Postitused

,

Majaehitaja.ee on 8 aastane

Majaehitaja.ee sünnipäev

Täna on see päev, kui majaehitaja.ee veebileht on saanud 8 aastaseks. Majaehitaja.ee veebileht on koht, kus enne ehitamise alustamist või ka ehitamise ajal saab konkreetseid ja selgeid nõuandeid, mis majaehitamist abistavad. Samal viisil ka jätkame ning püüame veel rohkem teemasid kaardistada ning kõige olulisema välja sõeluda.

Täname kõiki majaehitaja veebilehe lugejaid ja huvilisi ja kutsume ka edaspidi veebilehte lugema.

Praegu on Eestis korralik eramajade ehitamise hoog sees, kas seda nüüd buumiks nimetada, on iseküsimus, kuid uusi maju kerkib tõesti arvestatavalt palju. Majaehitaja.ee soovibki siinkohal olla see osapool, kes annab nõu, et suure hoo pealt ei ununeks vajalikud ehitustööd või tegevused, mis kvaliteetse maja saamiseks on vajalikud.

Kui vaadata eramuehitamisel tekkivad peamisi probleeme siis on need seotud sageli just kiirustamisest, nii tellijate kui ka ehitajate poolt. Seetõttu ettevalmistamine ja tegevuste planeerimine on vajalik ning oluline. Keegi ei ole eksimatu ja väiksemaid probleeme on iga majaga, kuid suuremate probleemide ennetamine võiks olla iga majaehitaja üks eesmärke.

Läbimõeldud ehitamist kõigile!

, ,

Kuidas oma maja kiiremini ehitada?

sorestikmajaOn üldteada, et majaehitamine võtab üldjuhul palju aega, kuid järjest enam on hakatud väärtustama kiiremat ehitamist. Kuidas ehitamise kiirus saavutatakse? Vaatame seda teemat veidi lähemalt.

Kaua eramaja ehitatakse?

Keskmise või suurema kivikonstruktsioonis eramaja ehitusaeg on enamasti mugava tempoga tehtuna umbes 8 – 12 kuud. Puitkarkassmajade puhul see aeg mõnevõrra väiksem, jäädes umbes 7-10 kuu vahemikku. Järjest populaarsust võitvate elementmajade puhul kulub ehitusplatsil ehitamiseks u. 3 – 5 kuud (millele lisaks tehases kulub detailide tootmisele ja elementide ehitamisele 2-4 nädalat ehk orienteeruvalt 1 kuu) ja moodulmajade puhul olenevalt lahendustest ehitusplatsil üldjuhul 1 nädal kuni 2 kuud olenevalt sellest, kas ka viimistlus oli tehases täies mahus tehtud (moodulite tootmisele kulub u. 2 kuud). Unikaalse lahendusena on võimalik tehases valmis ehitada valmismaja koos vundamendiga (milleks kulub paremal juhul ainult 1 kuu) ning seejärel see objektile transportida ja juba sisuliselt peale paigaldust paari päeva jooksul majja sisse kolida.

Tabel: Orienteeruvad keskmise suurusega eramaja (120-160 m2) ehitamise ajad (koos elementide- moodulite tootmisega ja ehitamisega ehitusobjektil)

Maja tüüp

Kivimaja

Puitkarkassmaja

Elementmaja

Moodulmaja

Vundamendiga valmismaja

Ehitamise aeg*

u. 8-12 kuud

Paralleelselt tehtavaid töid vähem.

u. 7-10 kuud

Ehitamist on võimalik täiendavalt kiirendada valmis ja mõõtu lõigatud saematerjali tellimisega – kasutamisega.

u. 3-5 kuud

Vundament ehitatakse paralleelselt elementide tootmisega. Mida parema valmidusastmega elemendid seda kiirem ehitus objektil.

u. 2-3 kuud

Vundament ehitatakse paralleelselt moodulite tootmisega. Moodulite viimistlustase määrab ajakulu objektil tehtavatele töödele.

u. 1 kuu

Vundamendi aluspinna ettevalmistus kuni 1 nädal.

Maja tootmine tehases 24 päeva ja paigaldus kohapeal 1-2 päevaga.

Näited:

Fibo või Aeroc

Timbeco pre-cut

Indrem

Astel House

Asko-Haus

* – ehitamise ajad olenevalt konkreetse ehitatava maja eripärast, ehitaja töökorraldusest, kasutatavatest lahendustest võivad olla, kas pikema või lühema kestusega, kui eeltoodud tabelis näidatud.

Millest tuleneb ehitamise kiirus?

