Postitused

,

Ehitustööde maksumus tööde algul ja lõpus

IMGP1266Võib julgelt öelda, et kõik ehitustööde tellijad vaatavad alati esimese valikukriteeriumina ehituse hinda ehk teisiti öeldes seda kogusummat, mis ehitustööde eest tuleb tasuda. Täpselt samamoodi vaadatakse esimese asjana hinda ka kõigis teistes eluvaldkondades ning kõigi toodete ja teenuste ostul. Keegi ei soovi maksta rohkem kui turul saadaolev parim hind.

Kuidas kujuneb turuhind?

Mitmed ehitusfirmad tunnistavad otsesõnu, et nad teevad esimese hinnapakkumise alati võimalikult soodsa hinnaga, et võimalikku tellijat mitte ära hirmutada. Nad teevad seda töö kättesaamise huvides. Tegelikkuses teevad seda peaaegu kõik ehitusfirmad, kui soovitakse tellimust võita ning tellija poolt hinnaküsimiseks esitatud dokumentatsioon seda vähegi lubab.

Kõige soodsam võimalus madala hinna tegemiseks on enamasti siis, kui tellija esitab hinnaküsimiseks eelprojekti või näiteks lühikirjelduse ning palub selle alusel koostada ehitajal omapoolne hinnapakkumine.

Ehitustööde hinnaküsimisel, kui detailides sisu ja nõuded jäävad täpsustamata, on ehitajal võimalik valida hinnapakkumisse oma äranägemise järgi soodsama hinnaklassiga tooted või lahendused, mis ka lõpphinda väiksemaks teevad.

Lisaks kirjutatakse hinnapakkumise märkustesse selgitusi enamasti allpool toodud kahel viisil, kuid mille puhul jääb tellija enamasti hätta hinnapakkumise hindamisel / võrdlemisel.

Hinnapakkumisse lisatavad märkused:

  1. Tuuakse täpsemalt välja tööd, mis antud hinnapakkumises sisalduvad, kuid mis ei ole täielik tööde nimekiri, mis on vajalik tellitud tööde toestamiseks.
    Antud juhul tellija näeb nimekiri töödest, mis hinnas sisaldub, kuid millised tööd peaks lisanduma ja millise summaga, et kõik soovitu saaks tehtud, jääb ebaselgeks.
  2. Tuuakse täpsemalt välja tööd, mis hinnapakkumises ei sisaldu, kuid mida tellitud tööde puhul oleks vajalik teostada.
    Tellija saab nimekirja töödest, mis on jäetud hinnapakkumisest välja, kuid palju need maksavad, ei ole selge ning ei ole selge ka see, kas väljatoodud tööde nimekiri on lõplik?

Jääb õhku suur hulk tõlgendamisruumi, mida tuleks ehitajaga üle täpsustada. Osad tellijad seda ka teevad ja siis täpsustuste tulemusena teeb ehitaja juba uuendatud hinnapakkumise, mis 99,9% juhtudel kallim, kui algne hinnapakkumine. Nii mitmedki ehitajad on öelnud, et nad sageli ootavadki seda, et tellija hakkaks täpsustama ning nad saaksid oma pakkumist lahti rääkida ja vajadusel selgitada. Ehitajate mõte on selles, et siis kui tekib selliste kohtumiste ja täpsustavate küsimuste käigus vahetu kontakt tellijaga siis nad saavad põhjendada ning selgitada hinnapakkumist ning siis selle selgitustöö käigus lisanduvad summad ei ehmata enam tellijat ära, kuna tellija saab aru, mille jaoks see raha täpsemalt kulutatakse.

hinnakusimine

Ainult hinna järgi otsustamine

Kuid need tellijad, kes hinnapakkumiste kohta täpsustusi ehituskaugete inimestena ei oska küsida, teevad valiku tavaliselt soodsama hinnaga pakkuja kasuks, mõeldes umbes nii, et küllap on ikkagi selles soodsamas pakkumises kõik vajalikud tööd põhimahus sisse arvestatud ning küll siis hiljem tasutakse täiendavate tööde eest jooksvalt või korraldatakse uus hinnaküsimine.

