Postitused

, ,

Kas majade ostmine muutub valmiskauba ostmiseks?

Pikka aega on ehitamine olnud valdavalt ehitusteenuse ostmine. Ehitusteenus on alati olnud spetsiifiline, kus lähtutakse tellija soovidest ning maja ehitamine on kui väga peene rätsepaülikonna tellimine – valides materjalid, tehes mõõtmised, kavandades lõikeid jne.

Tavapärane tegevuste järjekord enne ehitusteenuse tellimist

Majaehitamise üldine järjekord on seni olnud selline, kus alguses tuleb tellida projekt, kus kujundatakse kõik otsused ja valikud, milline hakkab maja välja nägema ning kuidas seda ehitatakse. Alles seejärel saab liikuda järgmistesse etappidesse, kus korraldatakse ehitushange ning saadakse hinnapakkumised, peetakse läbirääkimisi ning lõpuks valitakse välja ehitaja, kes maja ehitama asub.

Selles töökorralduses on oluline roll ehitustööde hinnaküsimisel, kuhu kaasatakse mitmeid ehitusfirmasid, tekitades nii suuremat konkurentsi nii ehitushinna osas kui ka saadakse tagasisidena märkusi ja ettepanekuid projektis avastatud puuduste või vigade parandamiseks.

Uus tegevuste järjekord nn. valmiskauba tüüpi maja tellimisel

Tehasemajade võidukäiguga seoses, on mõneti muutunud ka varasem ehitusteenuse tellimise järjekord. Enam ei osteta mitte niivõrd ehitusteenust, vaid majaks pakendatud kaupa. Selle skeemi puhul on sisuliselt muutunud varem eraldiseisvad etapid nagu projekteerimine, hinnaküsimine ja ehitamine kõik üheks etapiks.

See uus lahendus teeb tellijale maja ehitamise lihtsamaks ja kiiremaks aga teisest küljest vähendab tellija rolli oma maja kavandamisel ja oma soovide detailideni läbimõtlemisel. Lisaks on ka hinnasurve läbi konkurentsi mõneti väiksem, mida tellija sageli alles ehitusfaasis mõistab.

Valmiskauba tüüpi maja hankimisel võisteldakse suuresti ainult teiste majatootjatega, mitte enam kõigi ehitusfirmadega töö saamisel. See ongi üks oluline põhjus, mis majatootmist pakendatakse.

Majatootjatele on antud skeemi puhul ülimalt oluliseks suure hulga kvaliteetsete tüüpprojektide omamine, sest sisuline algotsus maja valikul on selle visuaalne meeldivus ning praktiline ruumiplaan. Alles seejärel muutub oluliseks hind ja muud kriteeriumid. Kui ühel majatootjal on majaprojekt, mis tellijale kangesti meeldib, valitakse üldjuhul ikka see, olenemata mõnevõrra kallimast hinnast.

Uue skeemiga kaasnevad tegevused:

  • Majatootjate kataloogidest sobiliku projekti väljavalimine. Valiku protsess algab sellest, et kõigepealt hangitakse majatootjate nimekiri ning seejärel hakatakse otsima nende kataloogidest enda maitsele sobilikke projekte. Selle protsessi käigus valitakse välja erinevate majatootjate valikutest umbes 3 – 4 sarnast projekti, millele viiakse sisse oma väiksed muudatused ning küsitakse hinnapakkumisi.
  • Saades algsed hinnapakkumised, tehakse sisuliselt ka otsus ka majatootja valikul. Seejärel täpsustatakse erinevaid ehitusega seotud detaile ja küsitakse uuendatud hinnapakkumist. Osad majatootjad müüvad ainult teatud valmidustasemeni elementide või materjalide pakette ja ise paigaldust või ehitamist ei teosta, osad majatootjad pakuvad ka võtmed kätte pakette. Tellija teeb ka otsuse, kas tellib osad tööd eraldi või valib tervikuna võtmed kätte paketi.

Nendes kahes faasis peab tellija tegema kiirendatud korras, kõik otsused, mis puudatavad erinevaid valikuid ja lahendusi, mis maja puhul saab teha.

Ei näe probleemi selles niikaua, kui tellijal on endal selge teadmine, mida ta oma majja tahab. Kui aga eeltööd tehtud pole ja otsused on vaja kiiresti teha, siis tavaliselt valitakse see varustusaste ja lahendused, mida vaikimisi majatootja pakub. Olen kokku puutunud nii mõnegi tellijaga, kelle jaoks hiljem tüüpvalikud pettumust valmistavad.

