Postitused

,

Hinnaküsimisel peab olema põhjalik

Iga ehitus algab hinnaküsimisest. Kõik tellijad tahavad teada, palju tellitavad ehitustööd maksma lähevad ja seda võimalikult usaldusväärselt ja täpselt. Kuid paljude tellijate jaoks selgub hinnaküsimise käigus, et terviklikku hinnaküsimist saada on sageli päris keeruline saada. Miks esitatakse ehitusfirmade poolt hinnapakkumised poolikult?

Hinnapakkumine põhineb projektil

Eratellijate puhul on sageli üheks suuremaks probleemiks see, et hinnaküsimise alusdokument – ehitusprojekt on eelprojekti tasemel. Kuna eelprojektis ei ole täpselt lahendatud konstruktiivseid sõlmi ja valitud lahendusi nii tehnosüsteemide kui ka teatud materjalide osas siis ehitaja jätabki hinnapakkumise umbmääraseks.

Selliselt saab tellija moonutatud hinnapakkumise, kus lõppsumma teadasaamiseks tuleb tellijal esitatud pakkumine rida realt koos ehitajaga üle vaadata ja välja selgitada, mis täpselt pakkumises sisaldub ja mis mitte.

Praktikas on probleemiks ka see, et isegi kui tellija saab teada, et midagi on pakkumisest välja jäetud siis puudub tellijal endal teadmine, millist lahendust või süsteemi peaks valima. Seetõttu sageli teeb tellija oma otsuse ehitaja poolt toodud välja pakutud võimaliku lahenduse poolt- ja vastuargumente kuulates. Sellisel juhul muutub sageli sisuliseks otsustajaks ehitaja, mitte tellija, kuna ehitaja saab tellijat oluliselt mõjutada valikute tegemisel. Enamasti ei ole ehitaja poolt väljapakutud lahendused kaugeltki mitte halvad, kuid sageli ehitaja jaoks mugavamad valikud, mis võivad tähendada tellijale näiteks teatud lisakulusid või muudatusi maja sise- või välisilmes.

Millised on peamised hinnapakkumise read/tööd, mille osas jäetakse hinnapakkumine lahtiseks?

Viimistlusmaterjalid

Enamasti ei ole maja algse hinnaküsimise staadiumis paika pandud täpsed viimistlusmaterjalid ega ka sisekujunduse nüansid. Seetõttu sageli suur hulk siseviimistluse materjale jäetakse hinnapakkumises lahtiseks või pannakse pakkumisse fikseeritud m2 hind.
Kõige sagedamini tuleb tellijal viimistlusmaterjalide osas teha täiendav valik ja otsus järgmiste materjalide osas: parkett, keraamilised või looduskivist plaadid, liistud, aknalauad, siseuksed, sisetrepp ja erinevad dekoratiivkrohvid.

Elekterpistikud, -lülitid ja valgustid

Elektritööde osas puudub sageli projektis täpsem ülevaade, millist pistikute või lülitite tootesarja tuleks kasutada. Jällegi kas jäetakse see pakkumisest välja või tehakse ehitaja poolne valik, konkreetse tootesarja osas.

Valgustite puhul enamasti ehitaja pakkumist ei tee, erandiks võivad olla osad süvistatud valgustid, kuid ka see lepitakse eraldi kokku.

Sanitaartehnika ja tehnosüsteemide seadmed

Projektis on küll sageli viited mõnele konkreetsele sanitaartehnika tootesarjale, kuid sageli eelprojekti staadiumis ei pöörata sellele tähelepanu ning selle teema juurde tuleb tellija tagasi sageli vahetult enne kui vaja sanitaartehnika paika panna. Siis võib selguda, et pakkumises olev toode ei sobi kuidagi ning tuleb valida mõnevõrra kallim toode.

Enamasti katab tüüpiline hinnapakkumine sanitaartehnika osas ära WC-potid, heal juhul ka vanni, osad kraanikausid ja segistid, kuid see valik sageli väga individuaalne.

