Postitused

Ehituse hinnaküsimine nõuab tellijalt topeltpingutust

Oletame, et töötate mööblifirmas ja teie juurde tuleb klient, kes soovib küsida hinnapakkumist eritellimusel tehtavale mööblile. Selleks, et hinnapakkumist saaks teha, oleks teil vajalik teada palju olulist informatsiooni (mis materjalist, mis värvi, milliste mõõtmetega, millise funktsionaalsusega jne.), mille alusel saaksite hinnapakkumist koostama hakata. Tundub loogiline? Paraku ehituses kiputakse aeg-ajalt hinnapakkumisi küsima nii, kus kõike olulist informatsiooni ehitajale anda ei ole.

Vaatame laiemalt olukorda ehitustööde hinnaküsimistel ja ennekõike eratellijate poolt.

Ehituses peaks alusdokument, mille alusel hinnapakkumisi küsitakse olema – projekt. Projektdokumentatsioon peaks ideaalis andma edasi täpse info, mis materjalidest ja kuidas tuleb ehitada. Selline info on üldjuhul olemas, kui tellija hangib põhiprojekti + vajalike tööde või sõlmede osas tööprojekti + veel eritööde projektid.

Ja isegi siis kui kõik see eeltoodud vajalik info olemas on usaldusväärse hinnapakkumise tegemiseks vajalik täpsustusi näiteks plaanitava ehitusperioodi kohta, mis aastajaajal ning kui kiiresti tuleb ehitajal ehitada, kas on olemas juurdepääs objektile rasketehnikaga, kas on olemas ehitusperioodiks kohapeal elekter ja vesi või tuleb see ehitajal ise korraldada näiteks diiselgeneraatori ja ehitusaegse veemahuti tarnega. Iga väike detail on oluline, et hinnapakkumist saaks korralikult teha.

Eeltoodu mõte on rõhutada, et tellija peaks hinnaküsimise ettevalmistamisel mõtlema ennast, kas ehitaja või minugi pärast mööblifirma töötaja rolli, kes peaks ise tegema kliendile hinnapakkumist. Mõtlema selliselt, et kas kõik see, mis võib hinda mõjutada on mul hinnaküsimise kirjas ja projektis olemas. See on kindlasti raske, kui pole varasemat ehituskogemust. Nii mõeldes mõistab tellija paremini, miks ehitajal neid andmeid vaja ja annab küsimustele läbimõeldud vastused.

Tegelikult võibki öelda, et tellija jaoks käivitub täistuuridel ehitus tegelikult juba hinnaküsimise staadiumist, mida paremini enda jaoks teemad läbi mõeldakse seda parem lõpptulemus.

Hinnaküsimise staadiumis tulevad välja sageli suuremad ebakõlad projektis, millele tellija peaks kiiresti lahenduse leidma, tellija peab tegema hulk otsuseid, mis mõjutavad hinda, funktsionaalsust, disaini jne.

Praktikas kipub aga olema nii, et hinnaküsimises tekkivate probleemide korral, öeldakse ehitajale, et tehke omapoolne lahendus ja arvestage hinda selle järgi ning põhjalikult lahendustesse süübimata valitakse ehitaja ennekõike hinna järgi (kuigi lahendused ja nendega seotud tööde mahud võivad erinevatel pakkujatel olla erinevad).

Tellija peaks arvestama, et hinnaküsimise etapis on veel viimane võimalus teha läbimõeldud muudatusi ning teha oma valikuid võimalikult soodsate kuludega, sest hiljem, ehitusetapis, on iga muudatuse ja soovi realiseerimine juba seotud suuremate kuludega.

Küsi oma ehitustööde hinnapakkumisi nii, et ehitaja saaks vajaliku info hinna arvutamiseks kätte ja vasta alati ka võimalikult täpselt ehitaja lisaküsimustele hinnapakkumise staadiumis! Tee topeltpingutus projekti ja hinnaküsimise iga detaili läbimõtlemisel! Nii saad ehitajalt täpsema hinna ja läbimõeldud valikutega kodu!

Ehitustööde hinnaküsimisse tasub panustada

Ehitustööde hinnaküsimisest sõltub väga olulisel määral see, kas ehitusperioodil tekib olulist eelarve ületamist ja kas koostöö ehitajaga sujub.

