Postitused

, ,

Kui palju investeerida maja ostul ehitus– ja parandustöödesse?

Viimastel kuudel olen osaline olnud paljude majade ja ridaelamute ostuprotsessis ehk olen aidanud teha inimestel kinnisvara ostueelset ülevaatust.

Kõige levinum küsimus peale kinnisvara ülevaatuse tegemist on ostja poolt see, et kas tasub sellise hinnaga antud maja osta? Palju tasub maja kordategemiseks raha sisse panna?

Vaatame veidi lähemalt kui palju investeerida kinnisvara ostul?

Esimese asjana tuleks kinnisvara puhul otsustada, kas osta turuväärtust ehk proovida hoida investeering tervikuna koos remonttöödega antud piirkonna keskmise turuväärtuse lähedal. Turuväärtus on ennekõike seotud kinnisvara puhul asukohaga ja kujuneb reaalsete tehingute käigus nõudluse –pakkumise järgi.

Veidi teistsugune kinnisvara ostule lähenemine kipub olema selline, et arvestatakse müüja poolt soovitava maja hinnaga, kuid keskendutakse ennekõike remonttööde kuludele ja nende hindamisele. Siinkohal on mõeldud seda, et maja ise meeldib ostjale väga ja ollakse valmis ka turuväärtusest mõnevõrra rohkem maksma.

Mõlemal juhul on mõistlik ostetavas piirkonnas analoogsete majade turuväärtust hinnata ja üheks lihtsaks võimaluseks on hinnata kinnisvara väärtust kinnisvaraportaalide abil. Kuidas? Kui ostetakse mõnda vanemat remonttöid vajavat maja siis tuleks otsida samas piirkonnas mõni samasugune, kuid kordatehtud maja. Seejärel tuleks võrrelda kordatehtud maja m2 hinda võrreldes ostetava maja m2 hinnaga. Kõige jämedamalt võetuna ongi nende m2 maksumuste vahe see mõistlik investeerimise summa, mille puhul ei investeerita ehitustöödesse üle turuhinna.

Kindluse mõttes võiks võrdluseks võtta mitme samas piirkonnas müügis oleva maja hinnad ja nii kujundada keskmine m2 hind.

Näiteks, kui maja mille suurus on 100 m2 ja mille turuväärtus remontimata majal on 1100 eurot/m2 siis remonditud majal on see näiteks 1500 eurot/m2. Ehk siis vahe oleks 400 eurot/m2 kohta ning võimalik investeering maja kordategemisse võiks olla suurusjärgus 40 000 eurot.

Eelkirjeldatud skeemi puhul on vahest kõige keerulisem hinnata ja välja valida need majad, mis remonditud kujul võrdluseks sobiksid. Ainult piltide järgi maja seisukorda ei ole mõistlik hinnata ning seetõttu tasuks käia vaatamas ka kordatehtud maju, et saada ettekujutus majadest, millega ostetavat maja võrrelda ja hinnata, kas need on võrreldavad.

Lisaks tuleks arvestada, et enamasti on kinnisvaraportaalides kinnisvarakuulutuse pakkumishinnad jätkuvalt u. 10-20% suuremad, kui tegelikud tehinguhinnad ehk eeltoodud näitesse see üle viiduna tähendaks see seda, et 40 000 euro asemel oleks korrektsem arvestada umbes 35 000 eurose ehituskuluga.

Samuti tasub juhul kui orienteeruv ehituskulu summa leitud (nagu eespool näites toodud 35 000 eurot), hinnata, kas selle summa eest saab vajalikud remonttööd teostatud. Selleks näiteks saab kasutada ehitusfirmade orienteeruvaid m2 hindasid, mida leiab internetis ehitusfirmade kodulehtedelt või paluda ehitajatelt umbkaudset hinnapakkumist konkreetsetele töödele. Mõnikord saadavad inimesed enne kinnisvara ostuotsuse tegemist kuskil kinnisvaraportaalis üleval oleva kuulutuse lingi ehitajatele ja kirjutavad ainult juurde millised tööde osas hinnapakkumist soovitakse. Selliseid hinnapakkumisi ehitajad küll väga hea meelega ei tee, sest pole ju veel selgegi, kas objekt ostetakse ja ehitaja tööd saab, kuid vast alati leidub ka mõni firma, kes suurusjärgu hinna annab ning inimesel lihtsam oma otsust kinnisvara ostul teha.