Tehnosüsteemide seadmed samuti eelprojektis tavaliselt konkreetse mudelina ei kajastu ning seetõttu võib vajalik olla tellijal hinnapakkumises pakutud seadmete ja lahenduste mudelid kriitiliselt üle vaadata ning vajadusel ümber vahetada.

Samuti ei hõlma enamik maja hinnapakkumisi ka kaminad või ahjusid ning näiteks ka sauna kerist.

Kokkuvõttes on igal tellijal vaja hinnapakkumise küsimise etapis (või projekteerimise etapis) teha ära suur eeltöö ja teha valikuid ja otsuseid ning niimoodi jõuda välja olukorrani, kus kõik olulisemad positsioonid hinnapakkumises oleksid läbi räägitud ja hind võimalikult üheselt fikseeritud.

Kui see töö hinnapakkumiste küsimise etapis tegemata jätta siis kipub hilisemas ehitustööde etapis hind kontrollimatult suurenema ja see ei meeldi ühelegi tellijale!

Panusta oma aega usaldusväärse hinnapakkumise teada saamiseks! Anna omapoolne sisend hinnapakkumise tegemiseks võimalikult täpne!

 

,

Projekti järgi ehitamine?

Pole mingi saladus, et küllaltki suur osa eramajadest ehitatakse lihtsa ja üldnõudeid täitva eelprojekti staadiumis projektdokumentatsiooniga. Selliselt ehitatud eramaju valmib igal aastal hinnanguliselt  pooltel juhtudel, kuid võimalik, et ka oluliselt sagedamini.

Projekti mõte on kõige lihtsamalt öeldes tagada hoone toimiv terviklik konstruktiivne- ja tehniline lahendus, mis täidaks tugevuse -, ohutuse- ja ehitusfüüsika nõudeid.

Kuna hoonete projekteerimine on seotud suure hulga erinevate nõuetega, siis esmapilgul projektide plaane või vaateid vaadates, seda ei märka. Seetõttu sageli ei väärtusta tellija enamasti piisavalt projekteerija tööd. Vaatab projekti joonised ning talle tundub, et hea tahtmise korral joonestaks ta samasugused plaanid valmis.

Seda mõtet süvendavad ka mõnikord ehitusfirmad, sest konkurentsis töö pärast, ei pöörata hinnapakkumise esitamise staadiumis ehitusfirma poolt erilist tähelepanu sellele, et eelprojektis ei ole kõiki ehitamiseks vajalikke töid ja konstruktsioonide sõlmi ära toodud.

Seetõttu ei ole ka tellijal erilist soovi teha kulutusi põhjalikuma projekti (põhiprojekti ja tööjooniste) tellimiseks. Tellijale tundub, et küll ehitaja teeb oma kogemuse põhjal kõik vajalikud tööd ära ja milleks siis vajalik teha täiendavaid kulusid projekteerimisele.

Ehitamine projekti järgi

Ehitaja ülesanne on ehitada projektile vastavalt ja võimalikult kvaliteetselt. Ehitaja ülesanne ei ole mõelda välja konkreetseid konstruktiivseid sõlmi ja lahendusi, kui need projektis puuduvad. Praktikas aga on ehitajad sunnitud seda suuremal või vähemal määral enamike eramajade ehitamisel tegema.

Siinkohal tekibki üks kõige olulisem vastuolu. Juhul kui ehitaja mõtleb välja ja teeb valmis mõne sõlme, mida projektis ei ole lahendatud, siis ühelt poolt ta ei tohikski seda teha, sest tal ei ole üldjuhul projekteerimise õigust ja teiselt poolt pole ilma eriteadmisteta võimalik ka tellijal lahendatud sõlme kuidagi hinnata ja tööde teostamist kontrollida. Jah, enamikel ehitajal on olemas oma varasem ehituskogemus ja kasutataksegi oma parima teadmise ja kogemuste järgi enam-vähem analoogseid lahendusi, mida varem on teostatud ehk lahendusi, mida projekteerijad on varem koostanud.

