Postitused

,

Moodulmajade võrdluse e-kursus on uuenenud!

elementmajad, pre-cut, moodulmajad

Alates jaanuari lõpust on muutunud ja uuenenudMoodulmajade võrdluse e-kursus, mis on kasvatanud nii teemaderingi kui ka lisanud võrdlusse juurde majatootjaid.

Täiendatud sisu osas kajastatakse nüüd ka detailsemalt neid teemasid, mis tavaliselt majapaketti ostes, jäävad tähelepanuta või “võtmed kätte” tellimuse puhul kipuvad jääma liialt üldiseks.

Sellised tööd on ennekõike vundamendid ja majaga seotud eritööd, millest sageli libisetakse üle ning mille tõttu kliendil tekib hiljem sageli möödapääsmatult lisakulusid. Kursus kajastab nüüd ka põhilisi ehituslikke nüansse, mida iga element- või moodulmaja tellija peaks teadma enne lepingu sõlmimist.

Ka element- või moodulmaja kohta kehtib nõuanne, nagu iga maja ehitamise puhul, tee põhjalik eeltöö ning enneta sellega ebaselgust ja vigu ehitusetapis. Praktilised kogemused on näidanud, et kõigil, kes pole täpselt majatootjaga / ehitajaga suutnud kokku leppida tööde mahtusid, sisu ja tööde piire, tekib ehitusperioodil probleeme ning ka lisakulusid.

Tegutse oma maja ehitamisel läbimõeldult. Osale e-kursusel siit >>

,

Bürokraatia ehituses

Meie elu muutub järk-järgult aga kindlalt rohkem reguleeritumaks, järjest rohkem proovitakse seadusandja poolt ette anda või täpsustada, mida ja kuidas tohib teha. Nii on see ka ehituses.

Üldiselt on kõigile ju mõistetav, miks on ehitusvaldkonnas oma kindlad reeglid ja nõuded ning miks neid järgida tuleb. Ennekõike on täpsemaid nõudeid vaja ehituses selleks, et oleks tagatud inimeste ohutus aga ka mitmel muul põhjusel.

Iga majaehitaja puutub bürokraatiaga kokku alates hetkest, kui vajalik hankida ehitusluba või taotledes näiteks detailplaneeringut. Kuigi seadusandja näeb täpselt ette, mis dokumendid tuleb esitada ja kuidas need peavad olema vormistatud, on ja jääb alati selle juurde ka parajalt tõlgendamise ruumi.

Miks mõne ametnikuga läheb ehitusloa väljastamisega mitmeid kuid (ja halvemal juhul ka aastaid) ja mõnel juhul on luba käes paari-kolme nädalaga? Miks küsitakse ühelt loa taotlejalt iga nädal/kuu uusi dokumenti või täiendavaid kooskõlastusi ja teisel juhul seda ei tehta?

Bürokraati eesmärk on panna inimesed ühesuguseid reegleid järgima, kuid samas on jäetud kohalikule omavalitsuse, mis lubade väljastamisega tegeleb, suur tõlgendamisruum ja õigus otsustada oma arusaamist mööda. Nii näiteks tean juhuseid, kui ametnik lasi mitu korda krundi piirdeaia jooniseid ringi teha, kuna see ametniku meelest ei sobinud kokku maja arhitektuuriga. Samuti olen kohanud projekte, kus algset maja välisilmet, näiteks akende paiknemist majal, katuse kallet või fassaadimaterjali lastakse ametniku poolt muuta. Neid näiteid on tegelikult palju ja polegi alati päris võimalik aru saada, miks sekkub omavalitsus projekteerimisse, kuigi majad vastavad projekteerimistingimustes toodud nõuetele.

Praktikas tavaliselt ei hakka majaomanikud omavalitsustega eriti vaidlema, vaid teevad soovitud muudatused, et saaks oma ehitusloa kätte ja ehitama hakata. Keegi ei taha ju omavalitsusega tülli minna, sest see tähendaks soovitud lubade kättesaamise venimist.

