Postitused

,

Tee hinnaküsimisest enda eelis!

karkassPole mingi saladus, et oma maja ehitamise kvaliteet, ehitusperiood ja maksumus sõltub suuresti läbimõeldud hinnaküsimisest. Hinnaküsimine on üks olulisemaid kohti maja ehitusprotsessi õiges käivitamises, kus iga tellija saab mõjutada oma maja hinda ja ehituskvaliteeti.

Iga tellija saab hinnaküsimise juures kaasa aidata sellele, et ehitaja / hinnapakkumise tegijal oleks olemas kõik oluline usaldusväärse hinnapakkumise tegemiseks.

Eramajade puhul jääb sageli mulje, et hinnaküsimise faasis enamasti tellija pole oma maja projekti veel detailides süvenenud ning seetõttu ei oska tellija ka ehitajale detailsete küsimuste korral vastuseid anda. Paljud tellijad lepivad maja eelprojektiga, mis on väike edasiarendus eskiisprojektist ning keskendunud suures osas ainult maja arhitektuursele väljanägemisele ja ruumiplaanile.

Võib-olla peaks tellija ette kujutama ühte tavalist pereautot ja korraks mõttes võrdlema seda mõne kallima automudeliga. Väliselt on mõlemal autol 4 ratast, kere, uksed jne. Kuid üks neist autodest maksab umbes poole rohkem. Väliselt ei ole kuidagi võimalik sellisest suurest hinnaerinevusest aru saada. Hinnaerinevus peitub ennekõike auto sisemuses, selle tehnoloogias, valitud materjalides ja kooste kvaliteedis.

Sama lugu on majadega. Suur osa olulist ja vajalikku infot, mille järgi maja valmis ehitatakse peitub tehnosüsteemides ja kaetud konstruktsioonides, mis kuidagi kohe silma ei paista. Maja eelprojekt annab vähe infot, et korrektne maja hinnapakkumine koostada.

Seetõttu eramajade ehituses kohtab tihtilugu hinnaküsimisi ja selle alusel tehtud ehituslepinguid, kus ebamäärasus on suur. Ja see rikub ehitamise faasis päris sageli koostöö ära ja nõuab tellijalt lisakulude tegemist.

Hinnaküsimise faasis vajaks ehitaja oma korrektse hinnapakkumise tegemiseks ennekõike tehnilist ja konstruktiivset infot. Seda on vaja selleks, et saaks täpselt välja arvutada materjalide mahud, hinnata konstruktsioonide ehitamise keerukust, abivahendite, tellingute vajadust ning paljut muud.

Panusta hinnaküsimise faasis projekti ning mõtle läbi, kas kõik vajalik on ehitajal olemas, et korrektne hinnapakkumine koostada. Kui ehitaja küsib hinnapakkumise koostamise ajal lisaküsimusi, siis on mõistlik ehitajaga kaasa töötada ja need vastused leida, kaasates vajadusel projekteerija või mõne kogemustega ehitaja.

Praktikas olen näinud, et eelprojekti alusel hinnapakkumise koostamise faasis korraldatakse vajadusel ka kokkusaamisi, kus osalevad võimalik ehitaja (või ehitajad), projekteerija ja tellija, kes siis ühise laua taga vaatavad projekti samm-sammult läbi ja käivad kõik probleemsed kohad üle. Sellisel juhul aga on oluline, et kõik sellistel kohtumistel täpsustatud detailid fikseeritakse ja need lisataks ka hinnaküsimise alusdokumentide hulka. Iga selline hinnaküsimise faasis tehtud täiendav projekti detailide selgitamine vähendab riske nii ehitaja kui ka tellija jaoks.

Tellija rolliks on hinnaküsimise faasis aktiivselt abistada ehitajat hinnapakkumise käigus tekkivate probleemide ja küsimuste selgitamisel. Kui seda ei tehta hinnaküsimise faasis siis tuleb sageli neidsamu teemasid hakata lahendama ehitamise faasis, mis aga tähendab tellijale enamasti suuremat aja – ja rahakulu.

Tee oma maja põhjalikust hinnaküsimisest enda eelis, mis aitab hoida maja ehitamise eelarvet ja kvaliteeti kontrolli all ning jõuda soovitud ajaks oma uude koju!

,

5 põhjust, miks on ohtlik ehitada eskiisprojekti järgi

Täna Eestis kehtiv seadus lubab ehitusloa eramule väljastada sisuliselt eskiisprojekti alusel. Ja teatud hulk inimesi võtavad seda kui piisavat projektdokumentatsiooni ning käivitavad maja ehituse.

