Postitused

Praktiline ehitusharidus igale kinnisvaraomanikule!

ehitusJärjest enam räägitakse ajakirjanduses ja meedias sellest, et inimestel on vaja paremat finantsharidust, teadmisi toitumisest ja tervislikest eluviisidest ja paljust muust, et paremini elus hakkama saada ning oma tulevikku paremaks muuta.

Sellesse nimekirja aga võiks julgesti lisada ka igale kinnisvaraomanikule vajaliku praktilise ehitushariduse, mis lubaks mõistlikult ja läbimõeldult oma kodu ehitada ja remontida või seda paremini hooldada.

Miks on ehitusharidus oluline?

Kõik me peame elus kokku puutuma kinnisvaraga. Elame kortermajades või eramajades ning peaks olema iga majaelaniku huvides, et oma kodumaja oleks ehituslikult korras ning peaks kaua vastu. Isegi omale elukohta üürides, on see oluline, sest korras majas on elamistingimused head ning maja mikrokliima korras ning tervislik.

Kinnisvaraomanikule aga on heas korras ja kvaliteetselt ehitatud maja ka rahaliselt väga oluline. Ehitus- ja remonttööd ei ole kunagi odavad ja ning seetõttu on oluline, et iga kulutus, mis maja ehitamisel tehakse oleks mõistlik. Õigesti ehitatud ja hooldatud maja vähendab kokkuvõttes hilisemaid ehitusega seotud kulusid või lükkab need kulud kaugemale ning pikendab maja kasutusiga. Kinnisvaraga seotud kulud on ühed suuremad, millega igal inimesel tuleb siin elus hakkama saada ja on igati mõistlik ennast mõnevõrra ehituslikult harida, et teha õigeid otsuseid ja valikuid.

Tänapäeval järjest enam tähelepanu saav energiasääst on kindlasti samm õiges suunas, mis aitab vähendada majade ekspluatatsioonikulusid. Samas aga ei tea paljud, et suurem soojustuskiht konstruktsioonides nõuab põhjalikult läbimõeldud projekte ja sõlmi ning väga kvaliteetset ehitamist, kuna iga valesti või hooletult tehtud koht väliskonstruktsioonis võib kaasa tuua niiskusprobleeme. Kui varem ebakvaliteetselt tehtud majade puhul kaasnesid külmasillad ja samuti niiskusprobleemid, siis tänu väiksemale soojustuskihile oli nende mõju konstruktsioonidele väiksem ning paremal juhul suutis konstruktsioonis olev niiskus sobilikes ilmastikutingimustes välja kuivada.

Arusaadavalt ei ole reaalne, et igaüks hakkaks omandama akadeemilist ehitusharidust, kuid praktilistel nõuannetel ja soovitustel põhinev ehitusharidus on jõukohane enamikule.

Mida pean silmas mõistega “praktiline ehitusharidus”?

See oleks haridus, mis suunatud just igapäevaste ettetulevate ehituslike valikute ja otsuste selgitamisele ning soovituste jagamisele.

Üks sageli ette tulev küsimus eramaja kavandamisel on tavaliselt see, et mis materjalist ehitada, mis oleks maja põhimaterjal? Iga materjalitootja või lahenduste pakkuja suudab väga veenvalt põhjendada, et tema materjal on parim. See ongi nende töö. Tegelikkuses ei ole see niivõrd tähtis, mis materjalist on maja ehitatud, sest sisuliselt iga materjaliga saab ehitada kvaliteetselt, olulisem on projekti ja ehitamise kvaliteet.

Praktilise ehitushariduse mõte võiks olla just tähelepanu pöörata neile kohtadele, mis määravad lõpptulemuse ja kvaliteedi.

Kuidas praktilist ehitusharidust inimestele lähemale tuua?

Sisuliselt kõigi ehitusmaterjalide osas on olemas täpsed paigaldus- või kasutusjuhised, mis aga on aga sageli mõnevõrra spetsiifilise sõnavaraga või lohisevalt pikad. Tavaline ehituskaugem inimene jääb nendega hätta või kulutab märkimisväärselt oma aega nende läbitöötamisele.

