Postitused

,

Kuidas kiiresti ehitada?

IMGP1266Me elame ajas, kus iga tund ja minut on loetud. Me oleme harjunud kiirelt mõtlema, kiirelt elama ja loomulikult soovima ka oma maja kiiresti valmis saada. Kuidas ehitamisel saavutada kiirus, kas see tuleb millegi arvelt?

Miks on ehitamise kiirus tellijale oluline?
Tänapäevale omaselt loeme me raha väga hoolikalt. Võtame lihtsa näite. Kui pere alustab oma maja ehitusega, alustatakse enamasti ka ehituseks võetud laenumaksete tasumist. Samal ajal on perel vajalik maksta ka oma ehitusperioodi jooksul elukoha elamiskulusid (näiteks oma korter või hoopis üürikorter). Seega ehitusperioodil tuleb tellijal tasuda igakuiselt täiendavaid kulusid seoses ehituseks võetud laenumaksetega. Mida pikemaks kujuneb ehitusperiood ja majja pole võimalik kolida, seda pikemalt tuleb kanda suuremaid igakuiseid kulusid.

Millised võimalused on saavutada ehituse kiirus?

Ehituses on kiiruse saavutamise võtmesõnadeks „ettevalmistus ja planeerimine“. Mida paremini on tehtud erinevad ehituseelsed ettevalmistustööd, seda sujuvamaks ja kiiremaks saab ehitusplatsil ehitustöid muuta. Teisiti öeldes on väga oluline tähelepanu pöörata projekteerimisele ning üritada lahendada projektis ennekõike kõik keerulisemad sõlmed. Projektist algab paratamatult suur osa probleeme, mille läbimõeldud lahendus annab hiljem ajavõitu ning usaldusväärse tulemuse nii hinnaküsimise etapis kui ka ehituse käigus.

Tellija jaoks tähendab see ennekõike järgmisi otsuseid ja lahendamist vajavaid ülesandeid:

  • Kas tellida korralik põhiprojekt ja kõik vajalikud tööjoonised?
  • Kas tellida projekti mahuarvutused ja põhjalikud spetsifikatsioonid, kus kogu materjalivajadus oleks üheselt selge?
  • Tagada, et ehituse algusajaks oleks vajalikud kommunikatsioonid ehitusplatsil olemas, ennekõike elekter ja vesi.
  • Läbi mõelda ehitusplatsile juurdepääs, et platsile saaks sõita ka raskem tehnika.
  • Kas ehituse algusajaks on olemas ka ehitusluba ning pole mingeid takistusi tööde alustamiseks?

Hinnaküsimise ja ehituslepingu käigus võetakse detailsemalt ette planeerimine ja kirjeldatakse oma hinnaküsimises täpsemalt need eesmärgid ning soovid ka kiirema ehituse osas. Eesmärgiks on ehitusfirmale ette anda võimalikult selged ja täpsed soovid, mis ajaks peab maja valmis olema, millised nõuded on sellega seoses ehitusfirma peab täitma.

Seejärel koostavad ehitajad hinnapakkumised, kus kindlasti ka tuuakse välja neid probleeme, mis takistavad soovitud tähtajaks ehitustööde lõpetamist. Need probleemid tuleks koos ehitajaga hinnaläbirääkimiste etapis läbi arutada ja vajadusel koos leida lahendus, mis siiski võimaldaks ehituse tempot hoida või siis korrigeerida ajaplaani selliseks, et see reaalsusele vastaks.

Selle töö mõte on see, et ettevalmistamisel mängitaks sisuliselt paberil läbi kogu maja ehitamine, sealhulgas kõigi peamiste ehitustööde lõikes ja kalendrit silmas pidades, mis arvestab ka võimalikke ilmastikuolusid ning vajalikke materjalide tarneid ja alltöövõtjate ressursse. Materjalide tellimisajad mõnede materjalide osas on mitmeid kuud pikad ning seetõttu on väga oluline õigeaegsete tellimuste esitamine, et ei tekiks suuremaid viivitusi materjalide taga ootamisel. Samamoodi on oluline teha ka eelkokkulepped ettevõtetega, kes nn. alltöövõttu teevad, et ka nendel oleks just soovitud ajaks tööde teostamiseks aeg broneeritud. Kasulik on kasutada tööetappide tähtaegasid, mis selliste vaheetappidena aitavad tööde edenemise tempot jälgida ja tempot hoida. Ideaalis võiks ehituselepingu juurde kuuluda ka läbimõeldud kalendergraafik, kus oleks terviklik tellimuste ja alltöövõtulepingute tellimiste ajaplaan, mis arvestaks ka u. 2-3 nädalase varuajaga, juhuks kui siiski tekib probleeme ning tekivad ootamatud seisakud.

