Postitused

,

Majaehitaja.ee on 8 aastane

Majaehitaja.ee sünnipäev

Täna on see päev, kui majaehitaja.ee veebileht on saanud 8 aastaseks. Majaehitaja.ee veebileht on koht, kus enne ehitamise alustamist või ka ehitamise ajal saab konkreetseid ja selgeid nõuandeid, mis majaehitamist abistavad. Samal viisil ka jätkame ning püüame veel rohkem teemasid kaardistada ning kõige olulisema välja sõeluda.

Täname kõiki majaehitaja veebilehe lugejaid ja huvilisi ja kutsume ka edaspidi veebilehte lugema.

Praegu on Eestis korralik eramajade ehitamise hoog sees, kas seda nüüd buumiks nimetada, on iseküsimus, kuid uusi maju kerkib tõesti arvestatavalt palju. Majaehitaja.ee soovibki siinkohal olla see osapool, kes annab nõu, et suure hoo pealt ei ununeks vajalikud ehitustööd või tegevused, mis kvaliteetse maja saamiseks on vajalikud.

Kui vaadata eramuehitamisel tekkivad peamisi probleeme siis on need seotud sageli just kiirustamisest, nii tellijate kui ka ehitajate poolt. Seetõttu ettevalmistamine ja tegevuste planeerimine on vajalik ning oluline. Keegi ei ole eksimatu ja väiksemaid probleeme on iga majaga, kuid suuremate probleemide ennetamine võiks olla iga majaehitaja üks eesmärke.

Läbimõeldud ehitamist kõigile!

,

Projekti järgi ehitamine?

Pole mingi saladus, et küllaltki suur osa eramajadest ehitatakse lihtsa ja üldnõudeid täitva eelprojekti staadiumis projektdokumentatsiooniga. Selliselt ehitatud eramaju valmib igal aastal hinnanguliselt  pooltel juhtudel, kuid võimalik, et ka oluliselt sagedamini.

Projekti mõte on kõige lihtsamalt öeldes tagada hoone toimiv terviklik konstruktiivne- ja tehniline lahendus, mis täidaks tugevuse -, ohutuse- ja ehitusfüüsika nõudeid.

Kuna hoonete projekteerimine on seotud suure hulga erinevate nõuetega, siis esmapilgul projektide plaane või vaateid vaadates, seda ei märka. Seetõttu sageli ei väärtusta tellija enamasti piisavalt projekteerija tööd. Vaatab projekti joonised ning talle tundub, et hea tahtmise korral joonestaks ta samasugused plaanid valmis.

Seda mõtet süvendavad ka mõnikord ehitusfirmad, sest konkurentsis töö pärast, ei pöörata hinnapakkumise esitamise staadiumis ehitusfirma poolt erilist tähelepanu sellele, et eelprojektis ei ole kõiki ehitamiseks vajalikke töid ja konstruktsioonide sõlmi ära toodud.

Seetõttu ei ole ka tellijal erilist soovi teha kulutusi põhjalikuma projekti (põhiprojekti ja tööjooniste) tellimiseks. Tellijale tundub, et küll ehitaja teeb oma kogemuse põhjal kõik vajalikud tööd ära ja milleks siis vajalik teha täiendavaid kulusid projekteerimisele.

Ehitamine projekti järgi

Ehitaja ülesanne on ehitada projektile vastavalt ja võimalikult kvaliteetselt. Ehitaja ülesanne ei ole mõelda välja konkreetseid konstruktiivseid sõlmi ja lahendusi, kui need projektis puuduvad. Praktikas aga on ehitajad sunnitud seda suuremal või vähemal määral enamike eramajade ehitamisel tegema.

Siinkohal tekibki üks kõige olulisem vastuolu. Juhul kui ehitaja mõtleb välja ja teeb valmis mõne sõlme, mida projektis ei ole lahendatud, siis ühelt poolt ta ei tohikski seda teha, sest tal ei ole üldjuhul projekteerimise õigust ja teiselt poolt pole ilma eriteadmisteta võimalik ka tellijal lahendatud sõlme kuidagi hinnata ja tööde teostamist kontrollida. Jah, enamikel ehitajal on olemas oma varasem ehituskogemus ja kasutataksegi oma parima teadmise ja kogemuste järgi enam-vähem analoogseid lahendusi, mida varem on teostatud ehk lahendusi, mida projekteerijad on varem koostanud.

Kuid alates sellest hetkest, kui ehitaja või ka tellija ise hakkab konstruktiivseid lahendusi välja mõtlema ja need realiseerima, pole see enam projekti järgi ehitamine.

Heal juhul on uus välja mõeldud konstruktiivne lahendus õnnestunud ja toimiv, kuid mitte alati.