Kuid nii sünnivad mõnikord imelikud lahendused, näiteks ühe maja puhul muudeti, omavalitsuse nõude alusel, algse projektiga võrreldes maja katuse kallet, kuid samas ei nõutud seda autovarjualuse katuse kalde osas. Tulemuseks olukord, kus erinevad kalded muutsid hiljem valmisehitatud maja ja varjualuse terviklahendusena arhitektuuriliselt häirivaks.

Kohaliku omavalitsuse ametnikud teevad oma tööd lähtuvalt seadustest, kuid sekkuvad aeg-ajalt ka oma sisetunde ja veendumustega ning kokkuvõttes olenebki mõnikord tulemus sellest, milline on ametniku ilumeel või arhitektuuriline maitse. Just see sageli arusaamatu sekkumine projektide sisuliste külgede puhul tekitab küsimusi ja vastumeelsust ning räägib, kas ametnike poolt ebapiisavate põhjenduste andmisest või seaduste mõtte omamoodi tõlgendamisest.

See ebameeldiv osa bürokraatiast tuleb aga igal majaehitajal lihtsalt üle elada.

Sageli annab parema tulemuse ja võimaldab kiiremalt ehitusloa kätte saada, kui võtta aega ja juba projekteerimistingimuste küsimise faasis oma maja eskiisprojekti ametnikule näidata ning suhelda ning saada juba suuline kooskõlastus maja projekti osas.

Nii või teisiti, tasub varuda mõnevõrra rohkem aega, et kõiki vajalike kooskõlastusi ja lubasid hankida ning olla valmis ka täienduste sisseviimiseks.

,

Ehituse kvaliteet peitud detailisuses

Ehitusvaldkonna valu ja võlu on see, et ehitada on võimalik väga paljudest erinevatest materjalidest, erinevate tehniliste lahendustega, erineva kiiruse ja loomulikult ka väga erineva kvaliteediga. Ehitamist saadab sageli veidi müütiline salapära, sest kõik me oleme kuulnud lugusid, kuidas mõni ehitaja on teinud midagi väga valesti või mõne hoone kvaliteet ei kannata mingit kriitikat. Ehitamine tundub olema riskantne ja ohtlik ning iga tellija peaks hinge kinni hoidma, kui mõnda ehitustööd otsustab tellida. Kas see on tõesti nii?

Miks ollakse ehitustööde kvaliteediga hädas?

Kui jätta välja mõned pahatahtlikud ehitajad, milliseid alati ja igal ajal veidi leidub, siis suurel osa eramajade ehitajatest ilmneb hoopis teistsugune aga kokkuvõttes tööde lõpptulemust mõjutav töökorralduse muster. Nimelt päris arvestataval osal juhtudel tekivad arusaamatused ja kvaliteediprobleemid tegelikult juba hinnapakkumise ja ehituse ettevalmistamise faasis. Põhjuseks asjaolu, et jäetakse tellijaga kokku leppimata või jäävad projektdokumentatsioonis ebamääraseks osa ehitamist puudutavad detailid, nii materjalide kui ka konstruktiivsete lahenduste osas.

Ja just needsamad detailid aitavad tagada tellija või ka omanikujärelevalve silmis ehitustööde kvaliteeti ning samal ajal ka mõjutavad ehitustööde maksumust.

Projekti ebapiisav detailsus

Seda probleemi ei saa visata täielikult ehitaja õlule, sest ehitaja teeb omapoolse hinnapakkumise vastavalt tellija projektile. Kui projekt ei ole täielik ning puuduvad täpsed juhised või sõlmed siis tõlgendab suur hulk ehitajaid seda olukorrana, et neis ebaselgetes kohtades tuleb leida võimalikult lihtne ja odav lahendus ning selle alusel hinda pakkuda.