Kokkuvõttes

Võib tõenäoliselt juba täna öelda, et tüüpprojektide võidukäik on alanud ning tüüpprojektiga maju ehitatakse järjest enam ja enam. Kas see toob kaasa ka selle, et tõepoolest ühel hetkel ostetakse maju internetist, kui valmistoodet, millel on pikk lisavarustuse nimekiri (sarnaselt näiteks autode ostmisele)? Kuigi täna veel päris sellist majamüüki ei tehta siis on see pigem aja küsimus, kui täpselt niimoodi oma maja saab ostma hakata. Kuulda on, et nii mõnigi majatootja just selliseid müügilahendusi reaalselt mõne aja pärast plaanibki kasutusse võtta.

Tellijal jääb üle kohaneda uuema majaostu skeemiga, kuid kindlasti ei muutu tellijapoolne eeltöö vajalikkus oma maja valikute ja lahenduste läbimõtlemisel. Tellija peab teadma, mida ta ostab!

, ,

Miks ei ole tellija oma majaga rahul?

Maja ehitamise esimese tööna sea sisse "Maja kaust"

Saan pea iga kuu mõne kirja, kus mõni veidi aega oma uues majas elanud inimene annab teada, et kui oleks enne majaehitamist olnud kokkupuudeid sellise keskkonnaga nagu majaehitaja.ee siis oleks jäänud mitmed vead tegemata või oleks ehitamine lihtsamalt läinud.

Kui esmapilgul võtsin seda, kui tunnustust majaehitaja lehele kogunenud info eest, siis veidi hiljem taipasin, et selline veidi kiirustades ehitusse sukeldumine on rohkem levinud kui peaks olema.

Kuna aga jätkuvalt tuleb selliseid kirju siis otsustasin ka siin blogis natuke teemast rääkida, mis aitaks vahest enne tormamist veidi rohkem õigetele tegevustele rohkem tähelepanu pöörata.

Ettevõtlikus käivitab projekti

Ettevõtlik inimene, nagu loomulikult iga majaehitaja / maja tellija on, alustab oma majaehitamise projektiga hooga peale ning selle hooga liigutakse päris kaugele. Ettevõtlikus on väga oluline ja ei näe selles probleemi ja pigem vastupidi, see just aitab oma maja ehitamise projekti käivitada, sest muidu kipuvadki asjad venima.

Eeltööd ja kavandamine

Eeltööd tähendavad tavaliselt ühelt poolt, et tuleb teada saada oma majaprojekti maksumus ehk kulude pool ning teiselt poolt leida oma majaprojekti finantseerimise lahendus, mis tähendab üldjuhul olemasoleva elukoha müüki ning veel täiendavalt pangalaenu võtmist.

Probleemiks kujuneb eeltööde osas just maja maksumuse ja kulude pool. Sageli tehakse selles faasis juba põhimõttelised otsused ka kõigi majaga seotud küsimustes, otsustakse näiteks ära maja arhitektuur, ruumiplaan ja funktsionaalsus ning põhimaterjalid.

Milles probleem, need valikud tuleb ju teha?

Probleemiks on see, et eeltöö faasis kiiresti neid põhimõttelisi valikuid tehes ei jäeta endale aega korralikult oma soove läbi mõelda. Kuna kiirem ja lihtsaim viis on võtta oma majaprojekti aluseks mõni tüüpprojekt siis jäetakse oma maja osas põhjalikult läbi mõtlemata oma tegelikud soovid ja vajadused. Tüüpprojektides ei ole midagi otseselt halba, kuid see ei tohiks vähendada seda tööd, mis iga tellija peaks oma maja projektiga tegema. Valitud tüüpprojekt või loodav individuaalprojekt tuleb tellija poolt detailides läbi käia.

Projekteerimine

Eeltöö faasis, kus tehakse põhimõtteline otsus, kas maja ehitada ja saadakse selgeks maja maksumuse suurusjärk, ei tohiks teha lõppotsuseid projekti osas, vaid see tuleks teha eraldiseisvas “projekteerimise” faasis. Praktikas kipub projekteerimise faas jääma liialt minimaalseks või seda praktiliselt ei tehtagi, sest eeldatakse, et tüüpprojektis on kõik asjad lahendatud ning küllap see sobib.

Tegelikult peaks tellija üritama just maksimaalselt kaasa töötada projekteerimise faasis ja olenemata sellest, kas tegemist tüüp- või individuaalprojektiga, detailides läbi mõtlema kogu maja projekti, alustades ruumiplaanist lõpetades näiteks valgustus- ja elektriprojektiga.

Selles faasis tuleb igal tellijal palju infot hankida, teha valikuid ja otsuseid. See faas peaks olema tellija jaoks üks pingelisemaid perioode majaehituse juures, sest see faas määrab hiljem suuresti rahuolu oma majast.

Ära kiirusta projekteerimise faasis. Tellija panus projekteerimise faasis on ülioluline iga maja puhul. Rohkem projektile oma aega panustanud tellijad on rohkem oma majaga rahul!