Inimene mõtleb lihtsalt. Kui seadus ei nõua põhjalikumat projekti , siis miks ma peaksin sinna investeerima? Miks ma peaksin kulutama põhiprojektile või tööjoonistele? Parem kulutan iga sendi ehitusmaterjalidele ja  ehitustöödele.  Sageli hakkab tellija raha kokkuhoiu nimel ise projekti juhtima, mis tähendab seda, et ta otsib materjali, otsib ehitajad ja teeb üldjuhul kõik tööd etapikaupa. Keskendudes ainult konkreetsele etapile, mitte majale kui tervikprojektile.

Mida selline ehitamine siis kaasa toob?

1. Iga ehitusetapp on eraldiseisev ja ei pruugi haakuda järgmisega
Kuna korralikku projekti ei ole siis ei ole ka etapi alguses teada, kuidas töö peab teostama ja milliseks kujuneb lõpptulemus. Seega iga tööetapi algul otsib tellija infot,  kuulab erinevate tuttavate ja ehitajate arvamusi ning lõpuks valib ühe variandi välja ja paneb selle töösse. 

Sellise töökorraldusega tekib palju lahendusvariante, millest osad on head aga osad halvad. Halvad selles mõttes, et neid pakuvad välja näiteks konkreetset tööd soovivad ehitajad ning nende huvi on teha töid endale harjumuspärasel viisil arvestamata seda, kas antud majale on see sobilik ja mõistlik lahendus.

Üks kõige levinuim ehitajate väide „me oleme seda koguaeg nii teinud“ on mõeldud selleks, et tellijat rahustada, kuid tegelikkuses on „koguaeg nii teinud“ lahendus sageli antud konkreetse tellija maja puhul halb lahendus. Selliselt igas etapis luuakse tellija jaoks konstruktiivseid lahendusi, mis on eraldiseisvad ja mis alati üksteisega kokku ei sobi.

2. Sõlmede lahendused ei saa kvaliteetsed
Erinevad konstruktiivsed sõlmed, mis on olulised nii kandevõime tagamiseks kui ka külmasildade ärahoidmiseks lahendatakse sageli ilma hea projektita valesti.  Sellega riskib tellija sõna otseses mõttes oma ohutusega ja paremal juhul  suurema küttevajadusega või külmasildadest põhjustatud niiskusprobleemidega.  Selliselt võtab tellija endale asjatu riski ja vastutuse.

3. Tekivad pealesunnitud lisatööd
Ilma korraliku projektita tekib  sage vajadus teha igas etapis muudatusi ja sisuliselt toimub jooksev projekteerimine tööde käigus. See võib ja enamasti ka toob kaasa lisatöid, näiteks proovitakse järgnevates etappides esialgsed halvad lahendused paranda või üritatakse hiljem teha töid, mis oleks pidanud varasemas etapis tegema ja mis hiljem tehes toob kaasa esialgse töö osalise lõhkumise ning parandamise.

4. Odavaima hinnaga ja lepinguta ehitades võetakse ehitajalt vastutus
Sageli otsib eramaja tellija, kes eskiisprojektiga tööd alustab ka kõige odavamat töö tegijat ja  soodsa hinna saavutamiseks üritatakse ka mitteametlikult tööde eest tasuda. Tavaliselt mustalt makstes ei koostata ka mingeid lepinguid ning kokkuvõttes ei vastuta tööde eest mitte ehitusmehed vaid tellija. Tellija võtab sellega täiendava riski ja samal ajal ehitaja ei vastuta enam millegi eest.  Samuti ei ole sellises olukorras ka garantiiajast juttugi.

5. Ehitamise aeg pikeneb
Alustades ehitustöödega seatakse enamasti kindel tähtaeg millal maja peaks valmis olema.  Kui on kasutada korralik projekt siis hinnapakkumises võetakse kõik detailid arvesse ja suudetakse hinnata enam vähem täpselt ehitustöödeks kuluvat aega.  Eskiisprojektiga ehitust alustades kipub  lõpptähtaeg pidevalt pikenema, sest tööde käigus lahendusvariantide leidmisele kulub aega rohkem kui algselt osatakse arvata.

Eeltoodut arvesse võttes ei soovita kellelgi alustada ehitustöid eskiisprojekti mahus projektiga, sest näiline võit projekteerimise faasis, kaob ehitamise faasis väga kiiresti suureks miinuseks.

, ,

Kas enne krunt või maja projekt?