Näiteks on probleemiks eelprojekti staadiumis projektide korral erinevad suurema sildeaavaga kohad või konsoolsed trepiava piirkonnad, mille osas ei ole projektis välja toodud konkreetse konstruktsiooni lahendust. Mõni ehitaja võib suurema silde puhul pakkuda hinnapakkumises metalltala, mõni teine liimpuittala ja kolmas lahendab sõlme hoopis täiendava postiga. Iga konkreetne lahendus mõjutab kokkuvõttes ehitamise maksumust ja ka kvaliteeti.

Samuti kohtab projekte, kus hoones läbi kahe avatud korruse, suurtele aknaavadele, peaks toetuma katusekonstruktsioon, kuid ilmselgelt ei saa akende kohal, ilma täiendava kandekonstruktsioonita (kandvad postid või talad) katusekonstruktsiooni toetada. Kuidas sellised kohad täpselt lahendama peaks ja millist lahendust kasutama, see aga projektis ei kajastu.

Materjalide asendamised või konstruktsiooni muudatused

Teine suurem probleemide tekkimise allikas on seotud projektijärgsete ehitusmaterjalide või lahenduste asendamistega. Nimelt osa ehitajad teevad julgelt tellijale ettepanekuid konkreetsete materjalide või lahenduste muutmiseks, mida põhjendatakse enamasti võimalusena kulusid kokku hoida või paremini toimiva lahendusena, võrreldes projektis toodud lahendusega.

Tellija üldjuhul võtab hea meelega ehitaja väljapakutud muudatuse kaalumiseks, kuna küllap ehitaja professionaalina tea ju täpsemalt ning lisaks ahvatleb tellijat ka odavam hind. Lisaks ehitaja oskab üldjuhul väga veenvalt oma ettepanekut põhjendada, tuues ära oma varasema kogemuse ning muudatuse kasu tellijale.

Suur osa tellijaid nõustub ehitaja muudatusettepanekutega ning töid teostatakse edasi ehitaja plaanide kohaselt. Kuigi esmapilgul ei paista siit probleemi siis tellija jaoks on tegemist riskikohaga. Nimelt iga asendus ja muudatus võib mõjutada hoone terviklahendust ning mõjutada järgnevaid töid. Näiteks mõnel juhul vajalik materjali asendamise korral see katta täiendava kattekihiga, mis teeb hinnavõidu küsitavaks. Probleem on ka see, et muudatusi ei kanta projekti ning tööde kvaliteedi kontrollimine ja probleemide tekkimisel nende põhjuste leidmine on sageli hiljem ebaõige projekti abil hulga keerulisem.

Tellija peaks teadma ka seda, et mõnikord on asendused seotud sellega, et need on ehitajale endale rahaliselt kasulikumad, näiteks on mõnelt teiselt objektilt mingit materjali suuremas koguses üle jäänud või on parema hinnaga kokkulepped materjalitootjate / tarnijatega just konkreetsete materjalide osas.

Seetõttu on tellijal alati mõistlik pikemalt kaaluda, kas konkreetsed ehitaja poolt tehtud muudatused ja materjalide asendamised vastu võtta ning ka ise hinnata, kas need muudatused mõjutavad kuidagi hoone ehituskvaliteeti või kulusid.

Kokkuvõttes ei pääse tellija üle ega ümber vajadusest ka ise tähtsamates lõikudes suurema detailsusega enda maja ehitustehnoloogia ja -lahendused selgeks teha, et saaks nii hinnaküsimise kui ka ehitusfaasis teha paremaid otsuseid. Kõik lahtised ja ebaselged küsimused tuleks alati kokku leppida enne ehitustööde algust. Kutsun kõiki tellijaid üles hinnapakkumiste läbivaatamise faasis ja kindlasti ka enne lepingule allkirja andmist ehitajalt veelkord üle küsima, kas on mingeid lahtisi või ebaselgeid kohti projektis, mis vajaks selgust ning vajadusel need probleemsed kohad lahendama. See aitab ennetada sageli suuremaid probleeme ning samal ajal ka ehitaja tunneb rohkem vastutust ehitustööde kavandamisel ja teostamisel.