Selline lähenemine tellijate poolt on küllaltki levinud ning viib hiljem täiendavate lisakuludeni, millega tellija pole arvestanud või ollakse sunnitud tegelema kokkuhoiulahendustega järgnevate tööde arvelt, et plaanitud eelarves püsida.

Pahatihti saab tellija tekkivast probleemist aru juba esimeste ehitustööde realiseerimise käigus, kus näiteks vundamenditööde puhul, pole madalvundamendi puhul arvestatud ümber vundamendi perimeetri paigaldatava horisontaalse soojustusega või pakkumine sisaldab väiksemas mahus täiteliiva, kui seda korrektse töö tegemiseks vaja oleks. Sellisel juhul olenevalt tellija natuurist, kas minnakse mõnevõrra ehitajaga tülli või siis lepitakse töö korrektse teostamise huvides tekkivate lisakuludega, peaasi et saaks tehtud korralikult.

Küll aga sellest hetkest, kui esimesed sellised probleemid on ülesse kerkinud, hakatakse põhjalikumalt hinnapakkumist uurima ja välja selgitama, mis seal ei sisaldu ja mis võib veel juurde tulla.

Kokkuvõttes saabki öelda, et ainult tellija ise saab hinnaküsimise põhjalikuma ettevalmistusega ja hinnapakkumiste analüüsiga ja täpsustuste küsimisega oma riske kõige paremini maandada. Alates sellest hetkest, kui kokkulepe ehitajaga sõlmitud, ollakse piltlikult väljendudes, suuresti reisija ehitusrongis, mida juhib suuresti ehitaja, kus aga rongipileti hind võib iga hetk kallineda! Kas Sinu rongipileti maksumus on ka lõppjaamas sama, mis rongile astudes?

,

Tee hinnaküsimisest enda eelis!

karkassPole mingi saladus, et oma maja ehitamise kvaliteet, ehitusperiood ja maksumus sõltub suuresti läbimõeldud hinnaküsimisest. Hinnaküsimine on üks olulisemaid kohti maja ehitusprotsessi õiges käivitamises, kus iga tellija saab mõjutada oma maja hinda ja ehituskvaliteeti.

Iga tellija saab hinnaküsimise juures kaasa aidata sellele, et ehitaja / hinnapakkumise tegijal oleks olemas kõik oluline usaldusväärse hinnapakkumise tegemiseks.

Eramajade puhul jääb sageli mulje, et hinnaküsimise faasis enamasti tellija pole oma maja projekti veel detailides süvenenud ning seetõttu ei oska tellija ka ehitajale detailsete küsimuste korral vastuseid anda. Paljud tellijad lepivad maja eelprojektiga, mis on väike edasiarendus eskiisprojektist ning keskendunud suures osas ainult maja arhitektuursele väljanägemisele ja ruumiplaanile.

Võib-olla peaks tellija ette kujutama ühte tavalist pereautot ja korraks mõttes võrdlema seda mõne kallima automudeliga. Väliselt on mõlemal autol 4 ratast, kere, uksed jne. Kuid üks neist autodest maksab umbes poole rohkem. Väliselt ei ole kuidagi võimalik sellisest suurest hinnaerinevusest aru saada. Hinnaerinevus peitub ennekõike auto sisemuses, selle tehnoloogias, valitud materjalides ja kooste kvaliteedis.

Sama lugu on majadega. Suur osa olulist ja vajalikku infot, mille järgi maja valmis ehitatakse peitub tehnosüsteemides ja kaetud konstruktsioonides, mis kuidagi kohe silma ei paista. Maja eelprojekt annab vähe infot, et korrektne maja hinnapakkumine koostada.

Seetõttu eramajade ehituses kohtab tihtilugu hinnaküsimisi ja selle alusel tehtud ehituslepinguid, kus ebamäärasus on suur. Ja see rikub ehitamise faasis päris sageli koostöö ära ja nõuab tellijalt lisakulude tegemist.