Kuid alates sellest hetkest, kui ehitaja või ka tellija ise hakkab konstruktiivseid lahendusi välja mõtlema ja need realiseerima, pole see enam projekti järgi ehitamine.

Heal juhul on uus välja mõeldud konstruktiivne lahendus õnnestunud ja toimiv, kuid mitte alati.

Riskid kuhjuvad

Millised on kokkuvõtlikult need peamised riskid, kui projekteerimist hakatakse tegema kohapeal jooksvalt näiteks ehitaja enda poolt:

  • Lahenduse kvaliteet võib olla ebapiisav ja tehtud muudatus võib kaasa tuua kvaliteediprobleeme.

  • Ehitustööd pole enam selgelt kontrollitavad, kuna lahenduse kohta tavaliselt eelnevalt jooniseid ei koostata.

  • Tehtud lahendus ei arvesta järgnevat tööetappi ja toob kaasa lisakulusid järgmiste tööde osas, mistõttu tervikuna ehitustööde maksumus võib muutuda.

Alahindamata ehitaja tööd ja tahet teha toimivaid sõlmi, tuleks projekteerimistöö jätta siiski projekteerijatele.

, ,

3 nõuannet oma maja ehitamise käivitamisel

 

Oma maja ehitamisel on alati kõige raskemad esimesed sammud, millest alustada ja kuidas võimalikult efektiivselt ja kvaliteetselt ehitusprotsessi juhtida? Siinkohal nõuanded, mis seda teekonda veidi lihtsustavad ja aitavad olulisematele teemadele tähelepanu juhtida.

1. Projekti kvaliteet määrab ka suuresti ehituskvaliteedi

Tellija peaks võimalusel olema alati kaasatud projekteerimise faasis, seda nii selleks, et anda tagasiside funktsionaalse ruumiplaani ja arhitektuurse väljanägemise osas, kuid ka selleks, et küsida projekteerijalt “Kas ehitaja saab selle projekti järgi ehitada?”

Üldjuhul levinud ja populaarne “eelprojekti” staadiumis projekt ei sisalda kogu ehitamiseks vajalikku infot ja soovitavalt tuleks, kas tellida detailsem “põhiprojekt” ja/või keerulisemate sõlmede osas vajadusel ka “tööprojekt”.

Tellijal otsustab projekti detailsuse valimisega ka selle, kui selgelt ja üheselt on välja toodud ehitustööde sisu, konstruktiivsed lahendused ehk kokkuvõttes selle, mille alusel on võimalik kontrollida ehitustööde teostamist ja nende kvaliteeti.

2. Ehitustööde hinnapakkumine ei sisalda enamasti kõiki töid

Tellijad eeldavad ekslikult, et kui nad esitavad ehitajale projekti ja paluvad hinnapakkumist siis saadud hinnapakkumises on kõik ehitustöödeks vajalik sisse arvestatud. Tegelikkuses isegi “võtmed kätte” majade hinnapakkumistes on tavaliselt osa töid puudu.

Hinnapakkumise puhul tuleks arvestada, et teostamisele kuuluvad ainult need selgelt väljatoodud tööd, mis on pakkumises kirjas. Keerukaks teebki tellijale pakkumise hindamise just see, et puudub erialane teadmine ja kogemus, mis tööd lisaks pakkumises toodule oleks veel vajalikud.

Tellija peaks saadud hinnapakkumise põhjalikult läbi töötama koos ehitajaga ning selgeks tegema, mis täpselt pakkumises sisaldub, küsides aga pidevalt “Kas konkreetses töölõigus on veel puudu töid, mis hetkel pakkumises ei sisaldu?” Kui seda ei tehta siis on hiljem ehitusfaasis tavaliselt ootamas pealesunnitud lisakulud, millega ei osatud arvestada.

3. Hinnapakkumises toodud viimistlusmaterjalide ja -toodete hinnaklass ei pruugi tellijale sobida

Ehitaja poolt esitatavates hinnapakkumistes on toodud välja sageli näiteks parkettpõrand, siseuksed, liistud, aknalauad, keraamilised plaadid, sanitaartehnika, kas konkreetse töölõigu osas tervikhinnaga /komplekti hinnaga või kasutatakse m2 hinda, millega täpsustatakse teatud materjalid osas m2 piirhinnad.

