Postitused

, ,

2016 aasta prognoos eramuehitajale

piltJälle kord vahetub aastanumber ja tulemas uus ning huvitav aasta. Kas 2016 aasta on kinnisvara arendajatele ja eramajade ehitajatele hea aasta?

Et edasi vaadata tuleks korra vaadata ka tagasi 2015 aastasse. Vaieldamatult on 2015 aastal elamuehitus hea hoo sisse saanud. Jälle on kätte jõudnud aeg, kus iga tõsisem ehitusfirma ja arendaja julgeb ette võtta suuremaid ja väiksemaid kortermajade projekte. Päris julged on juba küll mitmel viimasel aastal kortermajade arendusprojekte ette võtnud ja ka ära teinud ning järjest uusi projekti tuleb juurde. Kuna projektid on olnud edukad, tõmbab see arendusprojektidest huvitatuid aina juurde ja hoog on sees.

Eramute ehitamine on samuti silmnähtavalt elavnenud. Piisab kui sõita mõnda uuemasse elurajooni ja igalt poolt hakkavad silma ehitustegevus ning seni pikalt tühjad seisnud krundid aina täituvad uute majadega.

Ühesõnaga viiakse ellu pikalt kavandatud samme oma kodu rajamiseks ning piisav stabiilsus ja kindlus tuleviku suhtes enamikel tekkinud.

Prognoos lühidalt: 2016 aastal on oodata eramuehituses vaikset aga kindlat kasvu ning arendustegevuse jätkumist.

Millel selline prognoos tugineb?

  • Pangad ei plaani laenutingimusi leevendada, mis tähendab, et laenu saavad arenduseks ja ehituseks vaid need, kes seatud tingimustele vastavad ja neid täita suudavad. Seetõttu ei ole ette näha, et tekiks hüppeliselt suuremat laenamist ning sellega koos ka ehitus- ja kinnisvarabuumi käivitamist. See asjaolu toetab rahulikku kasvu.
  • Laenulepingutega seotud euribori kurss (peamiselt 6 kuu euribor) on miinuses ja ei ole ka ette näha lähemal ajal suuremaid tõuse, vähemalt senikaua, kui Euroopa majanduses kõige paremini ei lähe ja jätkub rahatrükk. Arusaadavalt mingil hetkel euribori kurss hakkab tõusma aga sinna võib veel aastaid aega minna.
  • Pikka aega inimesed lükkasid oma maja ehitusplaane aina edasi ning on tegeletud uute oludega kohanemisega (ennekõike pankade jaoks nõutud laenuvõimekuse saavutamisega). Nüüd on paljude jaoks kohanemine toimunud ning koos korterihindade tõusuga ja oma korteri müügiga on paljudel tekkinud ka teatud lisakapital (mis on vähendanud suurema laenu võtmise vajadust), et ehitusplaanid käivitada. Vahepealsetel aastatel on kogunenud ootele teatud hulk peresid, kes nüüd lähemate 2-3 aasta jooksul oma maja ehitamise plaanid realiseerida kavatsevad ning see hoiab eramuehitust aktiivsena veel mitmeid aastaid.Samas ei ole näha ette järgnevatel aastatel suuremat hüppelist sissetulekute kasvu, mis võimaldaks oluliselt suurendada nende perede arvu, kas saavad laenuvõtmise ja maja ehitamise peale mõelda.
  • Ehitushinnad on püsinud pikemat aega suhteliselt stabiilsed ja ei ole ka ette näha suurt hinnatõusu järgnevaks aastaks. Ehitusmahud elamuehituse sektoris küll tõenäoliselt veidi kasvavad, kuid see kasv on ole selline, mis survestaks ehitust tervikuna suuremale hinnatõusule, sest riigisektoris ehitustöid vähem ning konkurents ehitustöödele jääb püsima.

Head edukat uut ehitusaastat!

,

Prognoos majaehitajale lähemateks aastateks

kruntNii nagu elu nii on ka majandus on tsükliline. On oma tõusud ja mõõnad ning need korduvad teatud perioodilisusega. Hinnanguliselt on ühe majandustsükli perioodiks 7-8 aastat.  Kui nüüd ajalugu meelde tuletada siis 2007 aastal tipu saavutanud kinnisvarahinnad kukkusid järgmistel aastatel tugevasti, mõnel juhul lausa poole võrra või enamgi.