Hinnaküsimise faasis vajaks ehitaja oma korrektse hinnapakkumise tegemiseks ennekõike tehnilist ja konstruktiivset infot. Seda on vaja selleks, et saaks täpselt välja arvutada materjalide mahud, hinnata konstruktsioonide ehitamise keerukust, abivahendite, tellingute vajadust ning paljut muud.

Panusta hinnaküsimise faasis projekti ning mõtle läbi, kas kõik vajalik on ehitajal olemas, et korrektne hinnapakkumine koostada. Kui ehitaja küsib hinnapakkumise koostamise ajal lisaküsimusi, siis on mõistlik ehitajaga kaasa töötada ja need vastused leida, kaasates vajadusel projekteerija või mõne kogemustega ehitaja.

Praktikas olen näinud, et eelprojekti alusel hinnapakkumise koostamise faasis korraldatakse vajadusel ka kokkusaamisi, kus osalevad võimalik ehitaja (või ehitajad), projekteerija ja tellija, kes siis ühise laua taga vaatavad projekti samm-sammult läbi ja käivad kõik probleemsed kohad üle. Sellisel juhul aga on oluline, et kõik sellistel kohtumistel täpsustatud detailid fikseeritakse ja need lisataks ka hinnaküsimise alusdokumentide hulka. Iga selline hinnaküsimise faasis tehtud täiendav projekti detailide selgitamine vähendab riske nii ehitaja kui ka tellija jaoks.

Tellija rolliks on hinnaküsimise faasis aktiivselt abistada ehitajat hinnapakkumise käigus tekkivate probleemide ja küsimuste selgitamisel. Kui seda ei tehta hinnaküsimise faasis siis tuleb sageli neidsamu teemasid hakata lahendama ehitamise faasis, mis aga tähendab tellijale enamasti suuremat aja – ja rahakulu.

Tee oma maja põhjalikust hinnaküsimisest enda eelis, mis aitab hoida maja ehitamise eelarvet ja kvaliteeti kontrolli all ning jõuda soovitud ajaks oma uude koju!

, ,

Kas majade ostmine muutub valmiskauba ostmiseks?

Pikka aega on ehitamine olnud valdavalt ehitusteenuse ostmine. Ehitusteenus on alati olnud spetsiifiline, kus lähtutakse tellija soovidest ning maja ehitamine on kui väga peene rätsepaülikonna tellimine – valides materjalid, tehes mõõtmised, kavandades lõikeid jne.

Tavapärane tegevuste järjekord enne ehitusteenuse tellimist

Majaehitamise üldine järjekord on seni olnud selline, kus alguses tuleb tellida projekt, kus kujundatakse kõik otsused ja valikud, milline hakkab maja välja nägema ning kuidas seda ehitatakse. Alles seejärel saab liikuda järgmistesse etappidesse, kus korraldatakse ehitushange ning saadakse hinnapakkumised, peetakse läbirääkimisi ning lõpuks valitakse välja ehitaja, kes maja ehitama asub.

Selles töökorralduses on oluline roll ehitustööde hinnaküsimisel, kuhu kaasatakse mitmeid ehitusfirmasid, tekitades nii suuremat konkurentsi nii ehitushinna osas kui ka saadakse tagasisidena märkusi ja ettepanekuid projektis avastatud puuduste või vigade parandamiseks.

Uus tegevuste järjekord nn. valmiskauba tüüpi maja tellimisel

Tehasemajade võidukäiguga seoses, on mõneti muutunud ka varasem ehitusteenuse tellimise järjekord. Enam ei osteta mitte niivõrd ehitusteenust, vaid majaks pakendatud kaupa. Selle skeemi puhul on sisuliselt muutunud varem eraldiseisvad etapid nagu projekteerimine, hinnaküsimine ja ehitamine kõik üheks etapiks.

See uus lahendus teeb tellijale maja ehitamise lihtsamaks ja kiiremaks aga teisest küljest vähendab tellija rolli oma maja kavandamisel ja oma soovide detailideni läbimõtlemisel. Lisaks on ka hinnasurve läbi konkurentsi mõneti väiksem, mida tellija sageli alles ehitusfaasis mõistab.