Praktilise poole pealt oleks inimesel vaja aga teada saada kõige olulisem, kuidas töid kontrollida ja milliseid vigu ja miks ei tohiks läbi lasta. Täna on juba turul materjalitootjaid, kes on sellest aru saanud ja koostavad just selliseid juhiseid, kus lihtsas keeles ja paljude illustratsioonide ja piltidega saab kiiresti igaüks ülevaate. Loodetavasti see trend jätkub ning sellist infot hakatakse järjest rohkem jagama.

Selline praktiline eneseharimine on just eriti oluline eramajade ehitamisel, kus nn. peatöövõtja puudub, kuid tuleb kasuks igale majaehitajale.

Praktiline ehitusharidus on investeering paremasse elukeskkonda!

Lokaalsed ligi- ja nullenergiamajad – kas õige lähenemine?

Sõites oma isesõitvas autos kodu poole, jääb aega aknast mõnusalt välja vaadata. Liiklus on sujuv ja kiire ning peatselt keerab auto kodutänavasse. Kõiki tänavaäärseid maju katavad, otsekui paksu vaibana, erinevad päikeseenergiat kasutavad elektripaneelid ja –kiled, mõnel pool ulatuvad kõrgustesse suuremad ja väiksemad elektrituulikud. Tavaline elamurajoon näeb välja kui energiapark, kus iga väiksemgi päiksekiir või tuuleiil kinni püütakse ja kasutatakse ära energia saamiseks. Aasta on 2040.

Kas eelkirjeldatud tulevik muudab tundmatuseni majade arhitektuuri või väljanägemist, kas iga kodu hakkab välja nägema kui üks väiksem elektrijaam, seda näitab aeg.

Aastal 2020 kehtima hakkavad nõuded näevad ette liginullenergiamajade projekteerimist ja ehitamist. Liginullenergia- või nullenergiamajade nõuetele vastamine vajab lokaalsete energiat tootvate süsteemide kasutuselevõttu iga hoone / kinnistu piires.

Sisuliselt tähendab see, et suuresti põhineb null- või plussenergiamaja idee ennekõike energiat tootvatel aktiivseadmetel. Aktiivseadmed on täna meie kliimas veel kaugeltki mitte kõige parema tasuvusajaga (näiteks elektrit tootvate päiksepaneelide puhul jääb tasuvusaeg parimatel juhtudel 8-10 aasta sisse), kuid paljuski sõltub tasuvusaeg suuresti päikesepaisteliste ilmade olemasolust. Tehnoloogia areneb ja on lootust, et energia tootmise efektiivsus suureneb ning ka ajapikku tänu suuremale kasutamisele väheneb ka tehnoloogia maksumus.

Energiasääst ja uutest tehnoloogiatest kasu saamine peab olema peaks olema lahendatud mõistlikul ja ratsionaalsel viisil.

Esmapilgul tundub kõik õige – viia majade haldamise kulud minimaalseks ja lisaks võimaldada ka teenida igalt maja reaalset kasu, müües tarbimisest ülejääva toodetud elektrienergia võrguettevõtjale. Kui jätta tähele panemata asjaolu, et tarbija poolt müüdav elektrienergia on odavama hinnaga, kui ostetav energia, siis suurimaks probleemiks jääb energia tootmisega seotud tehnoloogia hooldamine ja haldamine ning pidev uuendamine. Mida keerulisem on tehnoloogia, seda kallimaks läheb hooldamine, sest vajab haritud ja koolitatud spetsialiste. See on teema, millele veel keegi eriti tähelepanu ei pööra. Ka Eestis on rajatud näiteks juba mõned plussenergia elamud, mis saavad põhiosa lisaenergiast katusele paigaldatud päikesepaneelidest. Kuid täna, kus süsteemid on uued ja tõrkeid vähe, pole teada reaalsed pikaajalised kulud nende süsteemide haldamisele.