Kui vaadata, millest tekib kiirem ehitusaeg objektil siis see tuleneb ennekõike element- ja moodulmajade puhul asjaolust, et osa tööd on võimalik teha paralleelselt ehk täpsemalt vundamendi ehitamisega paralleelselt saab toota elemente või mooduleid ning lisaks on sisetingimustes lihtsam luua süsteemne ja paremini mehhaniseeritud töökorraldus.

Tervikuna aga tagab ehitustööde kiiruse ennekõike see, kui hästi on ehitustööd korraldatud. Kas kõik tööetapid on sujuvad, kas kõik võimalused paralleelselt teostatavate tööde puhul on kasutatud ja kas ehitusmaterjalid on õigeaegselt kättesaadavad, et ei tekiks ooteaegasid tööetappide vahel, kas kõik projektisõlmed on läbimõeldud, et ehitamise käigus ei tekiks seisakuid sobiliku tehnilise lahenduse otsimiseks?

Kui korralikult planeerida ja projekti juhtida siis on võimalik ehitada ka kiiresti ning mitte ainult tehases, vaid ka ehitusobjektil. Mida mehhaniseeritum ja läbimõeldum on ehitamine ning ressursside haldamine, mida rohkem kasutada paralleelselt tööde teostamist ja valmis- või osaliselt valmisdetailide sisseostamist, õnnestub ehitustempot kiirendada. Ka ehitusobjektil ehitatavate majade korral on võimalik ehitada keskmise suurusega eramuid näiteks 6 kuuga ja isegi alla selle.

Tavaliselt siiski ehitusfirmad jätavad endale päris palju ajavaru, et mitte hätta jääda erinevate ootamatuste korral ning kindlustavad endid seeläbi lepingu tähtaja ületamiste vastu. Samas aga kehtib ka kirjutamata reegel, et kui on teada, et ajapuhver on suur, siis lastakse tempo maha ning hiljem ollakse ajaplaani täitmisega hädas.

Hea näide oli hiljuti üks objekt, kus ehitaja tegi tellijaga lepingu ühe töölõigu teostamiseks 2 kuu peale ja esimene kuu käidi objektil umbes 2 päeval nädalas ning järgmise kuu viimasel kahel nädalal läks järsku kiireks ning vaatamata suuremale hulgale töömeestele ei suudetud tähtajaks töid teostada. Kahjuks pole see erand vaid päris sagedane stsenaarium eramajade ehitamisel.

Kiiruse valem

Kvaliteetne projekt + läbimõeldud tööde ajagraafik + õigeaegsed materjalide ja teenuste tellimused + piisavad tööressursid + regulaarne kvaliteedikontroll + mõistlik ajapuhver = kiire ehitamine

Siia valemisse võiks lisada veel hulga muudki, kuid kui õnnestub needki valemis toodud komponendid realiseerida, on ehitamise kiirus tasemel.

Kiirus ei ole kindlasti majaehitamisel peamine eesmärk, kuid mõistliku tempoga ehitamine on enamasti alati odavam nii ehitaja kui ka tellija jaoks ning aitab paremini ehitusprojekti fookuses hoida.

Ehita oma maja mõistliku tempoga!

, ,

Iga muudatus tähendab riski

vundamentEhituses on sageli probleeme muudatustega seotud kokkulepetest kinnipidamisega. Need kipuvad ehitajal ununema. Muudatusi tuleb ehituses ette pidevalt ja seetõttu on oluline teha ka tellija enda poolt kõik, et ei avastataks hiljem, et soovitud muudatust pole ehitaja arvesse võtnud.

Milline on ehitaja töökorraldus väiksematel objektidel?

Eramajade ehitajatest võib teatud kandi pealt aru saada. Nende töökorraldus on tavaliselt selline, et üks inimene suhtleb peamiselt tellijaga ning sõlmib kokkuleppeid. Samas seesama inimene toimetab väikefirmas ka samal ajal näiteks erinevatele ehitusobjektidele kauba tarnijana ning materjalide kohaletoomise korraldajana või osaleb ka ise jooksvalt osade ehitustööde teostamisel. Selle kõige juures jääb sellise väikefirma juhil või projektijuhil/ töödejuhatajal väga vähe aega tegeleda paberitööga ning ka pidevalt muutuvaid kokkuleppeid fikseerida ja asjaosalistele edastada.

Praktikas kipub olema nii, et osad kokkulepped tellija ja ehitaja vahel tehakse telefoni teel ja need kipuvad ununema ja see toob kokkuvõttes kaasa, muudatusega seotud töölõigus, vale materjali või vale lahenduse kasutamise.

