Postitused

,

Bürokraatia ehituses

Meie elu muutub järk-järgult aga kindlalt rohkem reguleeritumaks, järjest rohkem proovitakse seadusandja poolt ette anda või täpsustada, mida ja kuidas tohib teha. Nii on see ka ehituses.

Üldiselt on kõigile ju mõistetav, miks on ehitusvaldkonnas oma kindlad reeglid ja nõuded ning miks neid järgida tuleb. Ennekõike on täpsemaid nõudeid vaja ehituses selleks, et oleks tagatud inimeste ohutus aga ka mitmel muul põhjusel.

Iga majaehitaja puutub bürokraatiaga kokku alates hetkest, kui vajalik hankida ehitusluba või taotledes näiteks detailplaneeringut. Kuigi seadusandja näeb täpselt ette, mis dokumendid tuleb esitada ja kuidas need peavad olema vormistatud, on ja jääb alati selle juurde ka parajalt tõlgendamise ruumi.

Miks mõne ametnikuga läheb ehitusloa väljastamisega mitmeid kuid (ja halvemal juhul ka aastaid) ja mõnel juhul on luba käes paari-kolme nädalaga? Miks küsitakse ühelt loa taotlejalt iga nädal/kuu uusi dokumenti või täiendavaid kooskõlastusi ja teisel juhul seda ei tehta?

Bürokraati eesmärk on panna inimesed ühesuguseid reegleid järgima, kuid samas on jäetud kohalikule omavalitsuse, mis lubade väljastamisega tegeleb, suur tõlgendamisruum ja õigus otsustada oma arusaamist mööda. Nii näiteks tean juhuseid, kui ametnik lasi mitu korda krundi piirdeaia jooniseid ringi teha, kuna see ametniku meelest ei sobinud kokku maja arhitektuuriga. Samuti olen kohanud projekte, kus algset maja välisilmet, näiteks akende paiknemist majal, katuse kallet või fassaadimaterjali lastakse ametniku poolt muuta. Neid näiteid on tegelikult palju ja polegi alati päris võimalik aru saada, miks sekkub omavalitsus projekteerimisse, kuigi majad vastavad projekteerimistingimustes toodud nõuetele.

Praktikas tavaliselt ei hakka majaomanikud omavalitsustega eriti vaidlema, vaid teevad soovitud muudatused, et saaks oma ehitusloa kätte ja ehitama hakata. Keegi ei taha ju omavalitsusega tülli minna, sest see tähendaks soovitud lubade kättesaamise venimist.

Kuid nii sünnivad mõnikord imelikud lahendused, näiteks ühe maja puhul muudeti, omavalitsuse nõude alusel, algse projektiga võrreldes maja katuse kallet, kuid samas ei nõutud seda autovarjualuse katuse kalde osas. Tulemuseks olukord, kus erinevad kalded muutsid hiljem valmisehitatud maja ja varjualuse terviklahendusena arhitektuuriliselt häirivaks.

Kohaliku omavalitsuse ametnikud teevad oma tööd lähtuvalt seadustest, kuid sekkuvad aeg-ajalt ka oma sisetunde ja veendumustega ning kokkuvõttes olenebki mõnikord tulemus sellest, milline on ametniku ilumeel või arhitektuuriline maitse. Just see sageli arusaamatu sekkumine projektide sisuliste külgede puhul tekitab küsimusi ja vastumeelsust ning räägib, kas ametnike poolt ebapiisavate põhjenduste andmisest või seaduste mõtte omamoodi tõlgendamisest.

See ebameeldiv osa bürokraatiast tuleb aga igal majaehitajal lihtsalt üle elada.

Sageli annab parema tulemuse ja võimaldab kiiremalt ehitusloa kätte saada, kui võtta aega ja juba projekteerimistingimuste küsimise faasis oma maja eskiisprojekti ametnikule näidata ning suhelda ning saada juba suuline kooskõlastus maja projekti osas.

Nii või teisiti, tasub varuda mõnevõrra rohkem aega, et kõiki vajalike kooskõlastusi ja lubasid hankida ning olla valmis ka täienduste sisseviimiseks.

,

Tüüpprojekt või individuaalprojekt?

Pole vist kellelegi uudiseks, et iga maja vajab projekti? Projekteerimisele saab läheneda kahel viisil ehk siis valida välja mõni olemasolev tüüpprojekt või siis käivitada projekteerimine puhtalt lehelt ehk luua individuaalprojekt.

Vaatame lähemalt, mis on erinevused nende kahe võimaliku projekteerimislahenduse korral?

Võrdluse teemad Tüüpprojekt Individuaalprojekt
Maksumus Olenevalt projekti mahust vahemikus u. 1500-4 000 eurot.

Olenevalt tüüpprojekti omanikust võib projekt olla tellijale tasuta või väiksema kuluga, kui tellitakse projekti omanikult terviklahendus koos maja ehitustööde teostamisega.