Kokkuvõtvalt peaks hindama lokaalse aktiivenergia tootmisega seotud teemasid laiemalt:

  1. Süsteemi halduskulu
    Kas aga keegi on arvutanud või püüdnud hinnata, milliseks kujunevad pikemas perspektiivis erinevad aktiivseadmetega seotud haldus- ja hoolduskulud ning kas igal pool suudab võrguvaldaja tarbijalt osta energiat sellises mahus nagu seda toodetakse. Eesti kliimas kipub olema nii, et kevade ja suvekuudel suudavad päikesepaneelid toota energiat rohkem kui tarbimisele vaja ning seda saab võrku müüa. Ülejäänud ajal on rohkemal või vähemal määral vajalik osta energiat sisse.
  2. Energia müügi võimalus
    Kas iga elektrivõrgu haldaja suudab pakkuda igale kliendile kahepoolset võimalust lisaks energia ostule, ka seda võrku müüa? Milliseid investeeringuid peavad võrguvaldajad selleks tegema, et nad seda võimalust, energiat müüa, suudaks kõigile tarbijatele pakkuda.
  1. Arhitektuur
    Kas energiasäästlikud ja aktiivseadmetega majad muudavad väljakujunenud arhitektuuri ja linnapilti? Kui silma riivavad päikesepaneelid õnnestub peita, kas energiasäästu saavutamiseks vajalik majade paiknemine ja akende ebaühtlane jaotus ilmakaarte suhtes ei muuda maju üksluiselt ühetaolisteks?

Võib-olla oleks vaja teistsugust lahendust, et saavutada soovitud eesmärgid? Kuidas mõnevõrra vähendada asjatut üleinvesteerimist iga maja puhul aktiivseadmetesse?

Idee

Vahest oleks õigem luua suuremad energiapargid geograafiliselt parimatesse kohtadesse, kus erinevatest taastuvenergialahendustest oleks kõige suurem tulu. Paiknevad need siis rannikul või näiteks meres kogudes tuuleenergiat või kohtades, kus võimalik paremini kätte saada päikeseenergia ning päikesepaneelidega toota energiat.

Ja nüüd kõige olulisem – kõigil majaomanikel oleks kohustus oma maja energiavajaduse mahus investeerida sellistesse energiaparkidesse, mis kataks ära tema maja vajaliku lisaenergia, et kokkuvõttes oleks tema maja, kas ligi-, null- või hoopis plussenergiamaja. Ehk sisuliselt investeerib majaomanik samal määral, mis ta oleks teinud lokaalsesse süsteemi, kuid suurmahulise energiapargi efektiivsem haldamine ja võimalik suurem energiatoodang annaks majaomanikule enam kasu kui lokaalne lahendus. Siis saaks parimal juhul tänu suuremale lisaenergia toodangule, lubada ka arhitektuurselt mõnevõrra huvitavamaid lahendusi ning ei peaks ülemääraselt pingutama iga maja energiasäästlikuse tagaajamisega.

Lisaks vähenevad ka võrguhaldajate kulud, sest kaoks vajadus igale tarbijale kahepoolse energiasüsteemi võimaluse väljaehitamiseks.

Kokkuvõttes idee on asendada lokaalsed energiaallikad suuremate energiaparkidega, kuid korraldada majaomanike investeeringu- ja halduskulude kaudu energiaparkide haldamine ja sellest kasu saamine.

Kindlasti on ka sellel ideel mitmeid miinuseid, kuid mõtlemiseks ja kaalumiseks ideed ju ongi!

Millistes majades elame aastal 2040?

Kui palju investeerida maja ostul ehitus– ja parandustöödesse?

Viimastel kuudel olen osaline olnud paljude majade ja ridaelamute ostuprotsessis ehk olen aidanud teha inimestel kinnisvara ostueelset ülevaatust.

Kõige levinum küsimus peale kinnisvara ülevaatuse tegemist on ostja poolt see, et kas tasub sellise hinnaga antud maja osta? Palju tasub maja kordategemiseks raha sisse panna?

Vaatame veidi lähemalt kui palju investeerida kinnisvara ostul?

Esimese asjana tuleks kinnisvara puhul otsustada, kas osta turuväärtust ehk proovida hoida investeering tervikuna koos remonttöödega antud piirkonna keskmise turuväärtuse lähedal. Turuväärtus on ennekõike seotud kinnisvara puhul asukohaga ja kujuneb reaalsete tehingute käigus nõudluse –pakkumise järgi.

Veidi teistsugune kinnisvara ostule lähenemine kipub olema selline, et arvestatakse müüja poolt soovitava maja hinnaga, kuid keskendutakse ennekõike remonttööde kuludele ja nende hindamisele. Siinkohal on mõeldud seda, et maja ise meeldib ostjale väga ja ollakse valmis ka turuväärtusest mõnevõrra rohkem maksma.