Nüüd on kinnisvarahinnad juba mitu head aastat järjest ülespoole liikunud. Korterite hinnatõus suuremates linnades on eriti viimase poolaastaga märgatav olnud. Vähegi odavama hinnaga korterid ostetakse kiiresti ja mingit hinnatingimist  ostja poolt enam suurt teha ei anna.

Kinnisvarahindade järgi võib kindlalt väita, et tegemist on tõusufaasiga ja kardetakse ka juba liiga kiiret hinnatõusu, mis majanduse jälle kiiremini rööpast välja viiks.  Kaua tõusufaas kestab, sõltub hinnatõusu kiirusest. Julgen arvata, et kinnisvarahindade tõus kestab veel vähemalt 2 aastat, loodetavasti kauem.

Mida selles olukorras eramajast huvitatud inimene silmas peaks pidama?

Kuna hinnatõus kinnisvarasektoris on seni olnud korterite suunal, siis on aja küsimus, kui see hakkab ühel hetkel laienema ka kruntidele ja eramuturule. Miks see nii läheb on mitmeid põhjuseid, näiteks kallinenud korterid annavad võimaluse osadel peredel mõelda oma maja ehitamisele ja selle läbi parandada pere elamistingimusi. Suurem korterite turuväärtus lubab võtta jälle rohkem laenu ja on võimalik investeerida. Inimesed on hakanud väärtustama optimaalse suurusega energiasäästlikke elamuid ning tänu minimaalsetele  ülalpidamiskuludele ollakse sellistes majades elamisest rohkem huvitatud kui kallite kommunaalkuludega kortermajades. Kui kinnisvara turuväärtus suureneb on inimestel suurem tagatisväärtus ja kindlus tuleviku suhtes.

Oma maja ehitamise otsuste ei tehta kunagi kergekäeliselt, kuid eeltoodud tingimuste ja võimaluste tekkimisel on julgem ja lihtsam seda otsust teha.

Põhiraskus langeb sobiliku krundi leidmisele

Krundid on piiratud kaup ja seetõttu pea kõikidele krundi ostjatele tundub, et huvipakkuvas piirkonnas on paremad krundid juba ära võetud või siis liiga kalli hinnaga. Seejärel jääbki järgi peamiselt võimalus oma krundi otsimise piirkonda järjest laiendada, mida kaugemale keskustest, seda soodsamaks muutub maa hinnatase.

Ideaalis võiks olla krundi maksumus u. 1/3 kogu majaprojekti investeeringu maksumusest, kuid kuna asukoht määrab suuresti maja/kinnisvara turuväärtuse siis seetõttu kannataks välja ka mõttekäik, et krundi maksumus võiks olla kuni pool kogu investeeringust.

Kui krundi ja ennekõike sobiva hinna ja asukohaga krundi leidmine on õnnestunud siis on hea start tehtud. Projekteerimine ja ehitamine on suur töö, kuid mõnevõrra korrastunud ehitussektor aitab klienti kindlasti palju rohkem kui näiteks 5 -6 aastat tagasi.

Kokkuvõttes on minu arvates suhteliselt hea aeg alustada oma maja ehitamisega, kuna vaikselt kasvavad kinnisvarahinnad teevad laenu saamise mõnevõrra lihtsamaks ja see annab  julgema tunde sellise suure investeeringu, nagu maja ehitus, ettevõtmiseks.

, , ,

Millised on arengud ehitussektoris?

Viimasel ajal on ajakirjanduses palju erinevaid seisukohti ja teadmatust majanduse arengu osas nii Eestis kui kogu maailmas. Millised on võimalikud arengud ja kuidas see võiks mõjutada oma maja ehitajat?

Eestis on viimase aasta jooksul kinnisvarahinnad ja tehingute arv stabiliseerunud. Kui siia juurde lisada asjaolu, et pangad on uuesti hakanud meelsamini laenu andma võiks uskuda, et selleks korraks on halvim möödas.  Aga just siis kui asjad Eestis paistavad paremuse poole minevat, on maailma tuure kogumas uus finantskriis.