, ,

Kuidas oma maja kiiremini ehitada?

sorestikmajaOn üldteada, et majaehitamine võtab üldjuhul palju aega, kuid järjest enam on hakatud väärtustama kiiremat ehitamist. Kuidas ehitamise kiirus saavutatakse? Vaatame seda teemat veidi lähemalt.

Kaua eramaja ehitatakse?

Keskmise või suurema kivikonstruktsioonis eramaja ehitusaeg on enamasti mugava tempoga tehtuna umbes 8 – 12 kuud. Puitkarkassmajade puhul see aeg mõnevõrra väiksem, jäädes umbes 7-10 kuu vahemikku. Järjest populaarsust võitvate elementmajade puhul kulub ehitusplatsil ehitamiseks u. 3 – 5 kuud (millele lisaks tehases kulub detailide tootmisele ja elementide ehitamisele 2-4 nädalat ehk orienteeruvalt 1 kuu) ja moodulmajade puhul olenevalt lahendustest ehitusplatsil üldjuhul 1 nädal kuni 2 kuud olenevalt sellest, kas ka viimistlus oli tehases täies mahus tehtud (moodulite tootmisele kulub u. 2 kuud). Unikaalse lahendusena on võimalik tehases valmis ehitada valmismaja koos vundamendiga (milleks kulub paremal juhul ainult 1 kuu) ning seejärel see objektile transportida ja juba sisuliselt peale paigaldust paari päeva jooksul majja sisse kolida.

Tabel: Orienteeruvad keskmise suurusega eramaja (120-160 m2) ehitamise ajad (koos elementide- moodulite tootmisega ja ehitamisega ehitusobjektil)

Maja tüüp

Kivimaja

Puitkarkassmaja

Elementmaja

Moodulmaja

Vundamendiga valmismaja

Ehitamise aeg*

u. 8-12 kuud

Paralleelselt tehtavaid töid vähem.

u. 7-10 kuud

Ehitamist on võimalik täiendavalt kiirendada valmis ja mõõtu lõigatud saematerjali tellimisega – kasutamisega.

u. 3-5 kuud

Vundament ehitatakse paralleelselt elementide tootmisega. Mida parema valmidusastmega elemendid seda kiirem ehitus objektil.

u. 2-3 kuud

Vundament ehitatakse paralleelselt moodulite tootmisega. Moodulite viimistlustase määrab ajakulu objektil tehtavatele töödele.

u. 1 kuu

Vundamendi aluspinna ettevalmistus kuni 1 nädal.

Maja tootmine tehases 24 päeva ja paigaldus kohapeal 1-2 päevaga.

Näited:

Fibo või Aeroc

Timbeco pre-cut

Indrem

Astel House

Asko-Haus

* – ehitamise ajad olenevalt konkreetse ehitatava maja eripärast, ehitaja töökorraldusest, kasutatavatest lahendustest võivad olla, kas pikema või lühema kestusega, kui eeltoodud tabelis näidatud.

Millest tuleneb ehitamise kiirus?

Kui vaadata, millest tekib kiirem ehitusaeg objektil siis see tuleneb ennekõike element- ja moodulmajade puhul asjaolust, et osa tööd on võimalik teha paralleelselt ehk täpsemalt vundamendi ehitamisega paralleelselt saab toota elemente või mooduleid ning lisaks on sisetingimustes lihtsam luua süsteemne ja paremini mehhaniseeritud töökorraldus.

Tervikuna aga tagab ehitustööde kiiruse ennekõike see, kui hästi on ehitustööd korraldatud. Kas kõik tööetapid on sujuvad, kas kõik võimalused paralleelselt teostatavate tööde puhul on kasutatud ja kas ehitusmaterjalid on õigeaegselt kättesaadavad, et ei tekiks ooteaegasid tööetappide vahel, kas kõik projektisõlmed on läbimõeldud, et ehitamise käigus ei tekiks seisakuid sobiliku tehnilise lahenduse otsimiseks?