Probleem seisneb selles, et tellija ei vaata hinnapakkumises väljatoodud materjalide hindade alusel tavaliselt, kas hinnapakkumises toodud materjali hinnaga saab soovitud kvaliteedi ja väljanägemisega lõpptulemuse. Tavaliselt vaadatakse tellija poolt, et tööga seotud rida oleks hinnapakkumises olemas, kuid ei tehta sisulist materjalide/toodete hinna analüüsi.

Tulemuseks olukord, kus sõlmitakse ehitusleping ja alustatakse töödega ning tööde käigus ja enamasti just lõpufaasis hakkab selguma, et hinnapakkumises toodud hinnaga viimistlusmaterjale ei sooviks mitte mingil juhul oma maja puhul kasutada. Tulemuseks lisakulud ja ajaplaani nihkumine, sest kallimate materjalide hanked on tavaliselt pikema tarneajaga.

Seetõttu tasub tellijal alati hinnata kohe hinnapakkumise saamisel, kas pakkumises väljatoodud materjalid on tema maitsele ja soovidele vastavad. Tuleks käia enne ehituslepingu sõlmimist ehituspoodides ja veenduda, kas näiteks hinnapakkumises toodud m2 hinnaga keraamiliste plaatide kvaliteet ja valik on sobilik või soovitakse parema väljanägemisega interjööri tarvis kallima hinnaklassiga siseviimistluse tooteid.

Pööra nii projekteerimise kui ka hinnapakkumises staadiumis tähelepanu eeltoodud nõuannetele ja saad vastu ehitusfaasis kiirema ja sujuvama ehitamise.

,

Tee hinnaküsimisest enda eelis!

karkassPole mingi saladus, et oma maja ehitamise kvaliteet, ehitusperiood ja maksumus sõltub suuresti läbimõeldud hinnaküsimisest. Hinnaküsimine on üks olulisemaid kohti maja ehitusprotsessi õiges käivitamises, kus iga tellija saab mõjutada oma maja hinda ja ehituskvaliteeti.

Iga tellija saab hinnaküsimise juures kaasa aidata sellele, et ehitaja / hinnapakkumise tegijal oleks olemas kõik oluline usaldusväärse hinnapakkumise tegemiseks.

Eramajade puhul jääb sageli mulje, et hinnaküsimise faasis enamasti tellija pole oma maja projekti veel detailides süvenenud ning seetõttu ei oska tellija ka ehitajale detailsete küsimuste korral vastuseid anda. Paljud tellijad lepivad maja eelprojektiga, mis on väike edasiarendus eskiisprojektist ning keskendunud suures osas ainult maja arhitektuursele väljanägemisele ja ruumiplaanile.

Võib-olla peaks tellija ette kujutama ühte tavalist pereautot ja korraks mõttes võrdlema seda mõne kallima automudeliga. Väliselt on mõlemal autol 4 ratast, kere, uksed jne. Kuid üks neist autodest maksab umbes poole rohkem. Väliselt ei ole kuidagi võimalik sellisest suurest hinnaerinevusest aru saada. Hinnaerinevus peitub ennekõike auto sisemuses, selle tehnoloogias, valitud materjalides ja kooste kvaliteedis.

Sama lugu on majadega. Suur osa olulist ja vajalikku infot, mille järgi maja valmis ehitatakse peitub tehnosüsteemides ja kaetud konstruktsioonides, mis kuidagi kohe silma ei paista. Maja eelprojekt annab vähe infot, et korrektne maja hinnapakkumine koostada.

Seetõttu eramajade ehituses kohtab tihtilugu hinnaküsimisi ja selle alusel tehtud ehituslepinguid, kus ebamäärasus on suur. Ja see rikub ehitamise faasis päris sageli koostöö ära ja nõuab tellijalt lisakulude tegemist.