Selliseid plaane eramajade puhul tehakse vähe ning seetõttu kipuvad eramajade valmissaamised mitmeid kuid venima. See, et plaanitud ehitusaeg eramaja ehitamisel ületatakse paari kuuga on pigem tavaline, kui erakorraline.

Üks venimise põhjus on tavaliselt ka erinevad viimase hetke muudatused, mis enamasti tellija, kuid ka aeg-ajalt ehitaja initsiatiivil tehakse. Põhjused muudatusteks tekivad näiteks sellest, et tellija nähes valmissaavat lahendust, saab ta alles siis tervikliku ettekujutuse ja võib juhtuda, et see, mis varem paberil sobis, talle enam ei meeldi ning soovitakse teha muudatusi. Erinevad sisekujunduslikke muudatusi ja ideid tekib samuti, mis samuti võtavad lisaaega, millega ei oska kohe projekti alguses arvestada.

Nõua ajaplaanist kinnipidamist

Tellija ülesanne kokkuvõtlikult on teha omalt poolt kõik, et püstitada ajaplaan, teha korralik ettevalmistus läbimõeldud projektiga ning koos ehitajaga detailides planeerida tööde ajagraafik, mis võimalikult täpselt arvestaks kõigega, et ehitustööde tegemisel ei tekiks takistusi, mis ajaplaani oluliselt muudaks. Ei ole vale öelda, et kogu maja ehitamise projektist tasub kulutada isegi kuni 50% ajast just kavandamise ja planeerimise etapile, et ehitusplatsil ehitamine kiiremini läheks.

Tellijana tasub ka ehitusperioodil olla see pool, kes regulaarselt uuriks ehitajalt ajagraafikus püsimist ja vajalike materjalitarnete tegemist ning jonnakalt ajaplaanist kinnipidamist nõuda.

Väärtusta planeerimist ja tee ehitamine enda jaoks kiiremaks!

,

Ehituse tellija peab enda eest seisma

Iga inimene, kes tellib ehitustöö peab olema julge ja otsustav, et nõuda ehitajalt puudulikult või valesti tehtud töö parandamist. See esmapilgul iseenesest mõistetav käitumine aga on nii mõnegi tellija jaoks väga keeruline ja raske tegevus. Miks?

vund

Inimene usaldab eriala inimest pimesi

Me kõik oleme käinud arsti juures ja enamasti meil ei tule ju pähegi arsti soovitustest või ravis kahelda. Me usaldame oma raviarsti täielikult. Kindlasti on ka erandeid, kui põhiosa inimesi usaldab vastava eriala hariduse ja kogemustega inimesi ning aktsepteerib nende soovitusi.

Selline mõttekäik ja arusaam kandub paratamatult üle ka ehitusvaldkonnale. Seetõttu usaldatakse enamasti ehitaja poolt väljapakutud lahendusi ning aktsepteeritakse nende teostatud tööd. Kui paljudel juhtudel ongi selline usaldamine asjakohane ning õige siis paraku ei ole see alati mõistlik. Milles siis asi? Vaatame natuke laiemalt, kuidas ehitusäri toimib.

Ehitusalane kõrg- ja rakendusharidus pole mitte kõigil ehitajatel

Ehitusevaldkonnas tegutsemiseks on vajalik ettevõttel majandustegevuse registri (MTR) registreering või mitu erinevat registreeringut, mis annab õiguse selles valdkonnas tegutsemiseks. Ehitusvaldkonnas on mitmeid erinevaid registreeringuid, mis annavad õiguse vastavat teenust pakkuda (näiteks ehitamine, projekteerimine, omanikujärelevalve, ehitiste ekspertiiside tegemine jne.) Registreeringu saamiseks on vajalik igas valdkonnas ühte vastutavat spetsialisti, kes täidab registreeringu saamiseks vajalikud tingimused nii hariduse kui vajaliku kogemuse osas.

Seega ehitusfirmas ehitustel töötavad inimesed võivad aga ei pruugi olla kõik ehitusalaste eriteadmistega inimesed. Mõnikord hangitakse väiksemate ehitusfirmade puhul spetsialist registreeringu saamiseks firmast väljastpoolt ning inimene ise firmas otseselt ei pruugi tööd tehagi.