Miks? Põhjus selles, et ehitustööd ei ole üldjuhul kunagi päris standardteenused ja igal töö puhul kirjeldab tellija täpsemalt, millist tulemust soovib. Valik iga ehitustöö tegemiseks on suur – võimalik kasutada erinevaid materjale, tehnoloogiad ja lahendusi, mistõttu üldsõnaliselt hinnapakkumist küsides tulevad ehitajalt vastu ka väga erinevad kvaliteedi ja hinnaga ning sisuga pakkumised.

Isegi „võtmed kätte“ pakkumised erinevate ehitusfirmade puhul on veidi erineva sisuga ja sageli tuleb tellijatele üllatusena, et teatud tööd pakkumises ei sisaldu.

Hea projekti olemasolu aitab kindlasti iga maja hinnaküsimise juures kaasa, kuid ka väga hea projekti juurde kulub ära tööde mahtusid või sisu täpsustav ning täiendavaid soove kirjeldav hinnaküsimise kiri.

Seetõttu tasub kulutada aega põhjalikult läbimõeldud projektile, tööde kirjeldusele või paluda abi mõnelt kogemustega ehitusspetsialistilt ehitustööde kavandamisel ja hinnaküsimise kirja koostamisel.

Pakun ka ise omapoolset abi hanke materjalide ülevaatamisel ja nõustamisel.
Loe täpsemalt teenusest siit >>.

Kokkuvõttes on hinnaküsimise ettevalmistustööd hanke sisu ja mahtude kirjeldamisel just see, mis aitab vähendada ehitustööde ajal suuremate ning ootamatute lisakulude tekkimist. Täiendavalt annab hästi ettevalmistatud hinnaküsimine ka võimalusi pakkumisi paremini võrrelda.

Veebiseminar: Ehitushanke korraldamine

Elame ajal, kus järjest enam tuleb lugeda raha ja oma oskusi arendada, et tööde ja teenuste tellijana õigeid valikuid teha.  Ehitustööde hinnaküsimine ja hanke korraldamine on üks sellistest praktilistest oskustest, mis igale inimesele ära kuluvad.

Mida peab teadma, kui asuda ehitustöid tellima ja kuidas ehitushanget korraldada? Neile ja paljudele muudele küsimustele annab vastuse uus veebiseminar „Ehitushanke korraldamine“. See veebiseminar on mõeldud kõigile neile, kellel seisab ees mõne mahukama ehitustöö tellimine.

Veebiseminar „Ehitushanke korraldamine“ toimub reedel 27. aprillil, kell 19:00.

Seminarile registreerimine on lõppenud!

Muudatused ja lisatööd ehituse tellimisel

Tellija üheks suurimaks väljakutseks on ehitusprotsessis erinevate pealesunnitud või ootamatute muudatustega või lisatöödega hakkama saamine. Ehitusvaldkonnas võib julgelt väita,  et valdavas osas objektidel tehakse kindlasti ehitusprotsessi kestel mõni muudatus. See on paratamatu, sest protsessi käigus tekivad sageli paremad lahendused või kerkib esile muu objektiivne põhjus muudatuste tegemiseks.

Tellija peab olema valmis selleks, et muudatused tekivad ja sellega juba töövõtulepingu sõlmimisel arvestama. Tavaliselt on igas ehituslepingus ka lühidalt kirjas see, kuidas täpsemalt muudatusi tehakse ja kuidas nende eest tasumine toimub.

Muudatused on sageli ehitajale olnud heaks võimaluseks, kus veidi rohkem kasumile katet või ka kahjumit vähendada annab.

Milles probleem?

Tellija vaatnurgast on peamine probleem see, et lisatöödena tehtavate muudatuste hinnad kipuvad võrreldes muude lepinguga tehtavate töödega oluliselt kallimaks minema või tööde ärajätmisel mahaarvatav summa tegelikust hinnast väiksemaks.

Ühelt poolt on see arusaadav, sest muudatused tekivad peamiselt ootamatult ja ehitaja peab leidma kiiresti töö teostamiseks vabad ressursid (inimesed, tehnika, materjalid). See teebki töö kallimaks, kuna pole aega ressursse planeerida. Teiselt poolt teavad ehitajad ka seda, et tellijal on tööde käigus ebamugav ja tülikas lisatööde tegemiseks mõnelt teiselt ehitusfirmalt pakkumist võtta ja see teadmine lisab hinnale nii mõnedki protsendid.