Kui korralikult planeerida ja projekti juhtida siis on võimalik ehitada ka kiiresti ning mitte ainult tehases, vaid ka ehitusobjektil. Mida mehhaniseeritum ja läbimõeldum on ehitamine ning ressursside haldamine, mida rohkem kasutada paralleelselt tööde teostamist ja valmis- või osaliselt valmisdetailide sisseostamist, õnnestub ehitustempot kiirendada. Ka ehitusobjektil ehitatavate majade korral on võimalik ehitada keskmise suurusega eramuid näiteks 6 kuuga ja isegi alla selle.

Tavaliselt siiski ehitusfirmad jätavad endale päris palju ajavaru, et mitte hätta jääda erinevate ootamatuste korral ning kindlustavad endid seeläbi lepingu tähtaja ületamiste vastu. Samas aga kehtib ka kirjutamata reegel, et kui on teada, et ajapuhver on suur, siis lastakse tempo maha ning hiljem ollakse ajaplaani täitmisega hädas.

Hea näide oli hiljuti üks objekt, kus ehitaja tegi tellijaga lepingu ühe töölõigu teostamiseks 2 kuu peale ja esimene kuu käidi objektil umbes 2 päeval nädalas ning järgmise kuu viimasel kahel nädalal läks järsku kiireks ning vaatamata suuremale hulgale töömeestele ei suudetud tähtajaks töid teostada. Kahjuks pole see erand vaid päris sagedane stsenaarium eramajade ehitamisel.

Kiiruse valem

Kvaliteetne projekt + läbimõeldud tööde ajagraafik + õigeaegsed materjalide ja teenuste tellimused + piisavad tööressursid + regulaarne kvaliteedikontroll + mõistlik ajapuhver = kiire ehitamine

Siia valemisse võiks lisada veel hulga muudki, kuid kui õnnestub needki valemis toodud komponendid realiseerida, on ehitamise kiirus tasemel.

Kiirus ei ole kindlasti majaehitamisel peamine eesmärk, kuid mõistliku tempoga ehitamine on enamasti alati odavam nii ehitaja kui ka tellija jaoks ning aitab paremini ehitusprojekti fookuses hoida.

Ehita oma maja mõistliku tempoga!

,

Ehitustööde maksumus tööde algul ja lõpus

IMGP1266Võib julgelt öelda, et kõik ehitustööde tellijad vaatavad alati esimese valikukriteeriumina ehituse hinda ehk teisiti öeldes seda kogusummat, mis ehitustööde eest tuleb tasuda. Täpselt samamoodi vaadatakse esimese asjana hinda ka kõigis teistes eluvaldkondades ning kõigi toodete ja teenuste ostul. Keegi ei soovi maksta rohkem kui turul saadaolev parim hind.

Kuidas kujuneb turuhind?

Mitmed ehitusfirmad tunnistavad otsesõnu, et nad teevad esimese hinnapakkumise alati võimalikult soodsa hinnaga, et võimalikku tellijat mitte ära hirmutada. Nad teevad seda töö kättesaamise huvides. Tegelikkuses teevad seda peaaegu kõik ehitusfirmad, kui soovitakse tellimust võita ning tellija poolt hinnaküsimiseks esitatud dokumentatsioon seda vähegi lubab.

Kõige soodsam võimalus madala hinna tegemiseks on enamasti siis, kui tellija esitab hinnaküsimiseks eelprojekti või näiteks lühikirjelduse ning palub selle alusel koostada ehitajal omapoolne hinnapakkumine.

Ehitustööde hinnaküsimisel, kui detailides sisu ja nõuded jäävad täpsustamata, on ehitajal võimalik valida hinnapakkumisse oma äranägemise järgi soodsama hinnaklassiga tooted või lahendused, mis ka lõpphinda väiksemaks teevad.

Lisaks kirjutatakse hinnapakkumise märkustesse selgitusi enamasti allpool toodud kahel viisil, kuid mille puhul jääb tellija enamasti hätta hinnapakkumise hindamisel / võrdlemisel.

