Postitused

,

Kuidas tekivad ehituses pealesunnitud lisakulud?

Ühel hetkel avastab tellija ehitaja poolt teostatud töid objektil üle vaadates, et mõnes kohas ei panda hüdroisolatsiooni, kasutatakse võimalikult odavaid materjale või näiteks ei kasutata tuuletõkketeipi seinakonstruktsioonis parema õhupidavuse saavutamiseks. Tellija on mures, mida hakata peale leitud puudustega?

Asja uurides selgub, et täpset infot ei ole kirjas ka projektis ega hinnapakkumises, mistõttu ongi ehitajal võimalik selliselt töid teha.

Üks läbiv joon on sageli ka see, et ehitaja ütleb, et nemad ehitavad nii juba 10 aastat ja see on järgi proovitud ja piisav hea ehituskvaliteediga maja saamiseks. Samas unustatakse ära, et 10 aastaga on nõuded majade soojapidavusele oluliselt tõusnud ja varem vähem tähelepanu saanud konstruktsioonide õhupidavuse saavutamine on muutunud kaasaegse energiatõhusa maja puhul üheks peamiseks ülesandeks, mida tuleb täita.

Mida siis sellises olukorras teha? Mis on võimalused, et sellised olukordi ennetada?

Probleem algab projektist ja hinnapakkumisest

Tellija poolt vaadates on probleem kindlasti see, et puudub kogemus projekti lugeda ja tervikpilti näha, et hinnapakkumise staadiumis ehitajaga detailides teemad läbi käia ning leida ülesse sellised kohad, kus ehitaja plaanib lihtsustatud lahendust. Praktikas tellija usaldab ehitajat ja nõustub ehitaja poolsete soovituste ja ettepanekutega ja peamiselt vaatab tellija põhiosas ennekõike tööde hinda.

Tellija ei mõtle antud olukorras sellele, et ehitada võib erinevalt ja kokkuvõttes täpne tööde sisu sõltub projektist ja hinnapakkumisest.

Ehitusfirmade hinnapakkumised on küll enamasti teatud mahus lahti kirjutatud, kuid mitte kõigi tööde osas ja sealt tekibki võimalus lihtsustatud lahendusteks, mis hiljem arusaamatusi tekitavad.

Tellija vaatenurgast on lahenduseks kaasata hinnaküsimise etappi ehitusega kursis olev inimene, kes oskab projekti kvaliteeti hinnata ja aitab hallid alad hinnapakkumises läbi käia ja täpsustamist vajavaid kohti otsida. Tellijal on samuti võimalik panustada võimalikult kvaliteetse projektile ning kõigis esitatud hinnapakkumistes nõuda, et hinnapakkumised peavad sisaldama projektis toodud materjale ja töid.

Ehitaja tahab tööd saada

Ehitaja vaatenurgast taanduvad sellised probleemid ennekõike sellele, et soovitakse tööd saada ja tööd saab üldjuhul see, kes suudab pakkuda teistest veidi odavama hinna. Mõnel üksikul juhul võib ju olla ka, et ehitaja ei ole kursis kaasaegsema ehitustavaga, kuid valdav enamus teab kindlasti, et kasutades paremat materjali või kindlamat lahendust, on paremini tagatud maja ehituskvaliteet. Samas ehitaja ei selgita seda hinnapakkumise ja lepingu sõlmimise faasis tellijale, sest see seaks ohtu võimaliku töö saamise, kuna paremad ja kindlamad lahendused on veidi kallimad.

Nii vaikibki ehitaja, kuni tellija ühel heal päeval teema ülesse tõstab ning probleemile lahendust hakatakse otsima.

Lisakulud

Ehitaja võtab siis mõne probleemi osas lahenduse enda peale, ehk teeb parandused omal kulul, kuid enamasti jääb ülesse teemasid, mille osas tellija otsustab teha lisakulutused, et maja parema kvaliteediga saaks.

Kokkuvõttes saavad suuremad probleemid tellija jaoks plaanitust suurema aja- ja rahakuluga küll korda, kuid sellised olukorrad teevad edasise koostöö ehitajaga pingelisemaks, sest tellija jääb ootele ja muretsema, mis veel võib olla hinnapakkumisest välja jäänud.

Mida saaks muuta, et selliseid olukordi oleks vähem või sootuks mitte?

Tellija poolt tuleb kasuks panustada detailsele projektile, mis üheselt annaks täpsed juhised, mille alusel töid peaks teostama ja mille alusel on ka lihtne teostatud töid kontrollida. Lisaks tuleb jälgida, et hinnapakkumine arvestaks kõike projektis toodut.