Hinnaküsimise faasis vajaks ehitaja oma korrektse hinnapakkumise tegemiseks ennekõike tehnilist ja konstruktiivset infot. Seda on vaja selleks, et saaks täpselt välja arvutada materjalide mahud, hinnata konstruktsioonide ehitamise keerukust, abivahendite, tellingute vajadust ning paljut muud.

Panusta hinnaküsimise faasis projekti ning mõtle läbi, kas kõik vajalik on ehitajal olemas, et korrektne hinnapakkumine koostada. Kui ehitaja küsib hinnapakkumise koostamise ajal lisaküsimusi, siis on mõistlik ehitajaga kaasa töötada ja need vastused leida, kaasates vajadusel projekteerija või mõne kogemustega ehitaja.

Praktikas olen näinud, et eelprojekti alusel hinnapakkumise koostamise faasis korraldatakse vajadusel ka kokkusaamisi, kus osalevad võimalik ehitaja (või ehitajad), projekteerija ja tellija, kes siis ühise laua taga vaatavad projekti samm-sammult läbi ja käivad kõik probleemsed kohad üle. Sellisel juhul aga on oluline, et kõik sellistel kohtumistel täpsustatud detailid fikseeritakse ja need lisataks ka hinnaküsimise alusdokumentide hulka. Iga selline hinnaküsimise faasis tehtud täiendav projekti detailide selgitamine vähendab riske nii ehitaja kui ka tellija jaoks.

Tellija rolliks on hinnaküsimise faasis aktiivselt abistada ehitajat hinnapakkumise käigus tekkivate probleemide ja küsimuste selgitamisel. Kui seda ei tehta hinnaküsimise faasis siis tuleb sageli neidsamu teemasid hakata lahendama ehitamise faasis, mis aga tähendab tellijale enamasti suuremat aja – ja rahakulu.

Tee oma maja põhjalikust hinnaküsimisest enda eelis, mis aitab hoida maja ehitamise eelarvet ja kvaliteeti kontrolli all ning jõuda soovitud ajaks oma uude koju!

,

Millised on eramaja tellija hirmud?

Alustades oma maja ehitusega, tuleb kõigepealt hakkama saada nende hirmudega, mis majaehitamisega kaasneb. Oleme ju kõik lugenud ajakirjandusest hirmulugusid, kus ehitaja on koos ettemaksuga ära kadunud või ehitustööde kvaliteet on nii puudulik, et kohe peale majja sissekolimist tekivad tõsised probleemid.

Kui nendesse lugudesse aga lähemalt süveneda siis selgub, et neid probleeme oleks tellija saanud sageli suhteliselt lihtsalt ära hoida. Ja pigem on sellised hirmud mõnevõrra ülepaisutatud ning halvavad nii mõnegi potentsiaalse tellija plaane majaehitamisega algust teha.

Kindlasti ei tasuks võtta majaehitamist kui kiirjooksu, pigem on maja ehitamine kui maratoni jooksmine, milleks tuleks teha pikema aja jooksul ettevalmistusi, mis tagavad selle, et ettevõetud teel finišisse jõutakse.

Millised on need levinud hirmud?

Maja läheb rohkem maksma kui planeeritud ja ehitustööd venivad.

Need on enamasti ühed suuremad hirmud, mis igat majaehitajat muretsema paneb. Tegelikkuses aga tuleks see teema lahti kirjutada ja vaadata neid kohti, mille tõttu võib majaehitus kallimaks minna.

  • Projekt – minimaalses mahus projekt suurendab riske
    Palju tellijad hoiavad projekteerimise arvelt kokku ja seda eesmärgiga, et jääks rohkem raha praktilise ehituse peale. See toob kaasa aga probleemi hinnaküsimisel, nimelt eelprojektides (mis on minimaalseim nõue ehitusloa taotlemiseks) ei sisaldu sellises mahus infot, et ehitusfirmad hinnapakkumistes kõiki vajalikke töid oskaks pakkuda. Seetõttu võivad hinnapakkumised oluliselt üksteisest erineda ja kui tellija ei tee selgeks, miks mingi hind on soodsam ja asub ehitama, siis on paratamatu, et ühel tekivad lisatööd ja kogu ehitusprojekt läheb kallimaks.