Riskid kuhjuvad

Millised on kokkuvõtlikult need peamised riskid, kui projekteerimist hakatakse tegema kohapeal jooksvalt näiteks ehitaja enda poolt:

  • Lahenduse kvaliteet võib olla ebapiisav ja tehtud muudatus võib kaasa tuua kvaliteediprobleeme.

  • Ehitustööd pole enam selgelt kontrollitavad, kuna lahenduse kohta tavaliselt eelnevalt jooniseid ei koostata.

  • Tehtud lahendus ei arvesta järgnevat tööetappi ja toob kaasa lisakulusid järgmiste tööde osas, mistõttu tervikuna ehitustööde maksumus võib muutuda.

Alahindamata ehitaja tööd ja tahet teha toimivaid sõlmi, tuleks projekteerimistöö jätta siiski projekteerijatele.

,

5 põhjust, miks koostöö ehitajaga ei õnnestu?

Selleks, et ehitustööd õnnestuksid on väga oluline osa täita ka tööde tellijal. Millised on need põhjused, miks koostöö tellija ja ehitaja vahel ei õnnestu? Kas tellija saab teha midagi teistmoodi ja paremini?

Vaatame mõningaid levinumaid probleeme ja nende põhjuseid:

1. Tööde sisu ei ole täpselt ja detailides kokku lepitud.

Ebapiisava mahuga projekt, kokkuleppimata tööde piirid, tööde sisu või mahud muudavad koostöö väga keeruliseks, sest tellija ootab siis alati ehitajalt enamat võrreldes sellega, mida ehitaja on arvestanud. Tekivad tülid ja vaidlused. Oluline on alati enne lepingu sõlmimist leppida kokku teostatavad ehitustööd piisavalt detailselt ja selliselt, et mõlemad osapooled teostatavatest töödest võimalikult ühtemoodi aru saaksid.

2. Puudub selge ajaplaan, mis sisaldaks ka vahetähtaegasid.

Üllatavalt palju eramajade ehitamisi käivitatakse ilma konkreetsete vahetähtaegadeta. Ilma tööde ajaplaanita, kus oleks kirjas ka konkreetsete töölõikude vahetähtajad, kuhjub erinevate ehitustööde teostamine objekti lõpufaasi ning soovitud lõpptähtajaks maja valmis saada väga raske. Korraga ei ole kõiki edasilükatud ja tegemata ehitustöid võimalik ära teha ning plaanitud lõpptähtajast üleminek on tõsiasi.

3. Kvaliteedinõudeid ei ole kokku lepitud.

Ehitamine on teenus ja nii nagu oleme kõik oma elus kogenud väga erineva kvaliteediga teenuseid siis nii on see ka ehitussfääris. Kui enne ehitamist ei ole ehitustöödele kvaliteedinõudeid ette antud siis ei saa ka nõuda tippklassi kvaliteeti. Enamasti jälgivad tellijad peamiselt viimistlemise kvaliteeti ja ajavad taga iga millimeetrit pinnasileduse saavutamisel. Kuid oluliselt tähtsam on ehituskonstruktsiooni ehituskvaliteet ja selle tagamine. Kvaliteedinõuded tuleb alati ehituslepingus fikseerida, sest muidu on ehitajal õigus ehitada kõige madalama kvaliteediga, mis kindlasti tellijale ei meeldi.

4. Tööde / tööetapi ülevaatamise – vastuvõtmise korda pole kokku lepitud.

Suur osa vaidlusi tekib tööde ülevaatamisel ja akteerimisel. Aktiga fikseerib ehitaja tehtud töölõigu valmimise ja kutsub tellija töölõiku üle vaatama ning peale akteerimist saab ehitaja esitada akteeritud mahus arve. Probleem ja vaidlused tekivad aga peamiselt seetõttu, et tellija ei hinda tehtud tööd kvaliteetseks või lõpetatuks ning keeldub akti allkirjastamast ning ei soovi ka akti alusel koostatavat arvet lasta koostada või vastu võtta.

Tellija hoiab sellega kinni tööde jätkumise ja tekivad tõsised probleemid osapoolte edasises koostöös.

Kui tööetapi ülevaatamise – vastuvõtmise kord on lepingus olemas siis tavaliselt suuri probleeme pole, sest selline kord sätestab tavaliselt selle, et ehitaja tellijapoolsete õigustatud puuduste korral võetakse akteeritud töödest need puudustega tööd välja ning tuuakse eraldi ära puudustega tööd, mis tehakse hiljem. Samuti vähendatakse ka puudustega tööde arvelt akteerimisele minevat summa ning tellijal tuleb tasuda ainult selle töölõigu nõuetekohaste tööde eest. Selline lahendus tagab selle, et ka osaliste puudustega tööde puhul tööprotsess jätkub ehk ehitaja saab töödega jätkata ja teha ka parandustöid ning saab tasu nõuetekohase töö eest.

