Postitused

,

Kuidas kõige kiiremini oma maja ehitada?

Kiirus. See sõna kannustab meid kogu elu, et aina kiiremini endale seatud eesmärke täita. Majaehitamine on esmapilgul valdkond, kus väga kiiresti toimetada ei saa. Lähemalt teemat vaadates saab selgemaks, millised on võimalused ja kuidas siiski vajadusel kiiresti oma majani jõuda.

Kõige kiirem valik on loomulikult valmismaja ostmine järelturult või uusarenduste hulgast, kuid iga maja on seotud asukohaga ning just asukoha tõttu ei pruugi saadaolevad majad sobida. Samuti ka maja ruumiplaan, sisekujundus ja kõik muu peab olema igale majaostjale võimalikult sobilik. Sageli see aga pole nii.

Siis jääbki üle ainult üks võimalus, ise vaba krunt otsida ja sinna soovitud maja ehitada.

Millised on võimaluse, et saaks kiiresti oma krundile maja püsti panna.

1. Elementmajad laos

Aeg- ajalt tekib elementmajade tootjatel olukordi, kus nad on tootnud mõne elementmaja, kui see jäänud mingil põhjusel lattu seisma. Mõnikord majatootjad reklaamivad selliseid maju ka ise oma kodulehel, kuid soovitav on ise samuti üle küsida, kas on mõni maja lattu seisma jäänud.

Üheks argumendiks nn. laos oleva maja kasuks valida on ka see, et neid pakutakse sageli allahindlusega ning selline lisasoodustus tuleb igale majaehitajale kasuks.

Vajalik hea õnn, et sobilik lattu toodetud elementmaja leida!

2. Elementmajad tellides

Ühe keskmise suurusega (150 m2) elementmaja seinaelementide tootmine tehases võtab aega sisuliselt vaid 2 nädalat ning seega võimalik suur osa maja karkassist valmis toota väga kiiresti. Praktikas on aga tehases töödel järjekorrad ning seetõttu kulub suur osa ajast oma tellimuse täitmise ootamisele. Sellel põhjusel kulub enamasti elementmaja seinaelementide tellimisest kuni valmimiseni aega u. 8-10 nädalat. Aeg-ajalt võivad ka järjekorrad olla lühemad ning õnnestub ka kiiremalt elemente ja majadetaile toota.

Kiirus oleneb tehase tellimuse täitmise ajast!

3. Kohapeal krundil maja ehitamine

Esmapilgul tundub see olema kõige aeglasem viis oma maja ehitada. Kuid praktikas võib ka kohapeal maja ehitamine olla kiire. Kõik sõltub töökorraldusest ja tööjõuressurssidest ning kui põhjalikult on tehtud eeltöö ja vajalike materjalide hankimine või tellimine.

Mida paremini on tehtud ettevalmistööd seda kiiremini saab ehitada ja viia miinimumini kõik ooteajad ning seisakuid. Kohapeal ehitamine nõuab väga head töökorraldust!

Vajalik väga hea planeerimine ja projektijuhtimine!

NB! Ei tasu unustada, et element- ja moodulmajade puhul on vajalik ka vundamendi ehitus ja enamasti ka oluline osa töid teha ehitusobjektil.

Niisiis parim viis kiiresti oma maja ehitada on praktikas kombinatsioon nii ettetellitavatest konstruktsioonidest kui ka heast töökorraldusest ehitusobjektil. Ehitustöid detailselt ette planeerides on võimalik teha seda enamasti soodsamalt ja kiiremini!

, ,

Iga muudatus tähendab riski

vundamentEhituses on sageli probleeme muudatustega seotud kokkulepetest kinnipidamisega. Need kipuvad ehitajal ununema. Muudatusi tuleb ehituses ette pidevalt ja seetõttu on oluline teha ka tellija enda poolt kõik, et ei avastataks hiljem, et soovitud muudatust pole ehitaja arvesse võtnud.

Milline on ehitaja töökorraldus väiksematel objektidel?

Eramajade ehitajatest võib teatud kandi pealt aru saada. Nende töökorraldus on tavaliselt selline, et üks inimene suhtleb peamiselt tellijaga ning sõlmib kokkuleppeid. Samas seesama inimene toimetab väikefirmas ka samal ajal näiteks erinevatele ehitusobjektidele kauba tarnijana ning materjalide kohaletoomise korraldajana või osaleb ka ise jooksvalt osade ehitustööde teostamisel. Selle kõige juures jääb sellise väikefirma juhil või projektijuhil/ töödejuhatajal väga vähe aega tegeleda paberitööga ning ka pidevalt muutuvaid kokkuleppeid fikseerida ja asjaosalistele edastada.