    Lisaks on risk ehitustööde kvaliteedile, kuna kui projektis keerulisemate sõlmede osas ei ole läbimõeldud lahendusi toodud, tähendab see riske ja võimalike probleemidega tuleb õige pea tellijal tegelema hakata ehk kokkuvõttes tekivad lisakulud.

    Lahendus
    Tellida põhiprojekt ja vajadusel ka keerumate sõlmede osas tööjoonised. Lisaks vähendab ka riske, kui kasutada maja puhul standardseid ja läbiproovitud sõlmi või lahendusi, mille kvaliteetne ehitamine on enamikele ehitajatele jõukohane

  • Tähtaeg – maja valmissaamine venib erinevate muudatuste tõttu

    Tähtaeg fikseeritakse ehituslepingus esmase info põhjal. Võib julgelt öelda, et praktiliselt iga objekti puhul tehakse väiksemaid või suuremaid nn. viimase hetke muudatusi. Probleem on aga selles, et suur osa ehitusaegseid muudatusi nõuavad siis ehitajalt täiendavat pingutust ajaplaanis püsimiseks (millega tekivad täiendavad kulud) või lükkavad muudatused mõnevõrra maja lõpptähtaega edasi. Mõnikord tundub see tellijale arusaamatu, et mõni väike muudatus võib ajaplaani mitu nädalat edasi lükata. Ehitajad sageli ei fikseeri õigeaegselt muudatusi ja sellega kaasnevat tähtaja nihkumist ning seetõttu tabab nii mõndagi tellijat üllatus just objekti lõpufaasis, kui plaanitud tähtajaks maja valmis ei saa.

    Lahendus
    Iga muudatuse puhul tuleb hinnata selle mõju tähtaegadele ja võib-olla mõnel juhul tuleb muudatusest loobuda, et säilitada plaanitud ajaplaan ja eelarve. Iga muudatus tuleks fikseerida ja vajadusel pikendada ka tähtaegu.

  • Kvaliteet – parandustööd ja ümbertegemised

    Ehitustööde kvaliteedi jälgimine ja järelevalve teostamine on tellija ülesanne, mida ta võib ka delegeerida. Ehitustöödega kaasnevad paratamatult eksimused. Piisab sellest, et ehitaja eksib jooniste lugemisel ning teeb vea näiteks mõne seina mahamärkimisel või näiteks veetoru vajalikku asukohta viimisel. Väiksemaid parandustöid tuleb teha igal ehitusobjektil ja üldjuhul ehitaja parandab need kiiresti, kuid sellegi poolest võivad need nihutada ajaplaani ning kaasa tuua täiendavaid kulusid ka tellijale.

    Lahendus
    Enne vastava töölõigu algust tee alati järelevalve plaan, kus oleks ära toodud need tööde ülevaatamise kohad, mida ehitaja peab tellijale või tema esindajale ette näitama. Ennekõike kõik kaetud tööd ja töölõikude valmimised. Varakult kokkulepitud tööde järelevalve plaan aitab kokkuvõttes paremini jälgida tööde kvaliteeti ning ka ehitaja saab oma töid paremini korraldada ning saab regulaarset tagasisidet tehtud töödele.

 

Ehituslepingus pole tellija riskid maandatud, mistõttu tekivad probleemid ettemaksetega ja sageli ka kvaliteediga.

Enamik algsed lepinguprojektid on enamasti kaldu lepinguprojekti esitanud ehitaja poole. See on paraku tavapärane praktika ja seda ei peaks tellija võtma kui enda suhtes vaenulikkuse avaldust. Osad tellijad ehmatavad sellest ära ja muutuvad kogu edasise koostöö osas kahtlustavaks või lausa paranoiliseks ning sellisest koostööst raske head tulemust saada.