5. Projekti muudatuste korral ei fikseerita muudatusi või tehakse neid suusõnaliselt.

Tellija ülesanne on fikseerida kõik projekti käigus tehtavad muudatused (kuna kõik muudatused tehakse tellija soovil või tema heakskiidul) ja hea seista ka selle eest, et need muudatused jõuaksid ka projekti, kõigile ehitusega seotud osapoolteni. Sageli tellija seda ei tee ning nii ei jõua vajalik info kõigi vajalike osapoolteni. Tulemuseks olukord, kus mõne muudatusega rikutakse tehtud tööd, kuid mida varasema infovahetusega oleks saanud ennetada. Tekivad lisakulud ja pinged nii tellija jaoks, kui ka ehitajale.

Hea koostöö sõltub alati ka ehitajast.
Hea ehitaja aitab ka ise kaasa eeltoodud teemade lahendamisele ja pakub ise tellijale lahendusi, sest mõlemat osapooli arvestav koostöö on ka ehitaja huvides. Kui mõlemad osapooled on huvitatud ausast ja teist poolt austavast koostööst lahenevad ka kõige keerulisemad ettetulevad probleemid suuremate tagasilöökideta.

Panusta läbimõeldud koostöösse!

,

Kuidas kõige kiiremini oma maja ehitada?

Kiirus. See sõna kannustab meid kogu elu, et aina kiiremini endale seatud eesmärke täita. Majaehitamine on esmapilgul valdkond, kus väga kiiresti toimetada ei saa. Lähemalt teemat vaadates saab selgemaks, millised on võimalused ja kuidas siiski vajadusel kiiresti oma majani jõuda.

Kõige kiirem valik on loomulikult valmismaja ostmine järelturult või uusarenduste hulgast, kuid iga maja on seotud asukohaga ning just asukoha tõttu ei pruugi saadaolevad majad sobida. Samuti ka maja ruumiplaan, sisekujundus ja kõik muu peab olema igale majaostjale võimalikult sobilik. Sageli see aga pole nii.

Siis jääbki üle ainult üks võimalus, ise vaba krunt otsida ja sinna soovitud maja ehitada.

Millised on võimaluse, et saaks kiiresti oma krundile maja püsti panna.

1. Elementmajad laos

Aeg- ajalt tekib elementmajade tootjatel olukordi, kus nad on tootnud mõne elementmaja, kui see jäänud mingil põhjusel lattu seisma. Mõnikord majatootjad reklaamivad selliseid maju ka ise oma kodulehel, kuid soovitav on ise samuti üle küsida, kas on mõni maja lattu seisma jäänud.

Üheks argumendiks nn. laos oleva maja kasuks valida on ka see, et neid pakutakse sageli allahindlusega ning selline lisasoodustus tuleb igale majaehitajale kasuks.

Vajalik hea õnn, et sobilik lattu toodetud elementmaja leida!

2. Elementmajad tellides

Ühe keskmise suurusega (150 m2) elementmaja seinaelementide tootmine tehases võtab aega sisuliselt vaid 2 nädalat ning seega võimalik suur osa maja karkassist valmis toota väga kiiresti. Praktikas on aga tehases töödel järjekorrad ning seetõttu kulub suur osa ajast oma tellimuse täitmise ootamisele. Sellel põhjusel kulub enamasti elementmaja seinaelementide tellimisest kuni valmimiseni aega u. 8-10 nädalat. Aeg-ajalt võivad ka järjekorrad olla lühemad ning õnnestub ka kiiremalt elemente ja majadetaile toota.

Kiirus oleneb tehase tellimuse täitmise ajast!

3. Kohapeal krundil maja ehitamine

Esmapilgul tundub see olema kõige aeglasem viis oma maja ehitada. Kuid praktikas võib ka kohapeal maja ehitamine olla kiire. Kõik sõltub töökorraldusest ja tööjõuressurssidest ning kui põhjalikult on tehtud eeltöö ja vajalike materjalide hankimine või tellimine.

Mida paremini on tehtud ettevalmistööd seda kiiremini saab ehitada ja viia miinimumini kõik ooteajad ning seisakuid. Kohapeal ehitamine nõuab väga head töökorraldust!

Vajalik väga hea planeerimine ja projektijuhtimine!

NB! Ei tasu unustada, et element- ja moodulmajade puhul on vajalik ka vundamendi ehitus ja enamasti ka oluline osa töid teha ehitusobjektil.

Niisiis parim viis kiiresti oma maja ehitada on praktikas kombinatsioon nii ettetellitavatest konstruktsioonidest kui ka heast töökorraldusest ehitusobjektil. Ehitustöid detailselt ette planeerides on võimalik teha seda enamasti soodsamalt ja kiiremini!