Praktikas kipub olema nii, et osad kokkulepped tellija ja ehitaja vahel tehakse telefoni teel ja need kipuvad ununema ja see toob kokkuvõttes kaasa, muudatusega seotud töölõigus, vale materjali või vale lahenduse kasutamise.

Kui õige hetk möödas siis parandustööd kallid või ebamõistlikud

Ei tellija ega ka omanikujärelevalve ei saa koguaeg objektil olla ning nii juhtub, et kui näiteks omanikujärelevalve objektile läheb ning teostatud töid üle vaatab, avastab ta erinevuse kokkulepituga või projektis tooduga. Sageli on selleks hetkeks teostatud juba sellises mahus töid, et teostatu lammutamine ja uuesti tegemine, kipub olema ebamõistlik, seda nii ajakao tõttu kui ka lisakulude tõttu. Kui esmapilgul jääb mulje, et need lisakulud katab ju ehitaja siis tegelikkuses tekivad ka tellijal täiendavad kulud oma ajaplaani edasilükkamisest. Näiteks tellija poolt hangitavad siseviimistluse materjalid on vaja vahepeal kuhugi ladustada ja hoiustada.

Lisaks sellele on reaalne olukord ka see, et kui nõuda ehitajalt tööde ümbertegemist, kasutab ehitaja võimalusel kasutatud materjali (mis on lammutatud valesti tehtud lahendusest) ning selle materjali uuesti kasutamisel võib see olla lõhutud või osaliselt katkine ning halvas seisukorras. Selliselt juhul ei ole ka lõpplahendus, kuigi parandatud, sugugi mitte enam kvaliteetne.

Lisaks suureneb suuremahulise ümbertegemise nõudega oht, et ehitaja lihtsalt jätab tööd pooleli ja kaob ära. Põhjuseks lihtsalt asjaolu, et väiksemal ehitusfirmal ei ole piisavalt suurt finantsilist puhvrit, et suuremate vigade korral, need omal kulul katta.

Kokkuvõttes arvesse võttes eeltoodut on mitmedki tellijad leppinud ehitaja poolt tehtud “vale” lahendusega eeldusel, kui see lahendus väga suuri riske edaspidiseks kaasa ei too.

Tee pidevat järelevalvet ning anna muudatuste info edasi ka töömeestele

Seetõttu on oluline väikefirmade puhul nii tellijal kui ka omanikujärelevalvel teha sagedast kontrolli ning lisaks firmas kokkuleppeid sõlminud isikule, suhelda otse ka nende töömeestega, kes konkreetseid töid teevad ning pidevalt enne järgmise töölõigu algust täpsustada, millise joonise alusel ning kuidas tööd teostatakse.

Iga muudatus tähendab riski ja seetõttu on muudatuste juhtimine on ülioluline ning sellega peab tellija ka ise aktiivselt tegelema, et eksimusi vähem oleks.

,

Näidistöö aitab aega ja lisakulusid kokku hoida

Ehitusobjektil on ehitaja valmis saanud suurema tööetapiga ja kutsub tellija teostatud töid kontrollima. Tellija asub teostatud töid üle vaatama, kuid avastab palju ühesuguseid korduvaid puudusi, mis vajavad nüüd paranduste tegemist. See on igapäeva olukord ehitusobjektidel. Kuidas vähendada parandustööde mahtu, et ei tekiks takistusi järgmise töölõiguga alustamisel ning lisakulusid?

vund

Täna on ehitusturul mõnevõrra vähemaks jäänud neid ehitajaid, kes oma tööd ei armasta ning teevad seda lohakalt ja valesti, kuid vastutustundetu ehitaja risk ei ole täiesti kadunud. Seetõttu on kindlasti vajalik ehitaja tegemisi süsteemselt üle vaadata ja kohe esimeste probleemide korral sekkuda ning nõuda paranduste tegemist.