Kuigi kinnisvara ost on alati ka emotsionaalne ost, sest endale elamist otsides, peaks asukoht või kinnisvara endale meeldima, siis tegelikult on vähemalt sama oluline  hinnata ka turuväärtust ja ehituskulusid. Tee kinnisvara ostul kaalutletud otsus!

,

Ehitustööde eest tasumine

Ehitustööde eest tasumise kokkuleppimine ja selle kokkuleppe hilisem järgimine on sageli peamiste ehitaja-tellija vaheliste tülide allikaks. Mida saab tellija teha,  et tööde eest tasumine oleks võimalikult selgelt ja mõistetavalt mõlema osapoole jaoks kokku lepitud?

Levinud skeem
Sageli võtab tellija positsiooni, et tasub tööde eest alati ainult peale kõigi  tööde või suurema tööetapi valmimist. Sellel lähenemisel on mitmeid eesmärke:

  • selliselt saab tellija maksta ehitajale võimalikult hilja
  • tööde valmimisel on lihtsam ehitajat survestada vaieldavaid töid ära tegema
  • hoida ehitajat surve alla puudustega tööde kiireks parandamiseks

Esmapilgul tellija vaatenurgast kõik head asjad, mis aitavad tagada tellijal oma eesmärkide saavutamist ehk maksta ainult kvaliteetse töö eest ja ainult siis kui tööd on tellija vaatenurgast kvaliteetselt teostatud.

 

Milles siis probleem?

Probleem seisneb selles, et eeltoodud skeemi puhul on tekivad sageli tülid ehitaja ja tellija vahel ja kokkuvõttes normaalne koostöö osapoolte vahel muutub ruttu võimatuks. Ehitajad lähevad eeltoodud skeemiga kaasa sageli seetõttu, et saada tööd ning teenistust ja oma riske ei maandata piisavalt. Tavapärane on küll mõningane tellijapoolne ettemaks suuremate tööde puhul, kuid see ei kata ehitaja riske, kui tellija pikaajaliselt tööde eest tasumisega viivitama hakkab.

Parem skeem

Teha maksegraafik selliselt, et tööde eest tasumine toimub iga 2 nädala tagant.  Tööd jaotatakse selliselt, et fikseeritakse 2 nädalase tööde mahud võimalikult konkreetselt  (iga etapp tuleks täpselt tööde sisu osas lahti kirjutada). Selliselt ei kujune 2 nädalase perioodi osas tööde summad väga suureks ning lisaks on kontrollitavaid töid vähem ning need on mõlemale osapoolele üheselt arusaadavad. Kokkuvõttes aitab sagedasem tööde üleandmine- vastuvõtmine tööde ajaplaanis püsida ning ka võimalikud kvaliteediprobleemid leitakse varakult ülesse.

Lisaks annab tihedam suhtlemine ehitaja ja tellija vahel koostööle palju juurde ning võimalikud probleemid lahendatakse normaalse suhtlemise teel.

Selle skeemi vahest suurim miinus on aga see, et see nõuab paremat planeerimist tööde kavandamise etapis ja lisaks ka suuremat oma aja panustamist tööde teostamise etapis. Aga kvaliteedi tagamisesse ja normaalsesse koostöösse tasub panustada, see tasub kokkuvõttes alati ära!