Valmiskauba tüüpi maja hankimisel võisteldakse suuresti ainult teiste majatootjatega, mitte enam kõigi ehitusfirmadega töö saamisel. See ongi üks oluline põhjus, mis majatootmist pakendatakse.

Majatootjatele on antud skeemi puhul ülimalt oluliseks suure hulga kvaliteetsete tüüpprojektide omamine, sest sisuline algotsus maja valikul on selle visuaalne meeldivus ning praktiline ruumiplaan. Alles seejärel muutub oluliseks hind ja muud kriteeriumid. Kui ühel majatootjal on majaprojekt, mis tellijale kangesti meeldib, valitakse üldjuhul ikka see, olenemata mõnevõrra kallimast hinnast.

Uue skeemiga kaasnevad tegevused:

  • Majatootjate kataloogidest sobiliku projekti väljavalimine. Valiku protsess algab sellest, et kõigepealt hangitakse majatootjate nimekiri ning seejärel hakatakse otsima nende kataloogidest enda maitsele sobilikke projekte. Selle protsessi käigus valitakse välja erinevate majatootjate valikutest umbes 3 – 4 sarnast projekti, millele viiakse sisse oma väiksed muudatused ning küsitakse hinnapakkumisi.
  • Saades algsed hinnapakkumised, tehakse sisuliselt ka otsus ka majatootja valikul. Seejärel täpsustatakse erinevaid ehitusega seotud detaile ja küsitakse uuendatud hinnapakkumist. Osad majatootjad müüvad ainult teatud valmidustasemeni elementide või materjalide pakette ja ise paigaldust või ehitamist ei teosta, osad majatootjad pakuvad ka võtmed kätte pakette. Tellija teeb ka otsuse, kas tellib osad tööd eraldi või valib tervikuna võtmed kätte paketi.

Nendes kahes faasis peab tellija tegema kiirendatud korras, kõik otsused, mis puudatavad erinevaid valikuid ja lahendusi, mis maja puhul saab teha.

Ei näe probleemi selles niikaua, kui tellijal on endal selge teadmine, mida ta oma majja tahab. Kui aga eeltööd tehtud pole ja otsused on vaja kiiresti teha, siis tavaliselt valitakse see varustusaste ja lahendused, mida vaikimisi majatootja pakub. Olen kokku puutunud nii mõnegi tellijaga, kelle jaoks hiljem tüüpvalikud pettumust valmistavad.

Kokkuvõttes

Võib tõenäoliselt juba täna öelda, et tüüpprojektide võidukäik on alanud ning tüüpprojektiga maju ehitatakse järjest enam ja enam. Kas see toob kaasa ka selle, et tõepoolest ühel hetkel ostetakse maju internetist, kui valmistoodet, millel on pikk lisavarustuse nimekiri (sarnaselt näiteks autode ostmisele)? Kuigi täna veel päris sellist majamüüki ei tehta siis on see pigem aja küsimus, kui täpselt niimoodi oma maja saab ostma hakata. Kuulda on, et nii mõnigi majatootja just selliseid müügilahendusi reaalselt mõne aja pärast plaanibki kasutusse võtta.

Tellijal jääb üle kohaneda uuema majaostu skeemiga, kuid kindlasti ei muutu tellijapoolne eeltöö vajalikkus oma maja valikute ja lahenduste läbimõtlemisel. Tellija peab teadma, mida ta ostab!

, , ,

Õpi ehitusprotsessi käigus

Oma maja ehitamine on enamasti eratellijale uus kogemus. Samas kui soov olemas saab seda protsessi ära kasutada enda koolitamisel,  et ehitustöid kvaliteetsemalt tellida. Allpool videos on toodud üks idee, kuidas seda teha.

,

Ehitustööde hinnaküsimine ja hanke väljasaatmine

arvuti

Hea tulemuse saavutamiseks on kasulik vormistada korralik hinnaküsimise dokumentatsioon. Enamasti, mida detailsemalt on koostatud hinnaküsimine, seda paremini on hinnapakkumised võrreldavad ja seda vähem on hiljem arusaamatusi tööde teostamise etapis.