Praktikas toimivaks on osutunud lahendus, kus peale väikese töölõigu valmimist tehakse tellija poolt selle töö ülevaatus ja võimalikud puudused antakse ehitajale kohe teada ning seejärel teeb ehitaja parandused antud töölõigus ja sealt edasi jätkab sama tööetapi töödega lõpuni juba nõutavas kvaliteedis. See aitab hoida koostööd ja suhteid ehitajaga ning parandustööde tegemine ei kujune ehitajale ülemäära kulukaks.

Ka enne mõne uue töölõigu algust on mõistlik tööde teostamine ehitajaga täpselt üle rääkida, kuid tavaliselt saavad osapooled üksteisest veidi erinevalt aru ning seetõttu on oluline teha ülevaatused kohe kui mõni töölõik on valminud, kuid veel suuremas mahus tööd antud töölõigus tegemata. Selliselt saab ehitaja õigel ajal tagasiside ja teab, mida tellija temalt täpselt ootab ning kokkuvõttes edenevad tööd graafikus ja ehitaja ning tellija saavad omavahel paremini läbi ning tülisid on vähem.

Ehituslepingutes on mõnikord kasutusel ka nn. näidistöö või proovitöö mõiste, mis suuresti täidab sama eesmärki, et enne kui pole tehtud etteantud mahus teostatud näidis- või proovitöö kvaliteedi ülevaatust lepingus toodud nõuetele, ei saa ehitaja alustada tervikmahus kokkulepitud töö teostamist. Kindlasti on mõistlik selline töökorraldus ja ülevaadatavate tööde nimekiri eelnevalt ehitajaga kokku leppida ja selline nõue võib kirjas olla ka juba hinnapakkumise küsimiskirjas, siis ei tule see ehitajale üllatusena.

Näidis- või proovitöö ei tähenda, et tellija ei peaks selle eest tasuma, vaid ennekõike on see mõeldud tööde kvaliteedi kindlustamiseks, et varakult kõik puudused saaks märgatud ja ehitaja saaks täpselt aru, millises kvaliteedis ta peab ehitama.

Ükskõik, kuidas sellist väiksema töölõigu ülevaatust nimetada, aitab see kaasa kvaliteetse lõpptulemuse saamisele ning vähendab töövõtja / tellija jaoks asjatuid ajakadusid ja rahalisi kulusid ning aitab algsest ajagraafikust kinni pidada.

Ainuke ja küllaltki suur probleem tellija vaatenurgast vaadates on see, et tellijal peab olema aega selliseid ülevaatusi teha ja kindlasti peaks olema ka kompetents kvaliteedi hindamisel. Teine võimalus on palgata omanikujärelevalve teenuse korras ja see ülesanne edasi delegeerida.

Enneta kvaliteediprobleeme näidis- või proovitöö abil ning hoia oma maja ehituskvaliteet kõrge!

,

3 lähenemist ehitusvalikute ja –otsuste tegemiseks

eramuAlustades oma maja kavandamist kerkib palju küsimusi. Kui suur maja ehitada? Millised materjalid valida põhikonstruktsiooniks? Millist materjali kasutada katusel? Milline on maja küttesüsteem? Ja nii edasi ja edasi.

Kogu maja ehituse protsessis tekib küsimusi ja otsustamise kohti pidevalt juurde ning tellija peab nendega hakkama saada.

Praktikas on enamasti erinevad tellijad veidi erineva lähenemisega oma valikute otsuste tegemisel.

Tellija A

Tellija A soovib „võtmed kätte“ lahendust ja kiiret tulemust. Ta kulutab oma aega esmajoones sellele, et valida välja valmis tüüpprojekt, milleks sobib sageli mõne elementmaja või mõni muu tüüpprojektiga läbiehitatud maja. Enamike valikute puhul kuulab ta ehitaja ettepanekut, kui see rahaliselt vastuvõetavaks kujuneb.

Selline lähenemine teeb Tellija A elu palju kergemaks, sest tüüpmaja puhul on enamik ehituslikke probleeme lahendatud ning ootamatuid olukordi, mis vajaks tellijalt otsuste tegemist on vähem.

Tellija A usaldab ehitajat ja nõustub ehitaja ettepanekutega ning seetõttu juhul kui suuremaid silmatorkavaid probleeme ehitustööde kvaliteedis ei ole, sujub koostöö tellija ja ehitaja vahel hästi. Tavaliselt viimistlustööde faasis hakkab Tellija A rohkem tööde tegemisel silma peal hoidma ja võimalike probleeme otsima. Ja kuna iga otsija alati ka midagi leiab siis võib kogu ehitusperiood tõrgeteta kulgenud koostöö lõpufaasis pingelisemaks muutuda.