,

Siseviimistlusmaterjalide riskid eraldi tellides

krunt
Me kõik tahame, et meie uues kodus oleksid head siseviimistluse materjalid ja sageli ei hoita kokku selle arvelt, et saaks parima parkettpõranda, kvaliteetse keraamilise plaadi või näiteks hinnatud firma siseuksed. Ehitusfirmad enamasti ei soovi siseviimistluse materjale hankida, kuna üldjuhul on neil pikk tarneaeg ja ehitusfirmad ei soovide endi jaoks võtta lisariski, kui tarne venimise tõttu tuleb tellijale trahvi või viivist maksta.

Levinud praktika on see, et tellija ise hangib olulisemad siseviimistluse materjalid ja tarnib need objektile enne paigaldustööde algust.  Tundub, et see on hea skeem, kõik peaks rahul olema.  Milles siis probleem?

Riskid tekivad materjalide paigaldamisega

Siis kui tellija annab materjali ehitajale üle, tuleks ka vormistada korralikult materjalide üleandmise dokumendid. Materjalide üleandmise akti juurde on väga soovitav lisada ka konkreetsete materjalide paigaldusjuhised ning võimalikud eritingimused, mida materjali tootja antud toote kohta on väljastanud.

Sellist formaalset materjalide üleandmist enamasti tellija poolt ei tehta ja sellest väiksest tegemata jätmisest võib hiljem tekkida suurem probleem. Enamasti ei tee seda tellija seepärast, et ta kohtleb ehitajat kui professionaali, kes on sarnaseid materjalid palju paigaldanud ning ei pea seetõttu oluliseks paigaldusjuhiseid edastada või neile viidata. Sageli see ka nii on, kuid järjest tekib juurde uusi tooteid, mille osas kogemus ehitajal võib puududa või siis aetakse segamine mõne sarnase tootega, mille puhul võivad olla mõned täiendavad eritingimused, mida ehitaja ei tea.

Näiteks on levinumad probleemid erinevate liimidega ja segudega, mille kasutamisel rikutakse kallihinnaline materjal, kas osaliselt või olulisel määral ära. Sageli võtab kahjustuste tekkimine mõnevõrra aega ja kuna siseviimistlusmaterjalide paigaldus toimub maja ehitustööde lõpetamisfaasis siis võib juhtuda, et probleemid enamjaolt ilmnevad tellija jaoks alles siis, kui ehitaja oma tegevuse objektil juba lõpetanud ja ka rahad tööde eest kätte saanud.

Loomulikult võtab siis tellija ehitajaga ühendust ja palub tulla olukorda vaatama ning parandustöid tegema.  Sealt edasi aga ei pruugi asjad tellija mitte alati kiiresti laheneda.

Probleemi põhjuse ja lahenduse leidmine võtab aega

Kindlasti on ehitusfirmasid, kes nähes olukorda võtavad kohe vastutuse ja teevad oma kuludega puudused korda. Siiski esineb olukordi, kus asjad kipuvad venima ja oluliseks muutuvad dokumendid.

Ehitaja vaatenurgast on selliste kallihinnaliste viimistlusmaterjalide parandamine väga kulukas ja seetõttu otsitakse võimalusi sellest pääseda. Näiteks öeldakse, et probleem on materjalist tingitud (ja mõnel juhul see võibki nii olla), probleem on tingitud valest niiskusrežiimist materjali hoidmisel või näiteks valesti ladustamisel tellija poolt, puudusid konkreetsed paigaldusjuhised, puudusid täpsed nõuded liimile, segule või muudele kinnitusvahenditele jne.

Tulemuseks olukord, kus tellijal tuleb sageli näha suurt vaeva, et tõendada ehitusfirma ees, et probleemid on tekkinud paigaldustööde tõttu. Vahel on vajalik ekspertiisi tegemine, vahel saadakse peale pikaajalist kauplemist omavahel kokkuleppele.