Mida ette võtta?

Ühikhindade kokkuleppimine

Ühikhindade kokkuleppimisel on mõte siis kui on ette näha need töölõigud, kus mahud võivad muutuda. Sellisel juhul on muudatuse (nii tööde suurenemise või ka vähenemise) korral lihtne täpsed hinnad arvutada ja nende alusel arveldada. Sellised ühikhindade tabelitel põhinevaid lepinguid kasutatakse ennekõike suurematel objektidel ja ka juhul kui lepingu sõlmimise ajaks ei ole mingil põhjusel mahtusid võimalik arvutada (näiteks mahud selguvad peale olemasoleva konstruktiivosa avamist või valmivad projekti täpsemad joonised hiljem).

 

Põhjalik pakkumine / eelarve

Kui ehitaja poolne hinnapakkumine on esitatud mõistliku detailsusega saab muudatuste korral lihtsamini arvutada nii ärajääva töö hinna kui ka hinnata lisatööde hinda, kui see mõne pakkumises sisalduva olemasolevaga tööga võrreldav. Isegi kui ehitaja teeb siis antud tööle oluliselt kallima hinna saab tellija näidates pakkumises toodud hinda ja sellele tuginedes hinda enda jaoks soodsamaks kaubelda.

 

Konkurentsi tekitamine

Kui midagi muud ei aita ja olemasoleva ehitaja poolt pakutavad hinnad kipuvad kosmiliseks muutuma tuleb hinda küsida ka teistelt firmadelt. See küll toob kaasa lisatööd, kuid aitab veidi olukorda rahalises mõttes kontrolli all hoida. Lepingusse on mõistlik jätta ka võimalus, et tellijal on õigus kaasata vajadusel teisi firmasid – töövõtjaks ja peatöövõtjal on kohustus teha teiste tellija töövõtjatega koostööd. Igaks juhuks vaata endale juba valmis mõned firmad, kellelt vajadusel  täiendavalt hinnapakkumist küsida.

 

Olenemata eeltoodud valikute rakendamisest jäävad mistahes muudatused siiski tellija jaoks kalliks ja seetõttu on oluline õigeaegselt keskenduda kvaliteetsele projektile. Tasub kulutada aega, et võimalikud lahendused paberil projekteerimise faasis „läbi mängida“, et viia miinimumini ehitusprotsessis tekkivate muudatuste ja lisatööde vajadust. Õnnestunud projekt ja pidev järelevalve aitab hoida ehitamise faasis tellija kulusid kontrolli all.

Kokkuvõttes on nii  tellija kui ka ehitaja huvides täpselt kokku leppida mängureeglites, kuidas toimub muudatuste ja lisatööde hinna arvutamine ning tööde teostamine. Hea tulemus saavutatakse alati ainult korrektses ja sõbralikus koostöös. Enne tööde alustamist täpsetes reeglites kokku leppides on loodud eeldused paremaks koostööks.

Mis ootab 2011 aastal oma maja ehitajat?

Lõppev 2010 aasta oli pöördepunktiks ehitussektoris ja nüüd, aasta viimastel päevadel, on õige aeg maha võtta ja mõelda järgmisele aastale. Millega peaks järgmisel aastal arvestama eramaja ehitaja?

Algavat aastat saab kokku võtta ühe lausega: „Veelgi raskem on leida sobilikku ehitajat.“

2011 aastal saab olema suhteliselt raske leida eramaja tarvis  ehitajat ja seda alltoodud põhjustel:

1. Võimekaid väiksemaid ehitusfirmasid on vähem

Eraisikutest tellijatele oma teenuseid pakkuvad väiksemad ehitusfirmad, kas on oma tegevuse lõpetanud või oma viinud tegevusmahud minimaalseks. Viimastel aastate tellimuste vähesuse tõttu ei ole ehitusfirmade muud üle jäänud. Nad on kas oma tegevust oluliselt koomale tõmmanud või siis hoopis pankrotini jõudnud.  

2. Paljud ehitajad on siirdunud piiri taha

Ehitusfirmadest on osad kvalifitseeritud spetsialistid 2010 aastal uue lainena siirdunud Põhjamaadesse, peamiselt Soome. Mõningatel hinnangutel töötab Soomes umbes 100 000 eestlast, siis vähemalt pooled neist ehk 50 000 inimest tegutseb neist ehitussektoris. Kuigi need numbrid võivad tundada liiga suured ja tegelikkuses on numbrid tõenäoliselt väiksemad, on tegemist Eesti mastaabis arvestatava tööjõu liikumisega piiri taha.