Kui õige hetk möödas siis parandustööd kallid või ebamõistlikud

Ei tellija ega ka omanikujärelevalve ei saa koguaeg objektil olla ning nii juhtub, et kui näiteks omanikujärelevalve objektile läheb ning teostatud töid üle vaatab, avastab ta erinevuse kokkulepituga või projektis tooduga. Sageli on selleks hetkeks teostatud juba sellises mahus töid, et teostatu lammutamine ja uuesti tegemine, kipub olema ebamõistlik, seda nii ajakao tõttu kui ka lisakulude tõttu. Kui esmapilgul jääb mulje, et need lisakulud katab ju ehitaja siis tegelikkuses tekivad ka tellijal täiendavad kulud oma ajaplaani edasilükkamisest. Näiteks tellija poolt hangitavad siseviimistluse materjalid on vaja vahepeal kuhugi ladustada ja hoiustada.

Lisaks sellele on reaalne olukord ka see, et kui nõuda ehitajalt tööde ümbertegemist, kasutab ehitaja võimalusel kasutatud materjali (mis on lammutatud valesti tehtud lahendusest) ning selle materjali uuesti kasutamisel võib see olla lõhutud või osaliselt katkine ning halvas seisukorras. Selliselt juhul ei ole ka lõpplahendus, kuigi parandatud, sugugi mitte enam kvaliteetne.

Lisaks suureneb suuremahulise ümbertegemise nõudega oht, et ehitaja lihtsalt jätab tööd pooleli ja kaob ära. Põhjuseks lihtsalt asjaolu, et väiksemal ehitusfirmal ei ole piisavalt suurt finantsilist puhvrit, et suuremate vigade korral, need omal kulul katta.

Kokkuvõttes arvesse võttes eeltoodut on mitmedki tellijad leppinud ehitaja poolt tehtud “vale” lahendusega eeldusel, kui see lahendus väga suuri riske edaspidiseks kaasa ei too.

Tee pidevat järelevalvet ning anna muudatuste info edasi ka töömeestele

Seetõttu on oluline väikefirmade puhul nii tellijal kui ka omanikujärelevalvel teha sagedast kontrolli ning lisaks firmas kokkuleppeid sõlminud isikule, suhelda otse ka nende töömeestega, kes konkreetseid töid teevad ning pidevalt enne järgmise töölõigu algust täpsustada, millise joonise alusel ning kuidas tööd teostatakse.

Iga muudatus tähendab riski ja seetõttu on muudatuste juhtimine on ülioluline ning sellega peab tellija ka ise aktiivselt tegelema, et eksimusi vähem oleks.

,

Kuidas tagada ehitustööde dokumenteerimine?

Üks ehitamisega kaasas käivaid suuremaid probleeme on seadusandlusega nõutud ehitustegevuse dokumenteerimine ehk täitedokumentide koostamine ja seda eriti eramajade puhul. Seadus nõuab ehitajalt kogu ehitusperioodi jooksul kõigi vajalike ehitisega seotud täitedokumentide koostamist ja esitamist tellijale.

Miks üldse täitedokumentatsioon on vajalik?
Korralikult vormistatud täitedokumentide abil on võimalik hiljem võimalike probleemide korral lihtsamalt leida ülesse võimalikud puudused ning leida lahendused. Täitedokumentatsioon sisuliselt näitab, kuidas ehitist täpselt ehitati, tõendab, et kasutati õigeid materjali ja peeti kinni tehnoloogilistest nõuetest.

Praktikas, kus eramaja ehitab väiksem ehitusfirma, kus keskendutakse ainult ehitustöödele, ei vormistata ega ka koguta täitedokumente ning kõik vajalik dokumenteerimine, kui seda üldse tehakse, üritatakse teha alles objekti üleandmisel tagantjärgi.

Näiteks tegevust fikseerivat koonddokumenti “Ehitustööde päevikut” peab ehitaja täitma iga päeva kohta, kui töid tehti ja mis sisaldab antud päeval ehitusobjektil teostatud ehitustööde ülevaadet, kasutatud materjale kui ka näiteks ilmastikutingimuste infot. Tegelikkuses täidetakse täitedokumente sageli tagantjärgi ja näiteks ehitustööde päevikut või kaetud tööde akte 3 kuud hiljem täites, ei saa kuidagi andmed olla enam täiesti täpsed ning usaldusväärsed.
Jooksvalt täitedokumentatsiooni täitmine on ehitajale ebamugav lisakohustus ning seda seetõttu võimalusel üritatakse teha minimaalselt ja enamasti tagantjärgi.

Kuidas tellija saab mõjutada täitedokumentatsiooni õigeaegset esitamist?