Materjali ise hankides ja edasi andes ehitusfirmale anna edasi ka vastutus

Kokkuvõttes tuleks tellijal alati eraldi ehitusmaterjali ostes ja ehitusfirmale üle andes, see fikseerida üleandmise dokumentides ning fikseerida ja järgida ka materjalide ladustamise ja hoiustamise tingimusi sellel perioodil, kui see pole veel ehitajale üle antud. Siis säilib toote garantii ja edaspidine vastutus läheb üle materjali paigaldajale.

,

Kas tellida suur töö ühelt firmalt või jaotada töö lõikudeks?

majake1Küsimus:

Kas jaotada eramu ehitusel suurem ehitustöö töölõikudeks ja küsida hinnapakkumisi eraldi või küsida hinnapakkumist kogu tööle? Kumb variant annab parema tulemuse?

Lühike vastus:

Suuremahuline töö (kõik tööd ehk peatöövõtu korras ehitamine) on ehitajatele sageli huvipakkuvam ja pakkumisi on lihtsam ehitajalt saada. Lisaks mõnevõrra lihtsam suurema mahu pealt hinda alla kaubelda. Probleemiks on suurema mahu ja tööde täpne fikseerimine ning igal pakkumise sisu lahtikirjutamine. Ehitajate hinnapakkumised sageli erinevalt lahti kirjutatud ning võrdlemine keerulisem. Suuremahulise töö hinnaküsimine sobib tellijale, kes oskab ja suudab tööde lähteülesande hästi kirja panna ja hiljem teeb suudab pakkumisi analüüsida.

Töölõikude kaupa hinnaküsimine annab üldise arvamuse järgi kokkuvõttes odavama hinna. Sageli aga saavutatakse see odavam hind mitte millegi muu tõttu, kui mustalt ehitusmeestele makstes. Kui aga ehitusfirmadelt töölõikudele hinnaküsimisi võtta siis kõige tähtsam on tööde piirid väga täpselt fikseerida ja samuti on oluline tööde mahud selgelt piiritleda. Kindlasti on töölõikude kaupa hinnapakkumisi lihtsam võrrelda, kuid praktikas on firmadel väiksemate tööde puhul ka väike huvi omapoolset hinnapakkumist esitada. Töölõikude kaupa hinnaküsimine sobib paremini inimesele, kellel on rohkem aega ja kes ehitust tunneb. Inimene, kes pole ehitusega palju kokku puutunud, kipub töölõikude kaupa tööde hinnaküsimine sageli kallimaks minema, kui seda kõigile töödele korraga küsida.

, , ,

Millest saavad alguse ehitusprobleemid?

Probleemid uute ehitistega on tavaliselt tingitud, kas korraliku projekti puudumisest, projekteerimis- või ehitusvigadest. Vaatame natuke laiemalt, kuidas ehitusprobleemid tavaliselt tekivad ja kuidas neid lahendatakse.

vundament

Ebapiisav projekt ja ehitusfirma poolsed projektimuudatused
Eramaja ehitaja hoiab enamasti kokku maja projekti pealt ja usaldab ehitaja kogemust analoogsete objektide ehitamisel. Projekt on eelprojekti tasemel, kus konkreetsed sõlmed on lahendamata. Sellises olukorras juhtub kokkuvõttes järgmine:

  • Ehitaja tunnetab, et tal on võimalik teha iseseisvalt projektis muudatusi, põhjendades neid nii odavama hinna, varem tehtud toimivate lahenduste või muuga, kuid kokkuvõttes enamasti teeb ehitaja sellisel juhul muudatusi, mis teeb ennekõike ehitaja jaoks ehitamise soodsamaks ja lihtsamaks.
  • Asja muudab probleemseks ka see, et ehitaja teeb küll muudatusi, mida ta tellijale suuliselt selgitab, kuid projektdokumentatsiooni muudatusi sisse ei kanta.

Tulemuseks olukord, kus ehituskonstruktsioone on muudetud, kuid muudatustest ei jää jälge maha ning näiteks kaetud tööde puhul ei pruugi hiljem teadagi, et ei ole ehitatud projekti järgi, kuna visuaalselt ei jää muudatusi näha.