Millest peaks alustama oma kodu rajamist? Kas kõigepealt hankida krunt või alustada hoopis oma maja projekti koostamisega? Kuigi enamikel juhtudel võiks alustada krundi valikust, ei pruugi see alati õige järjekord olla. Miks? Sellest allpool lähemalt.

Kas krundi valik on prioriteet?

Kui paluksin ette kujutada, milline on sinu tulevane kodu, milline on sinu aed ja maja, kujutab  enamik  oma maja ette kõrghaljastusega loodulikult kaunis kohas. Näiteks mõnel metsalagendikul või kuskil järve kaldal või mõnes muus ilusas paigas.

Ehk teisiti öeldes mõtleb oma maja soovija esimesena krundile ja asukohale, kus ta elada sooviks. Krundile keskendudes unustatakse aga sageli see, et igale krundile ei pruugi saada ehitada just sellist maja, mida soovitakse. Näiteks võib selguda, et väljavalitud krundile tohib ehitada ainult kindlat stiili maja, näiteks maja fassaadis tohib kasutada ainult kindlat materjali kindlas mahus või soovitud maja ei mahu krundile ära.

Selliste murede ennetamiseks tuleb enne krundi ostu minimaalselt selgeks teha järgmine:

1.  Kas on krundile ehitamiseks piiranguid?
Kas on antud krundil piiranguid maja tüübile, fassaadimaterjalidele, katusekalde või näiteks piirdeaia osas, mis läheb vastuollu Sinu soovidega.

2. Milline on maja stiil?
Otsusta ära oma maja põhimõtteline stiil (näiteks moderne) ja kas selline maja sinna krundile sobib ja kas ta sobitub ümbritsevate majadega?

3.  Milline on maja suurus ja korruselisus?
Arvuta umbkaudne maja suurus ja otsusta ära, kas maja peaks olema I või näiteks II korruseline. Seejärel saab hinnata, kas maja krundile ikka ära mahub ning kas maja saaks sobituda ka ilmakaarte suhtes võimalikult hästi ning kas krundile ka mõnusa aianurga saaks rajada?

Kuidas saada infot?
Parim variant on see, kui on olemas krundi tehnilised tingimused, mis võib olla varem hangitud krundi omaniku poolt.  Tehnilised tingimused on olemas enamasti uusarenduste puhul ja sellevõrra on krundi kohta info hankimine lihtsam. Kuid suurem enamik müügis olevaid krunte vajavad uute tehniliste tingimuste võtmist kohalikust omavalitsusest. Seda aga krundi omanik enamasti teha ei soovi, sest see seotud kuludega. Tehniliste tingimustega kaasneb uue topo-geodeetilise alusplaani tellimise vajadus, sest alusplaan peaks olema tehniliste tingimuste väljastamisel mitte vanem kui 2 aastat.

Sellisel juhul hangi vähemalt piirkonna üld- või detailplaneering või vähemalt käi kohalikus omavalitsuses korra valdkonna vastutajaga rääkimas. Vajaliku info saamisega väheneb võimalus halbadeks üllatusteks ja õnnestub väljavalitud krundile ehitada just selline maja nagu just Sina seda soovid.

Kokkuvõttes on  krundi valikul on väga soovitav  teha  eelnevalt selgeks vähemalt oma maja suurus ja maja stiil ning koos krundi piirangutega võimalikud lahendused läbi mängida.

Veel parem kui olemas juba maja eskiisprojekt, sest siis kujutad krundi valikul oma tulevast maja veel paremini ette ning suudad krundi valimist oma soovidega veelgi täpsemini kooskõlla viia.

, , ,

Miks ikkagi investeerida maja projekti?

Kuna tänane seadusandlus lubab oma maja alustada sisuliselt eskiisprojektiga siis paljude tellijate jaoks tundub see olevat piisav ning just seetõttu keskendutakse peamiselt ruumiplaanile. Kuid maja projekt ei ole kaugeltki ainult hea ruumiplaan.

Sagedane on  olukord, kus maja hinnapakkumisi küsitakse ilma eritööde infota: elektri,  valgustuse, vee-, kütte- ja ventilatsiooni projektita. Samuti pole sageli lõikeid ja sõlmi konstruktiivse projekti kohta või siis puuduvad avatäidete spetsifikatsioonid.

Arusaadavalt soovib ehitaja täpsustada erinevaid detaile, sest need kõik mõjutavad ehitustööde hinda.