Ehitaja poolt oleks kasulik kulutada mõnevõrra rohkem aega ja teha tellijale selgitustööd, eriti juhul kui ehitusprojekt on üldine. Kindlasti on ka edaspidi tööde maksumus määrav kriteerium töö saamisel aga enamik tellijad tahavad ka kvaliteetset maja ning korraliku selgitustöö puhul aktsepteerib tellija ka mõnevõrra kallimat hinda.

Korralikud majad valmivad ainult heas koostöös tellija ja ehitaja vahel. Hea koostöö aitab vähendada asjatuid lisakulusid, mis tagantjärgi parandustöödega kaasas käivad.

Rohkem suhtlemist, vähem arusaamatusi!

, , ,

Mida arvata moodulmajadest?

ehitajavalimineKuigi suurem osa Eesti arhitekte ei pea moodulmajadest suuremat lugu, ei ole tegelikkuses asi siiski nii hull. Põhjamaades on moodulmajad üllatavalt populaarsed ja sealtpoolt on need ka Eestimaale jõudnud ning järjest enam kasutamist leidnud.

Tänapäevased moodulmajad on tegelikult väga suurte võimalustega nii arhitektuuri valikul kui oma pere vajaduste arvestamisel. See aeg, kus kõik majad olid ühesugused on möödanik, ning võimalik on tellida vägagi erinevaid majatüüpe ning lahendusi.

Moodulitest kokkupandava maja põhilisteks eelisteks on ennekõike soodsam hind ja ehitamise kiirus.

Viimastel aastatel on olnud vähe neid, kes on alustanud oma uue kodu rajamisega ning selle peamiseks põhjuseks on piisavate finantside puudumine.  Laenuvõimalused on küll olemas, kuid enamasti pole sissetulekud piisavalt suured või pole kindlust töökoha säilimise osas, ning seetõttu ei ole õigustatult julgust suure laenu võtmiseks.

Seetõttu on minu arvates ootuspärane, et pered, kes plaanivad mõistliku hinna eest oma majani jõuda, vaatavad moodulmajade poole. Moodulmajade tootjad on palju ja raske valida sobilikku. Põhiline, mille järgi valida, peaks olema ennekõike tehasepaketi sisu ja selle kvaliteet  ehk milline on maja energiasäästlikkus, milliseid uksi ja aknaid kasutatakse.

Näiteks pakub Soome moodulmaja tootja Omatalo hetkel Optimi 147 tehasepaketti ja selle paigaldust 39 000 eurot ehk u. 610 000 krooni. Selle konkreetse firma puhul on maja valijale tähtis kindlasti see, et seinakonstruktsioonid tagavad A klassi energiasäästu ja näiteks kasutatakse 4 klaasiga puit-alumiiniumaknaid, mis annab akende soojapidavuseks U= 0,84 W/m2K.

Kuna moodulmajade elemendid pannakse kokku tehase tingimustes siis üldjuhul on tööde kvaliteet väga hea. Seda olulisem on aga maja korrektne püstitus ja selle järelevalve. Ka moodulmaja püstitamisel on vaja kogemusi ja oskusi, et näiteks sõlmed ikka õigesti kokku saaksid või et ei lõhutaks paigaldamisel soojustus või aurutõket.

Ehituskaugemal tellijal soovitan vähemalt paigaldamise faasis teenuse korras omanikujärelevalve sisse osta. Näiteks tehasepaketi paigaldamine võtab üldjuhul aega ainult 1-3 päeva (vundament peab varem valmis olema) ja ülejäänud tööd veel u. 2 kuud ning selle tarbeks omanikujärelevalve hankimine on igati taskukohane ja mõistlik investeering.

Moodulmaja puhul peab arvestama, et ainult tehasepakett on u. 30-40% kogu investeeringust. Keskmiselt 150 m2 maja ehitamine koos krundi ja kõige sinna juurde kuuluvaga läheb maksma umbes 2 miljonit krooni ehk umbes 128 000  eurot. Olenevalt majast ja krundist võib summa olla oluliselt suurem või väiksem.

,

Maja ehitus ja kinnisvara hind

Kinnisvara on nagu iga teinegi kaup, mille hind kujuneb nõudluse ja pakkumise tasakaalupunktis. Buumiaastatel oli nõudlus kinnisvara järele tänud pankade lahtikeeratud laenukraanidele suur, samal ajal pakkumine väike. See viis kinnisvara hinna väga kiiresti ülesse. Viimase 3 aastaga on Eestis eramute keskmised pakkumishinnad kukkunud lugu 40-50% ja nüüd on hinnad stabiliseerunud.