,

Otsuste tähtsusest oma maja ehitamisel?

Inimene, kes võtab oma maja ehitamise ette, on sunnitud lahendusi otsima väga paljudele ettekerkivatele probleemidele ja takistustele. See võib tunduda isegi veidi hirmutav, kuid tegelikult on see ju iga uue asjaga niimoodi. Tuleb õppida, tuleb otsida lahendusi ja ennekõike tuleb teha palju otsuseid.

Hea maja saamine nõuab palju õppimist ja palju otsuseid. Pildil eramu Tallinna lähedal.

Hea maja saamine nõuab palju õppimist ja palju otsuseid. Pildil eramu Tallinna lähedal.

Kõige suuremaks probleemiks ongi samuti minu meelest just otsuste tegemine või sageli ka otsuste tegemise kiirus.

Me teeme ju iga päev palju otsuseid ja enamasti teeme neid sellistes valdkondades, mida me tunneme. Seetõttu oma kogemuse järgi on otsuseid võimalik teha kiiresti ja neid tehes me ei kaalutle, aruta, võrdle ega tee suurt tööd õige otsuse leidmisel.

Ehitustööde puhul, kus olukord aga hoopis teine, kuna enamikul pole ehitusalast haridust, tuleb aga teha iga otsusega palju tööd ja see on pingeid tekitav ning palju energiat kulutav ettevõtmine.

Projekteerimise faas

Suurimaks väljakutseks ei ole sageli maja ehitamisel aga mitte otsesed ehitustööd võid hoopis projekteerimise faas. Kõige rohkem kulub aega enamasti ruumiplaani, elektriprojekti, valgusprojekti koostamisele ehk teisisõnu projekteerimise faasis otsuste tegemisele. Mis teeb selle keeruliseks?

Hea maja on tervik, kus kõik on paigas. Kus ruumiplaan arvestab pere vajadusi, näiteks andes privaatsust kodukontoris töötamiseks või lihtsalt puhkamiseks ning lugemiseks. Kus valgustus arvestaks iga ruumi kasutusotstarbega, mööbli paigutamisega või kus kõik pistikud ja lülitid oleksid käepäraselt lahendatud. Või kui kasutad majas konditsioneeri, et jahe õhk ei puhuks otse istumiskohtadele ning ei põhjustaks külmetamist. Millist küttesüsteemi valida, mis oleks säästlik aga mugav?

Kõigi selliste nüanssidega arvestamine on keeruline ning ühtse terviku loomine võtab aega. Kuigi alati saab nõu küsida mõnelt sisearhitektilt või sisekujundalt, tuleb lõppotsus ikka endal teha. Jääd ju sina oma perega majja elama, mitte sisearhitekt. Kui maja saab just pere vajadustele sobilik siis on pererahval seal hea ja mugav elada.

Projekteerimise faasis tehtavatel otsustel on ülimalt tähtis roll – head ja õiged otsused muudavad ehitamise lihtsamaks ning kokkuvõttes hea eeltöö aitab ka maja odavamalt ehitada.

 

Ehitamise faas

Ka ehitusprotsessi ajal tuleb omanikul teha pidevalt otsuseid, kuna kõike ei õnnestu ka alati projekteerimise faasis ette näha. Ehitustööde käigus tekib pea alati ka mingeid tehnilisi takistusi, mille lahedamiseks tuleb teha kiiresti otsuseid.

Näiteks võib selguda, et plaanitud siseviimistlusmaterjal ei jõua plaanitud ajaks kohale, ning tuleb otsustada, kas asendada see muu materjaliga või oodata. Ootamine toob kaasa aga enamasti ehituse venimise ning kokkuvõttes kallinemise. Seetõttu ehitamise faasis tehtavad otsused tulebki teha enamjaolt kiiresti, et tööde ajagraafikut ei peaks muutma.

Sageli juhtub ehitamise faasis ka see, et algseid lahendusi hakatakse muutma, näiteks muudetakse seinte asukohti või ruumide otstarvet. Sellisel juhul peab olema hästi põhjalik ning kõik muudatusega seotud töölõigud samuti korralikult läbi mõtlema ja vajadusel täiendusi tegema. Enamasti toob ruumiplaani muudatus kaasa muudatused elektritööde ja näiteks ka valgustuse, ventilatsiooni või küttesüsteemi osas.

Minu soovitus nn. viimase hetke muudatuste osas on see, et kui see ikka suurt kasu ei anna, siis pigem sellest loobuda. Ühelt poolt on sellised muudatused alati seotud lisakuludega ja teisest küljest kipuvad sellised muudatused rikkuma maja funktsionaalsust või toimimist.

 

Ära karda õppida ja otsuseid teha – see kõik on sinu hea kodu saamiseks hädavajalik.