Kui hiljem tekivad majaga ehituslikud probleemid siis, kes sellises olukorras on süüdi? Kas ehitaja või tellija? Kuigi enamasti näidatakse näpuga ehitajale siis laiemalt vaadates on tellija samamoodi vastutav oma valikute eest.

Tellija proovib odavama projektiga raha kokku hoida ja samamoodi proovib ehitaja lahendada konstruktsioonide sõlmi odavamalt, kui see võimalus tellija poolt temale avaneb. Klassikaline ehitusfirma tegeleb ainult ehitamisega, mitte projekteerimisega ja tellija peaks sellega arvestama.

Kui siis ühel hetkel, on see siis objekti lõpufaasis või juba garantiiajal, ehitusobjektiga probleemid tekivad siis tavaliselt kipub vastasseis tekkima sellelt pinnalt, et kas tehtud lahendus on vale või õige. Ehitaja ütleb, et ta on igal pool nii ehitanud ja toimib hästi, tellija väidab vastupidist.

Siit edasi jõutakse halvemal juhul vaidlusega kohtusse. Ja mida teeb sellises olukorras kohus? Kui kokkuleppele osapoolte vahel ei jõuta ja üheselt ühe poole viga ei ole võimalik tuvastada, siis saab kohus osapoolte soovi korral kasutada riiklikult tunnustatud ehituseksperdi arvamust, kui vähemalt üks osapool on nõus ekspertiisi kulud tasuma ettemaksena. Riiklikult tunnustatud ehituseksperdid on leitavad siit. Kohus valib välja osapoolte poolt püstitatud põhjendatud küsimused ja esitab need eksperdile, millele ekspert vastused annab. Osapooltega kokkulepitud ajal ja nende soovi korral nende juuresolekul tehakse ekspertiis ehitusobjektil. Ekspertiisis vajadusel avatakse ka konstruktsioone, lähtutakse ehitaja ja tellija vahelise töövõtulepingu sisust ja tingimustest ning ehitusprojektist.

On ka juhuseid, kus hageja võtab enne kohtusse tulekut iseseisvalt riiklikult tunnustatud ehituseksperdi arvamuse ja hiljem kohtuprotsessi käigus teise osapoole soovi alusel võetakse täiendav ekspertiis mõnelt teiselt riiklikult tunnustatud eksperdilt ning need arvamused võivad olla erinevad. See, kuidas sellises olukorras kohus otsustab, on keeruline prognoosida.

Ajakulu kohtus asja lahendamisele on kohtute suure töökoormuse tõttu suur ja arvestada tuleks 1-2 aastaga või enamaga.

Igal juhul on mõistlikum juhul ennetada probleeme professionaalselt projekteerimisfirmalt tellitud projektiga ja nõuda ehitajalt projektist kinnipidamist. Kui tekib vajadust projekti muuta, tuleks ka projekti muudatused projekteerimisfirmalt tellida. Nii säilib vastutus nii projekteerimise kui ka ehitamise protsessi osas. Jah, see teeb ehituse kallimaks, kuid aitab ära hoida kokkuvõttes suuremaid ehituslikke probleeme ja nende parandamiseks kuluvaid summasid.

Ehitusvead ja ehituskvaliteet

Üks osa probleeme on seotud valede ehituslahenduste kasutamisega või hoopis lihtsalt lohaka ja hoolimatu tööga. Sagedamini esinevad probleemid on näiteks need, et ehitusmaterjale ei kinnitata piisavalt, näiteks ehitusplaatide paigaldusjuhistes toodud kruvisid pannakse vähem, kui vaja või kinnitatakse konstruktsioone vale läbimõõduga kruvi või naelaga.

Sageli jäetakse kaetud tööde puhul panemata korrektselt soojustus või tuuletõkkeplaat ja ei tehta korralikult hüdroisolatsiooni, jäetakse soojustusplaatidele vahed või mõnes kohas jäetakse üldse materjal paigaldamata.