Hinnapakkumisse lisatavad märkused:

  1. Tuuakse täpsemalt välja tööd, mis antud hinnapakkumises sisalduvad, kuid mis ei ole täielik tööde nimekiri, mis on vajalik tellitud tööde toestamiseks.
    Antud juhul tellija näeb nimekiri töödest, mis hinnas sisaldub, kuid millised tööd peaks lisanduma ja millise summaga, et kõik soovitu saaks tehtud, jääb ebaselgeks.
  2. Tuuakse täpsemalt välja tööd, mis hinnapakkumises ei sisaldu, kuid mida tellitud tööde puhul oleks vajalik teostada.
    Tellija saab nimekirja töödest, mis on jäetud hinnapakkumisest välja, kuid palju need maksavad, ei ole selge ning ei ole selge ka see, kas väljatoodud tööde nimekiri on lõplik?

Jääb õhku suur hulk tõlgendamisruumi, mida tuleks ehitajaga üle täpsustada. Osad tellijad seda ka teevad ja siis täpsustuste tulemusena teeb ehitaja juba uuendatud hinnapakkumise, mis 99,9% juhtudel kallim, kui algne hinnapakkumine. Nii mitmedki ehitajad on öelnud, et nad sageli ootavadki seda, et tellija hakkaks täpsustama ning nad saaksid oma pakkumist lahti rääkida ja vajadusel selgitada. Ehitajate mõte on selles, et siis kui tekib selliste kohtumiste ja täpsustavate küsimuste käigus vahetu kontakt tellijaga siis nad saavad põhjendada ning selgitada hinnapakkumist ning siis selle selgitustöö käigus lisanduvad summad ei ehmata enam tellijat ära, kuna tellija saab aru, mille jaoks see raha täpsemalt kulutatakse.

hinnakusimine

Ainult hinna järgi otsustamine

Kuid need tellijad, kes hinnapakkumiste kohta täpsustusi ehituskaugete inimestena ei oska küsida, teevad valiku tavaliselt soodsama hinnaga pakkuja kasuks, mõeldes umbes nii, et küllap on ikkagi selles soodsamas pakkumises kõik vajalikud tööd põhimahus sisse arvestatud ning küll siis hiljem tasutakse täiendavate tööde eest jooksvalt või korraldatakse uus hinnaküsimine.

Selline lähenemine tellijate poolt on küllaltki levinud ning viib hiljem täiendavate lisakuludeni, millega tellija pole arvestanud või ollakse sunnitud tegelema kokkuhoiulahendustega järgnevate tööde arvelt, et plaanitud eelarves püsida.

Pahatihti saab tellija tekkivast probleemist aru juba esimeste ehitustööde realiseerimise käigus, kus näiteks vundamenditööde puhul, pole madalvundamendi puhul arvestatud ümber vundamendi perimeetri paigaldatava horisontaalse soojustusega või pakkumine sisaldab väiksemas mahus täiteliiva, kui seda korrektse töö tegemiseks vaja oleks. Sellisel juhul olenevalt tellija natuurist, kas minnakse mõnevõrra ehitajaga tülli või siis lepitakse töö korrektse teostamise huvides tekkivate lisakuludega, peaasi et saaks tehtud korralikult.

Küll aga sellest hetkest, kui esimesed sellised probleemid on ülesse kerkinud, hakatakse põhjalikumalt hinnapakkumist uurima ja välja selgitama, mis seal ei sisaldu ja mis võib veel juurde tulla.

Kokkuvõttes saabki öelda, et ainult tellija ise saab hinnaküsimise põhjalikuma ettevalmistusega ja hinnapakkumiste analüüsiga ja täpsustuste küsimisega oma riske kõige paremini maandada. Alates sellest hetkest, kui kokkulepe ehitajaga sõlmitud, ollakse piltlikult väljendudes, suuresti reisija ehitusrongis, mida juhib suuresti ehitaja, kus aga rongipileti hind võib iga hetk kallineda! Kas Sinu rongipileti maksumus on ka lõppjaamas sama, mis rongile astudes?