Tellija B

Tellija B on põhjalik ettevalmistaja ja seab eesmärgiks erinevate variantide läbitöötamise ning parima lahenduse leidmise. Enne oma otsuste tegemist, kogub ta palju infot, küsib palju erinevaid arvamusi ja seisukohti. Ta uurib erinevate lahenduste plusse ja miinuseid ning teeb enda jaoks võimalikult detailselt võimalikud variandid selgeks.

Sellise eeltöö tegemine aga võtab ka tellijalt palju aega ning seetõttu kipuvad otsused teinekord venima ning lükkavad ehitusplaane edasi. Samuti otsib Tellija B sageli ka parimat hinda. Seegi toob kaasa suurema eeltöö ja analüüsi, sest enamasti, mida rohkem hinnapakkumisi küsida, seda paremini saab selgeks õige hinnatase.

Kuna Tellija B teeb palju eeltööd siis on ta enamasti ehituse ettevalmistuse etapis teinud selgeks ka ehitusprotsessi ning seetõttu on tal ka kergem ehituse kvaliteeti jälgida. Ehitusprotsessis on ta kindlasti ehitusobjektil sage külaline ning ta hoiab kogu ehitusprotsessil silma peal. Ka ehitusperioodil tunneb selline Tellija pidevalt tööde käigu vastu huvi ning esitab ehitajale palju küsimusi.

Tellija C

Tellija C on varasema ehituskogemusega. Näiteks ehitab ta endale teist maja või näiteks on ta tööalaselt ehitusega seotud. Selline tellija omab kindlat ettekujutust ehitusest oma varasema kogemuse põhjal. Selline tellija keskendub info hankimisel vaid nendele teemadele, mille osas ta ei tunne ennast kindlalt. Näiteks küttesüsteemi valikul teeb suuremat eeltööd, sest pidevalt arenevad küttelahenduste seadmed vajavad endale selgeks tegemist, et sobilikku valikut teha.

Tellija C teeb oma otsused üldjuhul kiiresti. Ta keskendub varasemase kogemuse tõttu rohkem olulistele asjadele ning tal on parem ettekujutus soovitud lõpptulemusest. Ehitusprotsessis kontrollib ta ehitajat süsteemselt ning läbimõeldult. Koostöö sujub ehitajaga üldiselt normaalselt, kuigi aeg-ajalt võib esineda kokkupõrkeid, sest mõlemad osapoolel on oma väljakujunenud „tõde“ lahenduste osas.

Kokkuvõttes saavad kõik Tellijate tüübid oma maja ehitamisega hakkama. Kusjuures Tellija A jõuab tavaliselt oma maja valmissaamiseni kõige kiiremini, sest usaldab ehitajat kõige enam ja tüüpprojektide puhul enamasti vähem probleeme. Kvaliteet sõltub ehitaja töökultuurist.

Tellijal B kulub enamasti kõige enam aega nii ehituse ettevalmistamise peale, kui ka ehituse ajal tehtavatele otsustele. Samas on sellise tellija maja põhjalikult läbimõeldud ning päris hea ehituskvaliteediga.

Varasema majaehitamise kogemusega Tellijad C-d eelistavad rohkem unikaalseid individuaalprojektiga maju ning seetõttu kujuneb sageli projekteerimis- ja ehitusaeg pikemaks tänu mahukamale projektile ning ka keerulisematele ehituskonstruktsioonidele. Samas Tellija C suudab ehituskvaliteeti kontrolli all hoida ning maja plaanitud tähtaega oluliselt ületamata valmis saada.

Milline tellija oled Sina?

, ,

Majaehitaja on 4 aastane

Majaehitaja.ee sünnipäev
Majaehitaja.ee sünnipäev

Majaehitaja.ee veebileht on nüüd tegutsenud 4 aastat ja selle suhteliselt lühikese aja jooksul näinud huvitavaid arenguid ja trende. Allpool mõned mõtted, mis käesolevat ajajärku eramuehituses iseloomustavad.