Kui asutakse oma maja ehitama siis ju õigustatult hindab majaomanik maja väärtuseks summa, mis on kulunud maja ehitamiseks. Mõistlik on siiski kalkuleerida enne oma maja ehitamist, milline on antud piirkonna analoogse kinnisvara hind. Siis ei teki üllatust, kui tegelik turuväärtus on majal on hoopis väiksem, kui ehitamiseks kulunud summad.

Kui ehitada laenuraha eest, siis pank laenuandjana peab seda ka ise väga täpselt silmas. Laenu antakse ainult niipalju kui hindamisakt ja panga laenupoliitika lubab.

Täna on tekkinud olukord, kus ehitushinnad on alustanud vaikset tõusu ning samal ajal kinnisvara hinnad veel pole tõusma hakanud. Sellises olukorras on pea paratamatu, et ehitushind võib kujuneda kokkuvõttes veidi kallimaks kui vara turuhind.

Üheks võimaluseks on ka täna ehitada turuhinnaga maja – ehitades energiasäästliku maja.  Järjest rohkem hakkavad hinda minema energiasäästlikud eramud ning seetõttu täna sellise maja ehitamine annab kindlasti eelise.

Pole veel kuulda, et pangad energiasäästlike eramajade osas kergema käega laenu annaksid, kuid nad võiksid seda teha. Riskid panga jaoks on ju väiksemad. Sellise maja hind peaks kujunema suurema nõudluse tõttu turu keskmisest veidi kõrgemaks ja rääkimata soodsamatest ülalpidamiskuludest.

Lähematel aastatel kinnisvara kiiret hinnatõusu näha ei ole, laenukraanid püsivad veel mõnda aega kinni. Kuid stabiilsus on väärtus omaette ning majaehitajale väga oluline oma plaanide elluviimisel.

,

Veelkord maja energiasäästust?

Praegu, kus on lõpuks kauaoodatud suvi käes ning ilmad soojemaks muutunud, tuleks kindlasti ilusaid ilmasid hästi ära kasutada ning korralikult puhata. Samas on kõigile teada, et Eestimaa suved on lühikesed ja kõik need, kellel käsil majaehitamine või see plaanides, peavad lisaks puhkamisele ka oma majaga seotud tegevusi plaanima.

Energisääst algab valikutest

Energiasääst algab valikutest

Üheks selliseks teemaks on kindlasti maja energiavajadus.

Ühes oma varasemas kirjutises avaldasin arvamust, et ühest küljest on maja küttesüsteemi valimine muutumas järjest rohkem energiasäästliku maja valimiseks. Ja põhjus väga lihtne – mida energiasäästlikum on maja, seda väiksemad on kulutused küttele maja kasutusperioodil.

Teisest küljest kulutatakse aga energiasäästliku maja ehitamiseks rohkem soojustusmaterjale ning nende tootmiseks on kulutatud rohkem energiat ja saastatud ümbritsevat keskkonda. Sellega saadav maja energiasääst on keskkonda tervikuna vaadates küsitav.

Kumb mõtteviis on õigem?

Kas kasutada oma maja ehitamisel rohkem keskkonnasäästlikke materjale nagu näiteks puitu või võtta eesmärgiks võimalikult energiasäästlik maja, kus kasutatatud energiamahukamalt toodetud materjale? Mõlemal juhul on ju sama eesmärk –  võimalikult vähe ümbritsevat keskkonda saastada ja energiat kulutada.  Esimesel juhul keskendutakse sellel juba materjali valikust alates ja teisel juhul maja pika kasutusea jooksul.

Mõlemal mõtteviisil on õigus ja tegelikult saab kasutada edukalt neid mõlemat ka iga maja ehitamisel. Valides võimalikult energisäästlikult toodetud materjalid, kuid samal ajal jälgides ka maja pikeealist energiasäästu.

Maja eluiga on umbes 50-100 aastat ja selle ajaga annab energiasäästlik maja suurt kokkuhoidu. Tõsi, selle aja jooksul tuleb teha ka kindlasti 2-3 suuremat kapremonti ja need just aitavadki pikaajalist energiasäästu tagada.

Vali energiasäästlikud materjalid. Vali energiasäästlik maja.