Olenevalt projekti mahust vahemikus u. 4 000-10 000 eurot.
Aeg Projekt kohe kättesaadav ja kasutatav, vajalik teha ainult sidumine krundiga ja võtta ehitusloa taotlemiseks vajalikud kooskõlastused. Projekt tuleb tellida ja olenevalt koostööst arhitekti või arhitektuuribürooga võtab aega vahemikus u. 4-12 kuud. Vajalik leida enda maitsele sobiliku „käekirjaga“ arhitekt, mis samuti võtab lisaaega.
Tellija soovide arvestamine Tüüpprojekti puhul on üldjuhul võimalik alati teha väiksemaid muudatusi, kuid teatud mahus tuleb tellijal kohanduda tüüpprojekti lahendusega. Individuaalprojekti puhul saab tellija arvesse võtta kõik oma soovid ja mõtted ning luua just endale ja oma perele sobiliku maja. Kõike seda nii maja arhitektuurse väljanägemise, maja suuruse, ruumiplaani ning kõige muu osas. Õnnestunud ja unikaalse projekti alusel ehitatud maja lisab mõnevõrra väärtust maja turuväärtusele.
Maja hinnaküsimine Kui projekt välja ostetud siis piiranguid hinnaküsimisel ei ole. Kui projekt on üks osa tervikpakkumisest siis üldjuhul projektdokumentatsiooni mujalt hinnaküsimise teostamiseks välja ei anta või nõutakse selle eest lisatasu.

Tüüpprojekti hinnaküsimisel  selle projekti järgi varem ehitanud ehitajalt on ehitushind täpsemalt teada ning ülekulu võimalused ehitusfaasis seetõttu väiksemad.

Individuaalprojekti puhul hinnaküsimiseks takistusi ei ole. Sageli peab aga arvestama, et hinnaküsimise käigus tulevad välja projekti kitsaskohad, mis võivad nõuda täiendavate sõlmede ja jooniste tellimist, et ehitaja saaks hinnapakkumist korrektselt teha.
Hinnapakkumise puhul on suuremad riskid, et ehitushinna koostamisel unikaalse projekti eelarvestamisel eksitakse, mis võib kaasa tuua suurema ülekulu ehitusfaasis.
Ehitamine Tüüpprojekti puhul on paremal juhul projekt juba korra või rohkem läbi ehitatud. Seda aga tasuks alati enne projekti ostu ka üle küsida. Läbiehitatud projekti puhul on projekteerimise eksimused enamasti välja tulnud ja arvesse võetud ning projektis parandatud. Unikaalsete projektide puhul võib projekteerimisega seotud kulu kasvada ka ehitamise ajal, kui selgub, et ehitamiseks vajalik tellida näiteks osade sõlmede osas tööjoonised või tööprojekt.

Samas põhjalikum projekt aitab paremini kontrollida ja tagada ehitamise kvaliteeti.

Arhitektid võivad teha ettepaneku  ehitusaegse autorijärelevalve teostamiseks, et tagada võimalike asenduste ja muudatuste koostöös arhitektiga.

Kokkuvõtvalt Ideaalis annab tüüpprojekt tänu projekti varasematele läbiehitamistele kindluse, et projekteerimisvead on parandatud. Võimaldab hoida mõnevõrra kokku projekteerimise maksumuselt aga ennekõike võimaldab aega kokku hoida ning ehitustööde käivitamisega varem alustada. Nõuab väga head koostööd arhitektiga ning võtab oluliselt rohkem aega ning rahalisi ressursse.

Vastu annab unikaalse ja täpselt enda soovide kohaselt loodud maja. Unikaalne ja eripärane maja suurendab üldjuhul ka maja turuväärtust.

 

 

Olenemata projekteerimise lahendusest on oluline tellija poolne kaasamõtlemine ning panus projekteerimise faasis. Ära jää kõrvalseisjaks võid mõtle aktiivselt kaasa ning tee omapoolseid ettepanekuid. Ainult nii on võimalik saada kodu, mis meeldib nii sulle kui su perele!

,

Teekond korterist oma majja

Karkassmaja ehitamine

Käesoleva aastanumbri sees olen tööalaselt kokku puutunud paljude inimestega, kes otsustavalt tegutsema asunud. Asunud oma korterit müüma või selle juba ära müünud ning oma majaehitamise osas esimesi samme teinud.

Kõigi puhul on ühine nimetaja olnud korteri kõrge turuväärtus ehk inimesed tunnetavad, et on õige aeg oma kalliks muutunud korteri müügiks. Lisaks on tegemist enamasti nooremate inimestega, kes pere juurdekasvu tõttu ka korterisse enam mugavalt ära ei mahu.

Vaatame veidi lähemalt seda protsessi, mis kaasneb ühe korteri müügiga ja maja ehitustööde käivitamisega.

Korteri müügiks kuluv aeg

Ajafaktor on üks kriitilisemaid teemasid. Nimelt korterit müüma asudes ei ole teada, kaua kestab müügiprotsess. Müügi kiirust saab mõnevõrra mõjutada korteri hinda alandades, kuid suuresti on see prognoosimatu. Võib õnnestuda kiiresti müüja soovitud hinnaga aga samahästi võib ka hinda alandades müügini jõudmine võtta aega näiteks aasta.