Oleks naiivne arvata, et see finantskriis Eestit ei puuduta. Küsimus on rohkem selles, et millisel määral. Kui otsida antud olukorras positiivset siis täna inimesed kindlasti teadvustavad seda endale paremini kui eelmise kriisi eel. See aga aitab igal inimesel enda riske läbimõeldult võtta või maandada.

Minu isiklik arvamus on see, et uut kriisi ootama ei tasu jääda ja igal juhul tasub oma plaanid ellu viia. Kuid läbimõeldult ja ennast lõhki laenamata.

Millised on ehitushinna arengud?

Tänane suurim probleem on kindlasti üldine hinnatõus, mis ka ehitushindasid pole puutumata jätnud.  Ehitusfirmadel on käesolev ja ka järgnev aasta keeruline, sest kuna lepingud sõlmitakse ette pikaks perioodiks siis kardetakse hinnatõusu tõttu lepingutega kahjumisse jääda. Nii on see täna näiteks aasta tagasi sõlmitud ehituslepingutega. See kartus sunnibki ehitusfirmadest  väljaminevatele hinnapakkumistele praegu korralikku hinnalisa juurde kirjutama.

Kui tuua paralleeli eelmise, mõne aasta eest maailmamajandust tabanud kriisiga, siis kaasnes sellega ka erinevate toormete nõudluse vähenemine, mis tõi kokkuvõttes allapoole nii näiteks nafta kui metalli hinna. Kas kordub sama muster on raske öelda, kuid sellisel juhul väheneks hinnasurve.

Ehitusfirmadel seisab ees otsuse tegemine, kas jätkata kõrgete hindadega pakkumiste tegemist lootuses rahakas klient leida või riskida ja panustada võimalikule ehitushinna stabiliseerumisele, mis võimaldaks teha täna pakkumisi, mis on tänastele klientidele taskukohased. Tundub, et täna minnakse peamiselt esimesele variandile ja loodetakse leida küsitud hinda maksta suutvat klienti. Kas aga neid kõigile ehitusfirmadele ellujäämiseks jätkub on  enam kui küsitav!

Uus aasta ja uued hinnad

Vaatamata paljudele vastupidistele väidetele, toob minu arvates saabuv euro, kaasa vältimatu hinnatõusu. Ja kindlasti ei jää ehitussektor sellest puutumata.

Enamik hindasid ümardatakse võrreldes vana hinnaga ülespoole

Seda on juba täna näha enamikes poodides, kus uued eurohinna sildid välja pandud. Ja kuna õigupoolest enamik kaupmehi nii talitab siis ei ole tarbijal suurt võimalust seda muuta. Kuigi võib ju öelda, et osta sealt kus odavam hind, kuid seda odavamat kaupa otsides võib kuluda rohkemgi raha.

Surve euro varjus oma kauba või teenuse hinda tõsta

Teine oluline nüanss on kindlasti see, et olukorras, kus näiliselt väiksed numbrid kaupadel olema hakkavad on müüjatel kihk oma kaupadele ja teenustele suuremaid numbreid kirjutada. Seda tõenäoliselt tehakse selliselt, et oleks mõni ümmargusem number – see toob tõenäoliselt kaasa hindade tõusu juba jaanuaris mõned protsendid ülespoole.

Eeltoodud arengud toimusid meie põhjanaabrite Soomlaste juures, kui nemad eurole üle läksid. Ja sama on oodata ka Eestis.

Kampaania „Euro hinda ei tõsta“ oli kindlasti tänuväärne ettevõtmine, kuid kokkuvõttes määrab hinna nõudluse ja pakkumise vahekord. Viimaste kuude kiirenenud hinnatõus enne euro saabumist näitab seda, et tegelikkuses ei jää kallinenud hinnaga kaubad seni veel ostmata ning kaupmehed kompavad tarbijate piire.

Ehitushindade osas on hinnamuutused loodetavasti paindlikumad ja hinnatõus rahulikum. Tegemist pole ju esmase tarbekaubaga ning seetõttu kaalutakse ja otsitakse soodsamat hinda. See aitab ehituskaupade hinnarallit tõenäoliselt rohkem kontrolli all hoida.

Loodetavasti ei muutu järgmised kuud hinna tõstmise ralliks, kuigi selline oht on olemas.