Mõlemal juhul on mõistlik ostetavas piirkonnas analoogsete majade turuväärtust hinnata ja üheks lihtsaks võimaluseks on hinnata kinnisvara väärtust kinnisvaraportaalide abil. Kuidas? Kui ostetakse mõnda vanemat remonttöid vajavat maja siis tuleks otsida samas piirkonnas mõni samasugune, kuid kordatehtud maja. Seejärel tuleks võrrelda kordatehtud maja m2 hinda võrreldes ostetava maja m2 hinnaga. Kõige jämedamalt võetuna ongi nende m2 maksumuste vahe see mõistlik investeerimise summa, mille puhul ei investeerita ehitustöödesse üle turuhinna.

Kindluse mõttes võiks võrdluseks võtta mitme samas piirkonnas müügis oleva maja hinnad ja nii kujundada keskmine m2 hind.

Näiteks, kui maja mille suurus on 100 m2 ja mille turuväärtus remontimata majal on 1100 eurot/m2 siis remonditud majal on see näiteks 1500 eurot/m2. Ehk siis vahe oleks 400 eurot/m2 kohta ning võimalik investeering maja kordategemisse võiks olla suurusjärgus 40 000 eurot.

Eelkirjeldatud skeemi puhul on vahest kõige keerulisem hinnata ja välja valida need majad, mis remonditud kujul võrdluseks sobiksid. Ainult piltide järgi maja seisukorda ei ole mõistlik hinnata ning seetõttu tasuks käia vaatamas ka kordatehtud maju, et saada ettekujutus majadest, millega ostetavat maja võrrelda ja hinnata, kas need on võrreldavad.

Lisaks tuleks arvestada, et enamasti on kinnisvaraportaalides kinnisvarakuulutuse pakkumishinnad jätkuvalt u. 10-20% suuremad, kui tegelikud tehinguhinnad ehk eeltoodud näitesse see üle viiduna tähendaks see seda, et 40 000 euro asemel oleks korrektsem arvestada umbes 35 000 eurose ehituskuluga.

Samuti tasub juhul kui orienteeruv ehituskulu summa leitud (nagu eespool näites toodud 35 000 eurot), hinnata, kas selle summa eest saab vajalikud remonttööd teostatud. Selleks näiteks saab kasutada ehitusfirmade orienteeruvaid m2 hindasid, mida leiab internetis ehitusfirmade kodulehtedelt või paluda ehitajatelt umbkaudset hinnapakkumist konkreetsetele töödele. Mõnikord saadavad inimesed enne kinnisvara ostuotsuse tegemist kuskil kinnisvaraportaalis üleval oleva kuulutuse lingi ehitajatele ja kirjutavad ainult juurde millised tööde osas hinnapakkumist soovitakse. Selliseid hinnapakkumisi ehitajad küll väga hea meelega ei tee, sest pole ju veel selgegi, kas objekt ostetakse ja ehitaja tööd saab, kuid vast alati leidub ka mõni firma, kes suurusjärgu hinna annab ning inimesel lihtsam oma otsust kinnisvara ostul teha.

Kuigi kinnisvara ost on alati ka emotsionaalne ost, sest endale elamist otsides, peaks asukoht või kinnisvara endale meeldima, siis tegelikult on vähemalt sama oluline  hinnata ka turuväärtust ja ehituskulusid. Tee kinnisvara ostul kaalutletud otsus!

Prognoos majaehitajale lähemateks aastateks

kruntNii nagu elu nii on ka majandus on tsükliline. On oma tõusud ja mõõnad ning need korduvad teatud perioodilisusega. Hinnanguliselt on ühe majandustsükli perioodiks 7-8 aastat.  Kui nüüd ajalugu meelde tuletada siis 2007 aastal tipu saavutanud kinnisvarahinnad kukkusid järgmistel aastatel tugevasti, mõnel juhul lausa poole võrra või enamgi.

Nüüd on kinnisvarahinnad juba mitu head aastat järjest ülespoole liikunud. Korterite hinnatõus suuremates linnades on eriti viimase poolaastaga märgatav olnud. Vähegi odavama hinnaga korterid ostetakse kiiresti ja mingit hinnatingimist  ostja poolt enam suurt teha ei anna.