 

 

Kuidas täpsemalt head hinnaküsimist koostada? Mida peaks hinnaküsimine sisaldama? Vaatame lähemalt.

 

 

  • Tööde kirjeldus.
    Mahukate tööde puhul viidet projektdokumentatsioonile, mis on hinnaküsimise lisaks või detailset tööde kirjeldust. Tööde kirjeldamisel on oluline lisada võimalikult täpselt tööde mahud, kasutatavad materjalid ja tööde teostamise tingimused. Väga oluline on ära tuua tööde teostamise prognoositav aeg ja objekti asukoht.
  • Objektiga tutvumise võimalus.
    Väga soovitav on hinnaküsimises anda võimalus objektiga tutvumiseks enne hinnapakkumise koostamist. Need firmad, kes tulevad ja tutvuvad objektiga on kindlasti palju usaldusväärsemad ja nende pakkumisi võib julgemini kasutada. Ehitusobjektid on unikaalsed ja ainult kohapeal on võimalik ehitajal hinnata tegelikku olukorda ja objekti keerukusele vastav hinnapakkumine koostada.
  • Hinnapakkumise esitamise tähtaeg.
    Olenevalt tööde mahust on soovitav jätta hinnapakkumise tegemiseks aega vähemalt 1 -2 nädalat. Suuremate hangete puhul mõistlik ka pikema pakkumiste esitamise tähtaeg.
  • Märkus „Hinnapakkumise koostamise kulusid ei hüvitata”.
    Taoline märkus on mõistlik lisada iga hinnaküsimise juurde. Kuigi Eestis on tavapärane, et ehitustööde hinnapakkumise koostamine on tasuta, on kasulik arusaamatuste vältimiseks vastav märkus lisada.
  • Märkus „Hinnapakkumine peab sisaldama kõiki tööde teostamiseks vajalikke kulusid lahtikirjutatult ja hinnapakkumine peab jääma kehtivaks näiteks 2 kuuks”.
    Enamasti ehitajad väga lahtikirjutatud hinnapakkumist teha ei taha, kuid tellija vaatenurgast on see oluline. See aitab kontrollida, kas hinnapakkumises on arvestatud vajalike töödega ning hinnata, kas tööde teostamine on reaalne ja kas pakkumine sisaldab vajalikke töid. Mõistlik on anda hinnaküsimises lahtikirjutatud hinnapakkumise struktuur ehitajale ette, selliselt saab võrreldavad hinnapakkumised. Hinnapakkumise pikem kehtivusaeg annab võimaluse rahulikult hinnapakkumisi võrrelda, täpsustada ja alles siis valida parim pakkuja.
  • Tööde kindlustamine.
    Suuremate tööde puhul näiteks eramaja ehitusel, tuleb kirja panna ka ehitustööde ajal täisriskikindlustuse nõude. See maandab riske ja tasub kindlasti kokkuvõttes ära.
  • Kontaktandmed.
    Mõistlik on lisada hinnaküsimisse nii telefon kui ka oma e-posti aadress. Ei maksa karta pakkujate poolt esitatavaid küsimusi. Kui kohe ise ei oska vastata saab mõnelt asjatundjalt üle küsida ja hiljem vastuse anda. Paljud küsimused ja ettepanekud on enamasti just sellised, mis aitavad parema lõpptulemuse saamisele kaasa ning võivad algset ideed edasi arendada.

Hanke väljasaatmiseks soovitan kasutada hankekeskkondi, kuhu saab oma dokumendid ja joonised ülesse laadida  või saata hange välja e-postiga konkreetsetele firmadele.

Viimase variandi puhul on hea enne hanke hinnaküsimise väljasaatmist firmad üle helistada ja täpsustada, kas firma on huvitatud pakkumise tegemisest. Samuti peab arvestama sellega, et e-postiga dokumentide ja jooniste saatmisel võivad kirjad suure mahu tõttu mitte kohale jõuda ning seetõttu mõistlik üle helistada, kas saadi dokumendid kätte.

Kuidas sina oled saanud võrreldavad hinnapakkumised, jaga oma kogemusi?