, ,

3 nõuannet oma maja ehitamise käivitamisel

 

Oma maja ehitamisel on alati kõige raskemad esimesed sammud, millest alustada ja kuidas võimalikult efektiivselt ja kvaliteetselt ehitusprotsessi juhtida? Siinkohal nõuanded, mis seda teekonda veidi lihtsustavad ja aitavad olulisematele teemadele tähelepanu juhtida.

1. Projekti kvaliteet määrab ka suuresti ehituskvaliteedi

Tellija peaks võimalusel olema alati kaasatud projekteerimise faasis, seda nii selleks, et anda tagasiside funktsionaalse ruumiplaani ja arhitektuurse väljanägemise osas, kuid ka selleks, et küsida projekteerijalt “Kas ehitaja saab selle projekti järgi ehitada?”

Üldjuhul levinud ja populaarne “eelprojekti” staadiumis projekt ei sisalda kogu ehitamiseks vajalikku infot ja soovitavalt tuleks, kas tellida detailsem “põhiprojekt” ja/või keerulisemate sõlmede osas vajadusel ka “tööprojekt”.

Tellijal otsustab projekti detailsuse valimisega ka selle, kui selgelt ja üheselt on välja toodud ehitustööde sisu, konstruktiivsed lahendused ehk kokkuvõttes selle, mille alusel on võimalik kontrollida ehitustööde teostamist ja nende kvaliteeti.

2. Ehitustööde hinnapakkumine ei sisalda enamasti kõiki töid

Tellijad eeldavad ekslikult, et kui nad esitavad ehitajale projekti ja paluvad hinnapakkumist siis saadud hinnapakkumises on kõik ehitustöödeks vajalik sisse arvestatud. Tegelikkuses isegi “võtmed kätte” majade hinnapakkumistes on tavaliselt osa töid puudu.

Hinnapakkumise puhul tuleks arvestada, et teostamisele kuuluvad ainult need selgelt väljatoodud tööd, mis on pakkumises kirjas. Keerukaks teebki tellijale pakkumise hindamise just see, et puudub erialane teadmine ja kogemus, mis tööd lisaks pakkumises toodule oleks veel vajalikud.

Tellija peaks saadud hinnapakkumise põhjalikult läbi töötama koos ehitajaga ning selgeks tegema, mis täpselt pakkumises sisaldub, küsides aga pidevalt “Kas konkreetses töölõigus on veel puudu töid, mis hetkel pakkumises ei sisaldu?” Kui seda ei tehta siis on hiljem ehitusfaasis tavaliselt ootamas pealesunnitud lisakulud, millega ei osatud arvestada.

3. Hinnapakkumises toodud viimistlusmaterjalide ja -toodete hinnaklass ei pruugi tellijale sobida

Ehitaja poolt esitatavates hinnapakkumistes on toodud välja sageli näiteks parkettpõrand, siseuksed, liistud, aknalauad, keraamilised plaadid, sanitaartehnika, kas konkreetse töölõigu osas tervikhinnaga /komplekti hinnaga või kasutatakse m2 hinda, millega täpsustatakse teatud materjalid osas m2 piirhinnad.

Probleem seisneb selles, et tellija ei vaata hinnapakkumises väljatoodud materjalide hindade alusel tavaliselt, kas hinnapakkumises toodud materjali hinnaga saab soovitud kvaliteedi ja väljanägemisega lõpptulemuse. Tavaliselt vaadatakse tellija poolt, et tööga seotud rida oleks hinnapakkumises olemas, kuid ei tehta sisulist materjalide/toodete hinna analüüsi.

Tulemuseks olukord, kus sõlmitakse ehitusleping ja alustatakse töödega ning tööde käigus ja enamasti just lõpufaasis hakkab selguma, et hinnapakkumises toodud hinnaga viimistlusmaterjale ei sooviks mitte mingil juhul oma maja puhul kasutada. Tulemuseks lisakulud ja ajaplaani nihkumine, sest kallimate materjalide hanked on tavaliselt pikema tarneajaga.

Seetõttu tasub tellijal alati hinnata kohe hinnapakkumise saamisel, kas pakkumises väljatoodud materjalid on tema maitsele ja soovidele vastavad. Tuleks käia enne ehituslepingu sõlmimist ehituspoodides ja veenduda, kas näiteks hinnapakkumises toodud m2 hinnaga keraamiliste plaatide kvaliteet ja valik on sobilik või soovitakse parema väljanägemisega interjööri tarvis kallima hinnaklassiga siseviimistluse tooteid.

Pööra nii projekteerimise kui ka hinnapakkumises staadiumis tähelepanu eeltoodud nõuannetele ja saad vastu ehitusfaasis kiirema ja sujuvama ehitamise.