Eramuehitused uuesti käima läinud
Kuna ehitus on kallis siis suuresti sõltub inimeste otsus ehitamist alustada või see edasi lükata ennekõike oma finantsilisest kindlustundest tulevikku vaadates. Inimesed hindavad oma olukorda, kas neil säilib töö ja piisav sissetulek, et majaga seotud ehitus- ja halduskulusid tasuda. Enamik majaehitajaid võtab ehitamiseks vähemal või suuremal määral laenu ning lisaks inimese enda hinnangule oma finantsvõimekuse osas, teeb seda ka pank laenuotsuse tegemise faasis.

Vaadates käesolevat 2013 aastat on elamurajoonides ringi käies silmaga näha, et paljud inimesed, kes on oma ehitusplaanid seni on edasi lükanud, on nüüd ehitustöödega alustanud. Mitmed ja mitmed seni tühjalt seisnud ehituskrundid on nüüd ehitusobjektideks muutunud.

Kinnisvaraga tegelevatelt inimestelt päritakse sageli, millal on õige aeg ehitada või kinnisvara osta. Minu arvamus on see, et õige aeg ehitamiseks või kinnisvara hankimiseks on see aeg, kui riigi majanduses on tajutavalt stabiilsust. Stabiilsus selles mõttes, et inflatsioon ja intressimäärad püsivad stabiilsed ning ei liigu kiiresti üles-alla.

Kuigi nii Euroopast kui maailmast tervikuna tuleb jätkuvalt majandusprobleemide uudiseid siis täna ollakse negatiivsete uudistega harjunud. Lühidalt ollakse uuenenud reaalsusega kohanenud.

Minu subjektiivne arvamus on, et praegu on saabunud majanduses teatav stabiilsus, mis lubabki kindlamalt tulevikku vaadata ning sealhulgas ka ehitusplaane kavandada ja neid ellu viia.

Energiasääst ja kvaliteet
Kui veel aastaid tagasi maja ehitamisel keskenduti sellele, et maja saaks suur ja kas kivi – või puitmaja, siis tänasel päeval, kus ehitamine ja energiakulud muutuvad järjest kallimaks, on peamiseks majaehitaja eesmärgiks – energiasäästlik ja kvaliteetne maja.

Oma maja tellijad on muutunud nõudlikumaks kvaliteedi osas, kohati isegi ülemäära pedantseks, mis nii mõnelgi ehitajal elu väga ebamugavaks teeb. Aga see on tellija vaatenurgast igati arusaadav, soovib ju iga tellija saada ehitamise eest makstud suurte summade eest maksimaalset kvaliteeti.

Energiasäästul on täna 2 peamist lahendusvarianti. Kõige lihtsamalt võiks asja kokku võtta selliselt, et peamine energiasääst saavutatakse läbi majakarbi põhjalikuma soojustamise või üritatakse saavutada energiasääst läbi moodsa automaatika, mis enamasti kütte- ja ventilatsioonisüsteeme otstarbekamalt juhtides saavutatakse. Uute majade puhul on mõistlik mõlemat varianti kasutada.

Ma ei ütle, et iga täna ehitatav maja peaks olema, vaid passiiv- või nullenergiamaja, kuid kindlasti tasub täna ehitada korralik energiat säästev maja. Maja võiks olla pigem väiksem ja funktsionaalsem, kuid kindlasti energiasäästlik.

Majaehitaja.ee edasised plaanid
Majaehitaja blogi jätkab ehitusteemadel kirjutamist ka edaspidi ja loodetavasti sagedamini, kui viimasel ajal on õnnestunud seda teha. Plaanis on muuta info ülesleidmine majaehitaja lehelt veelgi lihtsamaks ning grupeerida ehitusinfo rohkem loogiliste teemade kaupa, mis muudab ehitusprotsessi lugejale paremini arusaadavamaks.
Kirjutamisjärgus on ka uued e-kursused, mis keskenduvad ehitusmaterjalide ja -teenuste võrdlustele. Nendest täpsemalt mõne aja pärast.

Hiljuti sai majaehitaja veebileht ka uue kujunduse, mis on jätkuvalt lihtsa ja selge joonega, kuid kaasaegsema disainiga. Minule meeldib ja loodan, et ka teile.
Lõpetuseks soovin tänada kõiki majaehitaja lehe külastajaid ja erinevatel e-kursustel osalejaid. Suur tänu tagasiside eest ja arvamuste eest. Ainult teie abiga muutub majaehitaja veebileht paremaks infoallikaks igale majaehitajale.

Tänades ja edukat majaehitamist soovides,
Eno Pappel
majaehitaja.ee juhataja