Selle tulemusena on Eestisse jäänud sellevõrra vähem oma tööd tundvaid ehitajaid. Algaval aastal ei ole siin suuri muutusi oodata ja need, kes töötavad välismaal jäävad sinna, kuni nende teeneid seal vajatakse või kuni Eestis pakutavad töötasud ehitajatele taas atraktiivsemaks muutuvad.

3. Hinnapakkumisi tehakse valikuliselt

Kui veel 2010 aasta alguses konkureeriti aktiivselt pea iga töö pärast siis aasta teine pool tõi olukorra, kus järjest raskem oli tellijatel saada ehitajatelt hinnapakkumisi.

Paljudel juhtudel küsisid eratellijad hinnapakkumisi lihtsalt selleks, et omale tööde eelarvet teada saada, et pangast laenu taotleda ja ehitaja valikuni enamikel juhtudel ei jõutud. Seetõttu tundsid ehitajad ennast suuresti tühja töö tegijatena ning hakkasid järjest enam enne pakkumise tegemist uurima, kas tellijal on ikka finantse ehitustööde läbiviimiseks.

4. Tööde hind on saab olema järjest enam tööde kvaliteediga vastavuses

Möödas on see aeg, kus tellijatel õnnestus ehitajatelt tööd tellida poolmuidu või väga odava hinnaga. Ehitusfirmad on tajunud, et odava hinnaga ei jää nad ellu ja ei suuda pakkuda ka kvaliteeti, mida ka tellija ootaks ja sooviks.

Kokkuvõttes firmad, mis on suutnud ka eelmise aasta üle elada ja säilitada oma töötajad on väheseid, kuid need on täna eelisolukorras – neil on säilinud kompetents ja nad suudavad kvaliteeti pakkuda. Samas need firmad ei tee tööd odavalt, õigupoolest nad ei saagi seda teha, sest kompetentsi ja oskuste säilitamine ja arendamine tuleb paratamatult tellijal kinni maksta.

5. Uuesti üritajad ja uued üritajad

Nagu iga mõõnaga on ka nüüd tekkinud palju ka uusi ehitusfirmasid, millest osa on vanade tegijate uued üritused, mis on tekkinud vajadusest vana võlad ja probleemid maja jätta. Lisaks on ka uued üritajad, kes teevad esimesi samme ettevõtjatena. Selliste firmade puhul tuleb tellijal enne nende palkamist selgeks teha kindlasti võtmeisikute taust.

 6. Laenuvõimalused paranevad

Kuigi ka täna on pankadel juba huvi uuesti eluaseme laene väljastada, on ühelt poolt takistuseks kõrged pankade poolsed kriteeriumid laenuvõtjatele aga ennekõike see, et laenu võtmist endale lubada saavaid inimesi on vähe.

Uuel aastal on oodata, et pangad muudavad laenamist veidi soodsamaks, esimesed märgid sellest olid näha juba lõppeval aastal. Samas on laenamine alati sõltunud inimeste usust majanduse tulevikku ja enda võimesse laenu teenindada. Täna on paljud laenuvõtmise otsused seisnud kindlasti selle usu puudumise tõttu.  2011 aastal on oodata järjest rohkem neid, kes teevad otsuse laenu võtmiseks ja ei lükka seda enam edasi.

 

Kokkuvõtteks

Lõppev kriis ehitussektoris tervikuna on korrastanud ehitusfirmade tööd ja teinud seda efektiivsemaks. Kas aga piisavalt, seda näitab aeg. Need, firmad, kes on suutnud kriisist õppida, suudavad täita turu nõudmisi ja muutuvad seeläbi tugevamaks.

Tellijale tähendab eeltoodu aga kindlasti seda, et tuleb teha rohkem ettevalmistustööd. Rohkem tuleks panustada aega ja ressursse ehitusprojekti koostamisse, arvestada sellega, et hinnapakkumiste küsimine võib võtta kauem aega ja  tuleb teha suuremat eeltööd ehitajate tausta uurimisel.

 See tähendab kokkuvõttes seda, et tellija jaoks läheb algaval aastal ehitustööde tellimine kallimaks, tõenäoliselt jääb see 10-15% piiridesse.