Tellija sisuliselt ainsaks toimivaks lahenduseks on lepingus siduda täitedokumentide esitamine iga tööetapi vastuvõtmise ja arveldamisega. Mõistlik on tööetapp ja arveldusetapp viia alati kokku, sest siis on nii tellijal lihtsam ülevaadet saada ning võimaliku lepingu katkestamisel lihtsam seda teha, sest iga konkreetse töölõigu ja selle kulude osas on ühene seos.

Sellisel juhul pole ehitajal muud võimalust, kui ta soovib saada töölõigu eest tasu siis selle saamiseks, peab ta esitama ka vastava töölõigu täitedokumendid. Praktikas järele proovitud ja töötab!

Juba lepingu koostamisel tasuks iga tööetapi juurde ära tuua need ehitusdokumendid, mida ehitaja peab selle etapi valmides esitama. Siis on osapooltel ühine arusaam ja ootused ning koostöö sujub paremini.

, ,

Kuidas valida oma maja põhimaterjali?

Kui plaan maja ehitamiseks tehtud siis järgneb otsustamine, millisest konkreetset põhimaterjalist maja ehitada. Põhimaterjalina peetakse silmas ennekõike kandvate konstruktsioonide materjale ehk siis kandvaid välis- ja siseseina materjale aga ka mittekandvate konstruktsioonide materjale, kui nende mahud suured.

Laias laastus tehakse esimene valik, kas puit- või kivimaterjal.


Palkmajad

Puitmaterjalina on valikus täispuidust majad ehk siis palkmajad sealhulgas ka näiteks liimpuidust palkmajad. Palkmajade puhul ei kasutata üldjuhul täiendavat soojustamist ning maja välisseinte soojapidavus oleneb ennekõike palgi paksusest. Kasutatakse ka kombineeritud lahendusi, kus välisilmes näiteks 1,5 korruselistel majadel II korruse otsasein väljast palgi imitatsiooniga laud, kuid sisuliselt tegemist karkassseinaga, mis soojustatakse.

Palkmajade tootjad rõhutavad loodussõbralikku elukeskkonda ja naturaalse puitpinna väärtusi ja kahtlemata on palkmajas oma eriline aura ja soojus, mis võib saada valiku tegemisel otsustavaks.

Karkassmajad

Põhiosas on puitkarkassmajad täna üks levinuim lahendus eramajade ehitamisel. Puitkarkassmajadena toodetakse enamik elementmaju aga ka suur osa passiivmaju. Teatud hulk puitkarkassmaju kaetakse väljast näiteks kivivoodriga ja seetõttu ei pruugi maja välisilmest arugi saada, et tegemist on puitkarkassist majaga. Viimastel aastatel on hakatud ka puitkarkassist majade puhul pakkuma krohvitud fassaadilahendusi ning mis veelgi võimaldab maja välisilmet mitmekesistada.

Puitmajade tootjad kasutavad eristumiseks veidi erinevaid konstruktsioonilahendusi, kuid põhiosas võisteldakse konstruktsioonide soojapidavuses ja õhupidavuses. Näiteks on täna kirjutamata reegliks kujunenud, et välisseina soojustuskihi paksus on 250 mm, kui veel aastat 7-8 tagasi lepiti 150-200 mm soojustuskihiga.

Konstruktsioonilahendused on põhiosas majatootjatel aasta/ aastalt ühtlustunud, väiksed erinevused on erinevates välisseinte nurgalahendustes ja mõne täiendava seina jäikust suurendava kihi osas. Võtmesõnaks on kujunenud paindlikkus. Kuigi enamikel majatootjatel suur hulk nõndanimetatud valmisprojekte, siis enamik tellijaid teeb väiksemaid või suuremaid muudatusi ning kohandab seda oma soovidele vastavaks.

Kivimajad

Kivikonstruktsioonis majade puhul on valik põhimaterjalide osas suurem ja iga materjalitootja otsib võimalusi, kuidas teistest erineda. Vaatame milliseid võimalusi materjalitootjad teistest eristumiseks kasutavad:

Uued tooted

Suur konkurents sunnib materjalitootjad välja töötama uusi plokitooteid, mis teevad näiteks ehitamise kiiremaks või võimaldavad kokkuhoidu materjali hinnas. Uudistooted näitavad tootja võimet panustada arendustööle, mis on enamasti pikk ja kulukas protsess. Iga uuem toode on mõeldud mõne probleemi lahendamiseks ja korralik tootearendus on kindlasti üks oluline märk materjalitootja huvist rohkem kasu lõpptarbijale pakkuda ja loomulikult ka rohkem materjale / tooteid müüa.