Kinnisvarahindade järgi võib kindlalt väita, et tegemist on tõusufaasiga ja kardetakse ka juba liiga kiiret hinnatõusu, mis majanduse jälle kiiremini rööpast välja viiks.  Kaua tõusufaas kestab, sõltub hinnatõusu kiirusest. Julgen arvata, et kinnisvarahindade tõus kestab veel vähemalt 2 aastat, loodetavasti kauem.

Mida selles olukorras eramajast huvitatud inimene silmas peaks pidama?

Kuna hinnatõus kinnisvarasektoris on seni olnud korterite suunal, siis on aja küsimus, kui see hakkab ühel hetkel laienema ka kruntidele ja eramuturule. Miks see nii läheb on mitmeid põhjuseid, näiteks kallinenud korterid annavad võimaluse osadel peredel mõelda oma maja ehitamisele ja selle läbi parandada pere elamistingimusi. Suurem korterite turuväärtus lubab võtta jälle rohkem laenu ja on võimalik investeerida. Inimesed on hakanud väärtustama optimaalse suurusega energiasäästlikke elamuid ning tänu minimaalsetele  ülalpidamiskuludele ollakse sellistes majades elamisest rohkem huvitatud kui kallite kommunaalkuludega kortermajades. Kui kinnisvara turuväärtus suureneb on inimestel suurem tagatisväärtus ja kindlus tuleviku suhtes.

Oma maja ehitamise otsuste ei tehta kunagi kergekäeliselt, kuid eeltoodud tingimuste ja võimaluste tekkimisel on julgem ja lihtsam seda otsust teha.

Põhiraskus langeb sobiliku krundi leidmisele

Krundid on piiratud kaup ja seetõttu pea kõikidele krundi ostjatele tundub, et huvipakkuvas piirkonnas on paremad krundid juba ära võetud või siis liiga kalli hinnaga. Seejärel jääbki järgi peamiselt võimalus oma krundi otsimise piirkonda järjest laiendada, mida kaugemale keskustest, seda soodsamaks muutub maa hinnatase.

Ideaalis võiks olla krundi maksumus u. 1/3 kogu majaprojekti investeeringu maksumusest, kuid kuna asukoht määrab suuresti maja/kinnisvara turuväärtuse siis seetõttu kannataks välja ka mõttekäik, et krundi maksumus võiks olla kuni pool kogu investeeringust.

Kui krundi ja ennekõike sobiva hinna ja asukohaga krundi leidmine on õnnestunud siis on hea start tehtud. Projekteerimine ja ehitamine on suur töö, kuid mõnevõrra korrastunud ehitussektor aitab klienti kindlasti palju rohkem kui näiteks 5 -6 aastat tagasi.

Kokkuvõttes on minu arvates suhteliselt hea aeg alustada oma maja ehitamisega, kuna vaikselt kasvavad kinnisvarahinnad teevad laenu saamise mõnevõrra lihtsamaks ja see annab  julgema tunde sellise suure investeeringu, nagu maja ehitus, ettevõtmiseks.

Külaskäik elementmaja tootja juurde

timbecoHiljuti oli mul hea võimalus osa saada ühe elementmaja tootmise köögipoolest. Nimelt käisin tutvumas  kodumaise firma Timbeco Woodhouse OÜ (endise nimega Palktare OÜ) tootmisega.

Firma toodangus on erinevad lahendused nii eramajade kui ka mitmekorruseliste kortermajade tarvis. Põhiline toodang on elementmajad (s.h. tuntud kaubamärk ThermoLog)  ja elementmajade konstruktsioonid ning ka palkmajad.

Minu jaoks oli mõneti üllatuslik, kui avatult ja põhjalikult kogu tootmist näidati. Käisime läbi kogu tootmisprotsessiga seotud ruumid ning koos sellise ringkäiguga tekkis väga hea ülevaade, kuidas täpselt tootmisprotsess toimub.

Selline avatud ja aus lähenemine loob usaldust ja kindlasti usaldus selle firma toodangu osas minu jaoks kasvas. Tänapäeva tootmine on suuresti mehhaniseeritud. Spetsiaalne tarkvara võimaldab tööprojekti puitdetailide failid saata operaatori lõikepinki ning seejärel operaatori ülesandeks on seadmele ette anda ainult vastav materjal ning seade lõikab ja töötleb välja väga täpsed puitdetailid.