Sellises olukorras sageli ei võida ehitusfirma ka rahaliselt, sest need mõned kruvid, naelad või mõni m2 soojustust ei anna ehitusfirmale kasumit, pigem on tegemist oskuste- ja  elementaarse töökultuuri puudumisega ning lohakusega. Enamasti „jäetakse“ asjad tegemata seepärast, et materjal sai otsa ja selle asemel, et töö katkestada ja hankida vajalikud materjalid, lihtsalt kaetakse tööd kinni ja minnakse muude töödega edasi.

Ehitusvigade õigeaegne leidmine eeldab tellijalt (või tema poolt palgatud spetsialistilt) regulaarselt objekti kontrollimist ja kaetud tööde õigeaegset ülevaatamist. Tööde kontrollimine aga eeldab projekti lugemise oskust ning materjalide ja tootjate juhistega kursis olemist, sest need on alusdokumendid, mille alusel töö toimub ja mille alusel saab töö teostamist hinnata.

Probleemid ehituse lõpetamisega

Tõenäoliselt kõige levinuim probleem on maja ehitustööde lõpetamisega. Ühelt poolt seetõttu, et alati tööde lõpufaasis kulub lõppviimistlusele palju aega. Ainuüksi pahtlite ja värvide vajalik kuivamisaeg kipub plaanitud ajaplaani lõhki ajama ja tellija, kes tahab majja sisse kolida, muutub närvilisemaks. Selliselt pinnalt tekib sageli ka see probleem, et objekti lõpufaasis hakkab tellija kahtlema ehitaja poolt tehtud tööde korrektsuses ja ehitusnõuetele vastavuses. Kahtlus ehitaja suhtes väljendub ennekõike selles, et kui viimistlustöödes leitakse puudusi või ebakorrektset tööd, kas järsku ka varasemalt teostatud tööd on ikka korrektselt tehtud ning kaasatakse objekti ülevaatamiseks mõni omanikujärelevalve spetsialist.

Sellises olukorras tekib juba psühholoogiliselt olukord, kus ehitaja võtab sisse kaitse- ning tellija ründepositsiooni. Täiendav kontroll objekti lõpufaasis annab mingi pildi, kuid kuna enamik töid on selleks ajaks kaetud siis tervikpilti ehitustööde kvaliteedist kaasatud spetsialist ei saa. Kindlasti aga leiab omanikujärelevalve mingi probleemi, mille lahendaks teistmoodi, kui ehitaja seda tegi. Kuna korrektset projekti pole ei ole siis võib tekkida suhteliselt väikestest teemadest põhimõtteline vastasseis. Ehitaja, kaitseb oma lahendust, omanikujärelevalve oma lahendust ja tellija, olles ehitaja suhtes ülesse ärritatud, nõuab ehitajalt parandustööde tegemist.

Probleem on aga selles, et olukorras, kus kõik tööd praktiliselt lõpetatud ja iga ümbertegemine tähendab konstruktsioonide avamist, ei taha ehitaja parandusi enam teha, sest sellel hetkel on parandustööd kallid või aeganõudvad.

Ideaalis peaks juba hinnaküsimise ja ehituslepingu sõlmimise ajal kokku leppima ehituskvaliteedi ja täpsed alusdokumendid ja –juhised, mille alusel ehitatakse. Siis on konkreetne alus mille alusel töid kontrollida ja mistahes puuduste korral alusdokumentidele viidata.

Mängureeglid ehitajaga tuleb varakult kokku leppida

Kokkuvõttes tulebki öelda, et ehitamine algab tegelikult hinnaküsimise ja ehituslepingu sõlmimisega ning konkreetsete „mängureeglite“ kokkuleppimisega, mis just eeltoodud probleeme olulisel määral aitavad ära hoida.

Koostöö ehitajaga tähendab kokkuleppeid esimest päevast alates ning kui need saavutatud siis sujub töö edukamalt nii tellija kui ka ehitaja jaoks!