Põhjalikuma info jagamine

Lisaks on käivitunud materjalitootja vahel infosõda, mille üheks tulemuseks on väga rikkaliku ja põhjaliku infoga materjalitootjate ja materjali edasimüüjate kodulehed. Viimastel aastatel on pea kõik suuremad materjalitootjad pannud suuremat rõhku kodulehel avaldatud infole, kus iga materjali või toote kohta on väga põhjalikud tootelehed – spetsifikatsioonid, vastavustunnistused, kasutus- või paigaldusjuhised ja erinevate sõlmede joonised ning muu vajalik info.

Sellise info ülekülluse tõttu on mõneti on läinud tellija jaoks valiku tegemine aina keerulisemaks, sest enne valiku tegemist tuleb läbi töötada väga palju informatsiooni ja valik tehakse sageli ka selle alusel, kes suudab paremini või veenvamalt materjali eeliseid tutvustada.

Kindlasti on sellise põhjaliku info jagamine väga teretulnud ja vajalik, sest lisaks valiku tegemisele aitab see info kaasa ka materjali õigele kasutamisele. Ka ehitusfirmad vajavad pidevalt materjalitootjate uudistoodangu eripäradega kaasaskäimist ja pidevat juurdeõppimist, et tagada tööde vajalikku kvaliteeti.

Info jagamisel hakkab juba standardiks muutuma, et lisaks joonistele, skeemidele ja piltidele kasutatakse ka videosid, mis aitavad kiiresti infot edastada ja visuaalselt paremini meelde jätta.

Tervikvaade on oluline

Enamik materjalitootjad on aru saanud, et ei saa müüa ainult ühte toodet üksinda, vaid peab müüma kontseptsiooni tervikuna ehk, kuidas tootja poolt toodetavate materjalidega, saaks ehitada valmis maja põhikonstruktsiooni.

See on oluline nii seetõttu, et siis klient tunneb, et talle pakutakse läbimõeldud ja toimiv lahendus aga ka seetõttu, et nii on lihtsam tootjal kliendile rohkem materjali müüa.

Samas pole mingi saladus, et ehitusfirmad ja tellijad kipuvad, vaatamata materjalitootja terviklahendustele, siiski kombineerima erinevate tootjate lahendusi ja seda ennekõik hinna tõttu. Näiteks kasutatakse kivikonstruktsioonide ehitamisel valitud kohtades odavamaid teise materjalitootja silluseid ja paneele või ka teistsuguseid müüriplokke. Kuigi selline kombineerimine võib kaasa tuua hiljem väiksemaid või suuremaid kvaliteediprobleeme, näiteks pragusid erinevate materjalide liitekohas.

Kuidas siis ikkagi teha valikut põhimaterjali osas?

Võimalik valiku skeem võiks olla järgmine:

1. Esmane valik – puit- või kivimaja on tavaliselt seotud kahe kriteeriumiga: maksumus ja isiklik varasem kogemus või tõekspidamine.

Maksumuse osas on asi suhteliselt lihtne, puitkarkassmaja on u. 20-25% odavam kui kivimaja. Samas näiteks palkmaja võib olla sisuliselt kivimaja hinnaga.

Isiklik kogemus või tõekspidamised – see on individuaalne pagas, mis inimestel aja jooksul on kogunenud ja need arusaamad tavaliselt lihtsalt ei muutu. Näiteks need, kes on varem elanud kivikonstruktsioonis eramajas, kipuvad ka uue maja ehitamisel eelistama kivimaja.

2.Teine valik konkreetse firma toodangu osas sõltub ennekõike toote kvaliteedist ja ehitusfirma usaldusväärsusest. Selles osas inimesed otsivad ennekõike kinnitust, kas teostatud töö saab kvaliteetne ja tööd saavad kokkulepitud ajaks valmis.

Seda kinnitust saab läbi ettevõtete kodulehtede, otsese suhtluse teel firma kontaktisikutega, firma varasemate klientide tagasiside kaudu ning näiteks töösolevate või valminud objektide külastamisega.

Soovitav on panustada oma aega rohkem teise valiku tegemiseks, sest see kokkuvõttes määrab tulevase kodu kvaliteedi ja rahulolu. Kuluta oma aega enne ehitamist ehitaja usaldusväärsuse selgitamiseks, mitte peale ehitamist, maja kvaliteediprobleemide lahendamiseks!

Kokkuvõttes ei peaks ülemäära aega kulutama põhimaterjali valiku väljamõtlemisele, sest kõigi materjalidega on võimalik teha väga korralik maja. Korraliku maja saamisel on määravaks ehitaja oskused ja kogemus ning seetõttu ehitaja taustauuringule kulutatud aeg ülioluline!