Kõik konstruktsioonide puitdetailid valmivad automaatjuhtimisega tööpingi abil ning lõigatakse täpselt mõõtu. Samamoodi teeb seade ka puitdetailidesse kõik vajalikud tapikohad või muud sisselõiked, mis on konstruktsioonides vajalikud. Kõik seinakonstruktsioonideks vajalikud puitdetailid komplekteeritakse seadme abil valmis ning seetõttu seina detailidest kokkupanemisel ei ole vaja mitte kordagi ühtegi puitdetaili käsitsi lõigata. Tänu väga täpsetele mõõtudele läheb detailidest konstruktsiooni kokkupanemise töö kiiresti ning aitab kindlasti tagada tööde kvaliteeti.

Tootmisprotsessist saab ülevaate siit videost.

Kvaliteedi tagamiseks on paika pandud konkreetsed puitmaterjali ostmise nõuded ja seda kontrollitakse järjepidevalt. Aeg-ajalt tuleb ka ette, et puidu vastuvõtmisel saadetakse see tagasi, kuna ei vasta tingimustele.

Kvaliteediga seoses on huvitav olukord Eesti elementmajade tootjatega, nimelt enamik Eesti tootjad müüvad valdava enamiku oma toodangust välismaale. Näiteks Timbeco Woodhouse müüb juba pikki aastaid enamiku toodangu Norrasse ja Jaapanisse. Laoplatsil olid praegugi mitmed merekonteinerid, mis ootasid Jaapanisse saatmist. Kokku on aja jooksul Jaapanisse saadetud juba üle 1200 merekonteineri. Selline suur kogus näitab toodangu kvaliteeti ja kindlasti ka head töökorraldust.  Kusjuures ei eristata tootmises kuidagi seda toodangut, mis läheb välismaale ja mis läheb Eestisse, tootmine on samasugune ja kvaliteet on samasugune kõigile turgudele.

Huvitav oli kuulda, et korra on ette tulnud olukord, kus merekonteineritega saadetud kaubast jäi paar detaili maha ning ei jäänudki muud üle, kui vajalikud detailid saata lennukiga järgi. Loomulikult oli tähendas see suuri kulutusi ning seejärel veelgi tõhustati komplekteerimist, et sellist kooliraha ei peaks rohkem maksma  ning seni on õnnestunud sellisest täiendavatest lisakuludest hoiduda.

Jutuks tuli ka see, et miks Eestis sageli eelistatakse Soome tuntumate majatootjate toodangut Eesti enda tootjate asemel. Kvaliteedi osas ei jää Eesti parimad majatootjad täna enam milleski alla, kuid tõenäoliselt napib usaldust ja ei saada veel vastu Soome majatootjate paremale turundusele.

Tõenäoliselt on välismaal toodetud kauba osas ajaloolistel põhjusel suurem usaldus tekkinud ning seetõttu on kodumaised tootjad teenimatult varju jäänud. Kui vaadata Eesti parimaid majatootjad siis sarnaselt piiritaguste tootjatega investeerivad nad märkimisväärselt tootearendusse ja kvaliteeti ning seetõttu ei jää nende toodangule enam välismaistele millegagi alla.

Kui konkreetselt Timbeco Woodhouse OÜ-st rääkida siis seal on kliendi jaoks kindlasti eeliseks, et kogu protsess alates projekteerimisest kui toodangu valmimiseni toimub meeskonnatööna. Protsessis osalevad inimesed ühistesse kontoriruumidesse kokku pandud, et tekiks võimalus vahetu tagasiside saamiseks igas etapis.

Lisaks pakub firma igale tellijale võimalust tema majaelementide kokkupanekut tehases kontrollida ja soovi korral ka ketud tööde akte vormistada.

Kokkuvõttes tasub kodumaisel element- ja moodulmajade tootjatel silm peal hoida ning nende arengut jälgida. Sest vaatamata sellele, et seni kodumaalt vähe tellimusi tuleb, tehakse Eesti majatootjate poolt head tööd, investeeritakse järjest parematesse seadmetesse ning uutesse tootmishoonetesse, mis kokkuvõttes aitab saavutada ja tagada toodangu kvaliteeti.

Positiivne oli tutvuda lähemalt firmaga, kes pikki aastaid (üle 20 aasta) Eesti turul ja kus tehakse oma tööd pühendunult!