Tavaliselt ongi majaprojekti käivitumise päästikuks korteri õnnestunud müük, sest enamasti hangitakse müüdud korterist saadud summa eest krunt ja natuke jääb ka ehituseks. Sageli ei ole omanikule korteri müügist kätte jääv summa suur, sest korteri puhul on võetud laenu ning osa rahast läheb laenu kustutamiseks.

Krundi valik

Enamasti paralleelselt korteri müügiga otsitakse ka sobilikku krunti. Ideaalne on see, kui krunt on varasemast ajast olemas või seda saab osta ilma korteri müügist laekunud rahata. Peamine probleem krundi ostmisel on see, et pangad üldjuhul ei anna laenu tühja krundi ostmiseks.

Kui krundil mõni hoone peal siis antakse laenu veidi lihtsamini.  Seetõttu on ka mõnevõrra krundiostjate jaoks huvipakkuvamad vanemates suvilakoperatiivides olevad maatükid, millel väiksemad aiamajad või suvilad peal. Plaan on selliste kinnistute puhul enamasti olemasolevad ehitised, kas lammutada või siis rekonstrueerimise sildi all kapitaalselt ümber ehitada.

Kui krundil ei ole ehitisi, siis parim variant oleks see, et korteri müügist saadavast rahast jätkuks krundi ja näiteks vundamendi ehitamiseks. Kui vundament krundil olemas siis annavad pangad ka lihtsamini laenu ja  ülejäänud ehitustööd saaks juba laenuraha eest lõpuni ehitada. Arvestada tuleks kindlasti aga sellega, et vajalik teha kogu ehitusprotsessi jooksul mitu kinnisvara hindamist ja laenuraha ei maksta enne välja, kui turuväärtus kinnistul on ehitustegevuse tõttu suurenenud.

Krundi valikul lähtutakse peamiselt hinnast ja asukohast. Kindlasti ei tasu unustada krundi osas kommunikatsioonidega liitumiste väljaselgitamist ja eelistada tasuks krunte, mis sisaldavad vee, kanalisatsiooni ja elektriga liitumist.

Krundi valikul on muutunud järjest olulisemaks, et juba enne krundi ostu oleks selge, kas krundile saab paigaldada näiteks maakütte kollektori, sest säästlik küttesüsteem aitab pikemaajaliselt maja halduskulusid kokku hoida.

Maja projekt ja ehitusloa hankimine

Maja projektide osas eelistatakse võimalusel valmisprojekte ja kiiresti ehitatavaid elementmaju. Põhjuseks on kiirus. Nimelt pered, kes oma korteri maha müüvad, elavad kas ajutiselt oma sugulaste juures või üürivad selleks perioodiks korteri. Kulude kokkuhoiu eesmärgil on arusaadavalt huvi majaehitus võimalikult kiiresti läbi viia, et saaks uude koju sisse kolida.

Mõistlik oleks paralleelselt korteri müügiga ja pigem isegi varem teha enda jaoks nimekiri võimalikest kruntidest ning selgitada välja kõik vajalik kruntide kohta, et sellel hetkel kui korteri müük toimub, saaks läbimõeldult edasi tegutseda. Kasulik oleks ka varakult enda jaoks leida või tellida projekt ja hinnata selle sobivust väljavalitud kruntidele. Kasulik oleks ka vähemalt suurusjärgu hinnana välja selgitada maja maksumus.

Projekti kokkupanek ehitusloa taotlemiseks võtab samuti aega. Projektile kooskõlastuste võtmine, näiteks naabrite kooskõlastuste saamine, mida endiselt sageli kasutatakse omavalitsuste poolt, võtab paratamatult aega.

Ehitusloa taotlemine juhul kui kõik on dokumentatsiooniga korras ja lisaküsimusi ei teki, võtab aega umbes kuu aega  aga  võib võtta ka oluliselt kauem.

Paralleelselt ehitusloa taotlemisega tuleks võtta ka ehitajalt hinnapakkumised, sageli tehakse seda ka varem ning sõlmida kokkulepped. See kõik võtab samuti oma aja.

Hinnanguliselt võtab sellest hetkest kui korter müüdud uude majja sissekolimine aega u. 1 aasta või enam. Kui enne korteri müüki tehtud rohkesti eeltööd ja kiiresti on võimalik saada ka ehitusluba siis ideaalses olukorras võib kogu protsess võtta ka aega näiteks 6-8 kuud.

Kokkuvõttes

Niisiis kiiret ega kerget võimalust oma maja ehitada kahjuks ei ole. Tõsi alati saab, peale korteri müüki, otsida enda jaoks sobiliku valminud eramu ja see ära osta.

Kui aga eesmärgiks enda jaoks väljamõeldud sobiliku ruumiplaani ja väljanägemisega maja siis ei pääse pikemaajalisest oma elukorralduse muutmisest. Tuleb ju perel kolida alguses müüdavast korterist näiteks ajutisse üürikorterisse ja hiljem uuesti kolida oma uude kodumajja. See on pingeline aeg igale perele aga samas ka põnev ja huvitav ning seetõttu tasub läbimõeldult tegutseda, et kõik plaanide kohaselt õnnestuks!