Sellises olukorras paljud ehitajad loobuvad hinnapakkumiste tegemisest, sest on näha, et sellise pakkumise tegemine toob ehitajale hulga lisatööd täpsustuste küsimisega ning kaob ka hinnapakkumiste võrreldavus. See tähendab teiste sõnadega, et need ehitusfirmad, kes küsivad täpsustavaid küsimusi ja viivad täiendused hinnapakkumisse on kokkuvõttes kallimad, kui need, kes jätavad täpsustused tegemata.

Tellijal on küll alati võimalus pidevalt jagada täpsustuste infot ka kõigile pakkujatele, kuid kuna see on tellijale tülikas ja aeganõudev siis sageli seda ei tehta. Sageli lastakse ehitajal ise pakkuda lahendus, sest tellijal endal puudub vastav kompetents.

Kuna täna valib tellija ehitajat peamiselt hinna järgi siis tulemuseks olukord, kus koostööd üritatakse selliste firmadega, mille hinnatase on hea, kuid mis enamasti ei sisalda kõiki vajalikke töid. Kokkuvõttes kipub tellijale maja ehitus sellise ehitusfirmaga kallimaks kujunema, sest tööde käigus sundvalikuna juurde tellitavad lisatööd on reeglina alati kallimad.

Seega tellija peamiseks ülesandeks on hinnaküsimise ajaks valmis saada sellises mahus projekt, mis võimaldaks võrreldavaid hinnapakkumisi küsida. Ideaalis võiks valmis olla dokumendid põhiprojekti mahus.

Ma usun, et pole kaugel ka see aeg, kus seadusandja teeb korrektiive ja nõuab ka eramaja ehitamiseks tulevikus põhiprojekti mahus projektdokumentatsiooni. See samm aitaks vältida probleeme, mis praegu ehitamisega kaasas käib ning ehituskvaliteeti kokkuvõttes tõsta.

Ära tee oma elu raskeks ehitamise ajal ja investeeri projekti.   See investeering toob sulle kokkuvõttes tagasi nii soodsama hinna kui ka hästi läbimõeldud ja toimiva maja!

, ,

Kuidas projekteerimisvigu ära hoida?

Ehitustöödega seotud probleemide korral on tavapärane, et süüdistatakse ehitajat. Kuigi sageli on selleks ka põhjus olemas, ei ole see siiski alati nii.

Ehitaja ülesanne on teostada tööd vastavalt projektile. Kui ehitaja seda suudab korrektselt teha on tema ülesanne täidetud. Ehitajal võib küll olla kogemus ja head oskused, kuid kui ehitaja ei ole projekteerija ei oska ta detailides projekte koostada ning head projekti koostada.

Ehituse tellijal on sageli vale ettekujutus, et ehitaja vastutab alati ka projekti ja selle vigade eest. Tegelikkuses on projekteerimine eraldi töölõik, mida ehitaja võib peatöövõtu korras küll teenusena sisse osta ja selliselt tellija ees vastust kanda. Sellisel juhul sõlmib ehitaja omakorda alltöövõtulepingud projekteerijatega. Tavapärane on suurematel objektil kasutada ka peaprojekteerijat, kes siis omakorda korraldab erinevate töölõikude projekteerimise juhtimist ning kokkusobivuse tagamist.

Eratellija peaks arvestama, et tööde kvaliteet algab projekteerimisest. Eramu projekti hankimisel peaks sellega arvestama ja otsima võimalikult hea projekteerija. Sageli tähendab hea projekteerija ka kallimat hinda ning kallimat projekti. Siiski raha kokkuhoiu nimel otsib eratellija sageli odavamaid lahendusi.

Üheks suhteliselt levinud halvaks lahenduseks on see, et oma maja ehitamist soovitakse alustada eskiis- või arhitektuurse projekti alusel. Sellega aga loob tellija endale juba suure riski võimalike projekteerimis- ja ehitusvigade tekkimiseks. Kui eskiisprojekti alusel ehitama hakata võib juba ette kindel olla, et kõigi sõlmede ja tehniliste lahenduste puhul ei õnnestu kehtivaid projekteerimisnorme täita.

Projekteerimisvigade puhul on probleemiks see, et need avastatakse sageli hiljem, siis kui garantiiaeg on juba läbi ning siis on tellijal juba palju raskem leida lahendusi. Samuti vajavad projekteerimisvead enamasti konstruktsioonide lahtivõtmist ja ümberehitamist, mistõttu on selliste tööde teostamine tellijale ebamugav ja kallis.

Kokkuvõttes peaks eratellija meeles pidama, et enne ehitamist tuleks hankida kvaliteetne projekt ning seejärel pöörata tähelepanu sellele, et tööd saaks teostatud vastavalt projektile.