Küll aga peaks iga tellija lepinguprojekti rahulikult läbi töötama ning enda eest seisma ja riskid lepingus maandama. See on töö, mille puhul tasub konsulteerida mõne juristiga või hankida sobilikum tasakaalustatud lepinguprojekt. Peamised riskid on järgmised:

  • Ettemaksud – võimalusel vältida ettemakse või teha need minimaalsed

    Ettemaks on tellija jaoks vaieldamatult ühe suuremaks riskikohaks ja see risk tuleks maandada, küsides ehitajalt ettemaksu garantiid või kui see pole võimalik, siis vähemalt ettemaksu suurus teha võimalikult väike ning järgmist ettemaksu mitte teha enne, kui teatud töölõik on valminud ehk teiste sõnadega kasutada sagedasi ja väiksemates summades makseposte. Sellisel juhul on risk, mingil põhjusel ettemaksu rahast ilma jääda, väiksema numbriga, mis ka kõige halvema stsenaariumi korral, ei katkestaks kogu majaehituse projekti.

    Lahendus
    Ettemakse puhul küsi ettemaksu panga või kindlustusseltsi garantiikirja ettemakstavale summale. Kui see pole mingil põhjusel võimalik, tee ettemakse võimalikult minimaalne ja järgmist ettemakset ära tee enne kui eelmise ettemakse osas on vähemalt põhiosas või täielikult see summa ehitustöödega kaetud ja tellija poolt vastu võetud. Praktikas tähendaks see seda, et ettemaksu eest teostatud tööd on valminud ja tellija on saanud need üle vaadata ja veenduda tööde teostamises.

  • Kvaliteet – fikseeri soovitud kvaliteedinõuded

    Nii üllatav kui see pole, ehitatakse ka selliste ehituslepingutega, kus pole sõnagi selle kohta, milline peab olema tööde kvaliteet. Puudavad viited kvaliteedinormidele või nõuetele. See tähendab automaatselt tellija ja ehitaja väga erinevat arusaamist kvaliteedist ning viib enamasti tülini.

    Lahendus
    Fikseeri lepingusse või ehitusprojekti konkreetsed kvaliteedinõuded, mille alusel tööde kvaliteeti hinnatakse ja millele tööd peavad vastama. Levinuim on viidata vastavate aastakäikude vastavate valdkondade RYL-idele (Soomest ülevõetud “Ehitustööde üldised kvaliteedinõuded”) ja 2. klassi nõuetele.

  • Tähtajad – fikseeri lisaks lõpptähtajale kindlasti ka vahetähtajad
    Ehitustööde ajaplaan vajab regulaarset jälgimist ning seetõttu on olulised ka vahetähtajad. Kui vahetähtaegasid ei ole lepingusse lisatud on ka palju suurem risk, et lõpptähtaega oluliselt ületatakse. Samuti tuleks fikseerida sanktsioonid tähtaegade ületamise osas, mis sunnib jooksvalt ehitajat pingutama tööde õigeaegseks lõpetamiseks.

    Lahendus
    Jaota ehitustööde ajaplaan vastavalt tööde nimekirjale suuremate tööde puhul vähemalt 5-6 etappi ja pane igale etapile oma tähtaeg. Samuti seo vahetähtajad ja lõpptähtaeg sanktsioonidega, kuid eesmärk ei peaks olema iga vahetähtaja väikest ületamist sanktsioneerida, sest sellega kaob enamasti normaalne koostöö. Tähtajad võivad muutuda seoses lisatöödega ja siis tuleks tähtajad vajadusel uuesti fikseerida.

Kokkuvõtlikult saabki öelda, et tellija hirmude maandamine saab toimuda ainult läbi parema ja põhjalikuma ettevalmistuse. See tähendab ennekõike kvaliteetse projekti tellimist ning lepingus vähemalt põhiriskide korrektset katmist ja muidugi ehitaja taustauuringut.

Kirjuta oma ehitushirmud lahti ja kata oma põhiriskid enne ehitustöödega alustamist ning jälgi ja reageeri riskidele ka kogu ehitusperioodi jooksul! Nii toimides on üllatusi vähem ja kui tekibki üllatusi, oled nendeks valmis! Edukat riskide maandamist!