Kokkuvõtvalt tähendab see seda, et otseselt need ettevõtte töötajad, kes ehitusplatsil näiteks eramut ehitama hakkavad, ei pruugigi olla erialase koolitusega, vaatamata sellele, et firmal on vajalik MTR registreering olemas. Sageli on ehitusplatsil osad töötajad nn. oskustöölised, kes on läbinud koolitused (näiteks puusepad, pottsepad, armeerijad jne. kellel on vastav kutsetunnistus) aga alati on ka töötajaid, keda jooksvalt koolitatakse kursustel või siis teiste kõrvalt tööd asuvad õppima. Alguses pannakse sellised töötajad ehitustel abitöid tegema, kuid sageli juba õige pea, ka juba oskusi nõudvatele töödele.

Olenevalt sellest, kuidas konkreetses ehitusettevõttes töid korraldatakse võibki juhtuda ja juhtubki, et osasid ehitustöid pannakse tegema inimesed, kes pole selleks saanud piisavalt koolitust ega pole ka piisavat kogemust. Kokkuvõttes määrab töö kvaliteedi suuresti töömeeste erialane haridus ja kogemus ning kui seda pole piisavalt siis tellija ei tohiks sellise ehitaja tööd liigselt usaldada.

Seetõttu ei saa ehituses pimesi alati ehitajat usaldada ning tasub töid kontrollida ja puuduste korral ka sellest koheselt teada anda.

Puudustega töö tuleb lasta ümber teha

Aeg-ajalt satutakse olukorda, kus ka kõige ehituskaugem tellija saab aru, et teostatud ehitustöö pole õigesti tehtud. Seejärel küsitakse nõu teistelt ehitusala inimestelt ning võibki selguda, et teostatud ehitustöö on halvemal juhul tehtud selliselt, et suur osa tehtud tööst tuleb ümber teha.

Selline olukord on tellijale psühholoogiliselt raske. Ta usaldas ehitajat ja hulga tööd on tehtud ning nüüd selgub, et see töö on valesti tehtud. Ta on kulutanud hulga aega ja ressursse ning tegelikult pole saanud soovitud tulemust. Sellises olukorras on tavaliselt kaks varianti. Kas lasta samal ehitajal töö ümber teha või siis otsida uus tegija.

Esimese variandi puhul on usaldus ehitaja vastu tegelikult kadunud ja koostöö on keeruline. Samuti vaidleb ehitaja üldjuhul kõvasti vastu ning lisaks nõuab tellijalt veel saamata jäänud rahagi. Isegi kui ehitaja puudused omal kulul parandab, tähendab see tellijale suurt täiendavat aja- ja närvikulu.

Teise variandi puhul tähendab see olulist ajakulu uue ehitaja otsimisel ning veelgi suuremat täiendavat kulu, sest enamasti on esimesele ehitajale vähemalt osaliselt tasu makstud ning seda tagasi saada on enam kui keeruline ja lisaks tuleb nüüd uuele ehitajale maksta valesti tehtud töö lammutamise ning ka uuesti tegemise eest.

Igatahes halvim variant on jätta puudus parandamata, sest varem või hiljem võib see kaasa tuua veel suuremaid kulusid või lausa terviseprobleeme (näiteks niiskusest tingitud hallitused, kui konstruktsioonid valesti tehtud).

Kuidas ümbertegemisi ära hoida?
Osa probleeme saab alguse puuduliku projekti või lähteülesande tõttu, tellija soovist hoida projekteerimiskulusid minimaalsed. Osa probleeme on seotud hinnaküsimisega, ehitajad teevad oma pakkumise veidi teistsugusele konstruktiivsele lahendusele, mistõttu tellija ei oska enne probleeme ette näha enne kui need avalduvad. Ja samuti on väga sagedane ja üks peamisi põhjuseid see, et tellija ei oska ehitaja tööd kontrollida ning ei hangi endale ka abi inimeste näol, kes seda teha oskaksid enne kui probleemid juba käes.

Kõige lihtsam oleks investeerida tellijal oma aega enne koostöö alustamist ehitaja tausta uurimisele ning selgitada välja, kas reaalselt tööd tegevatel inimestel on vastav koolitus ja kogemus olemas. Ja kindlasti tasub ka kasvõi vähesel määral palgata omanikujärelevalve, kes suudaks varakult probleeme märgata ning tellijat usaldusväärselt nõustada.

Usalda aga kontrolli!