, ,

Arvustus: “Naabrist parem” saatele

TV3 näidatav “Naabrist parem” telesaade on hea näide sellest, kuidas hakkajad inimesed peavad ehitusmaailma uksest hooga sisse astuma. Kas ja kuidas saate osalejad ülesannetega hakkama saavad?

Saate formaat on tegelikult hea läbilõige sellest, kuidas inimesed remonttöid oma kodudes ise teevad. Nagu selliste saadete puhul ikka, üritatakse osavõtjate valikuga luua mõnevõrra intriige, et vaatajal põnevam oleks. Samas täpselt nii on ka igapäevaelus, kus kõik inimesed on veidi isesuguse tausta ja oskustega.

Sattusin vaatama selle hooaja 2. saadet, kus teemaks oli pahteldamine. Pahteldamine on viimistlustöödest üks selline, mis nõuab kogemusi ja teadmisi. Kuigi vilksamisi oli näha ühe saatest osavõtja käes ka pahteldamise tööjuhendit, siis arusaamine, miks nii või teisiti tuleb teha, saab selgeks tegelikult ainult praktilise töö käigus.

Pahteldamise tüüpprobleemiks on algajatel viimistlejatel enamasti pahtli liigne kasutamine, mis toob kaasa lisatööd lihvimisel ja ümbertegemisel. Ainult üks paar suutis saates antud ülesandega peaaegu kenasti hakkama saada, kusjuures selgus, et seal oli osavõtjatel varasem pahteldamise kogemus olemas.

Lisaks pahtli ülemäärasele kasutamisele oli probleeme vuugilindi korrektse paigaldamisega, mis jäi korralikult pahtlisse surumata ning jäi lainetama, kuna nake aluspinnaga puudus. Samuti oli probleeme ka välise nurga tugevdusliistu panemisega. Neid samu vigu teevad enamik ise oma kodu remontijad samuti. Seetõttu võiks lisaks meelelahutuslikule poolele, saatest veidi kasu saada ka kõik need kellel kodu remonttööd ees seisavad ja ehitusplaane peavad.

Tööde ülevaatajad / kohtunikud oli saates konkreetsed ja armu ei antud, kui midagi oli ikka valesti siis võeti kohe vuugilindid seinast maha ja lasti töö uuesti teha. Ehituses paraku täpselt nii asi käibki ja see saade näitas tegelikult ilmekalt kui kergelt tegelikult ehituses lisatööd / parandustööd tekivad, eriti algajatel ehitajatel.

Ilmselgelt on saates ehitustööde etapis eelis neil paaridel, kellel on varasem remonttööde ehituskogemus või parem ettevalmistus igaks järgnevaks töölõiguks tehtud. Aga needki, kes alguses ettevalmistöödele ja teadmiste hankimisele suurt rõhku ei pane, saavad seda muuta.

Järgnevad sammud korteri sisekujunduse osas nõuavad rohkem ilu- ja kunstimeelt. Saates osalejatel tuleb osata segada ehitus, sisekujundus ja oskuslik projektijuhtimine ning ennekõike ka paaride omavaheline koostöö üheks tervikuks!

Saate võitja saab olla ainult üks paar aga hea kogemuse saavad kõik osalejad ja võib-olla ka mõni terane televaataja, kes saates nähtud vead oma korteri või maja viimistlemisel tegemata jätab!

, ,

Kivimaja ehitamisest

Kivimaja on peetud alati väärikaks ja ihaldatud valikuks oma kodu rajamisel. Kivimaja massiivsus ja tugevus annab just kui täiendava turvatunde ning laseb tunda ennast kodus hästi.

Kõik me oleme kuulnud, et kivimaja ehitamine võrreldes näiteks puitkarkassmajaga on kallim. Kuid millest kallidus tekib? Vaatame peamisi põhjuseid:

Vundament

Raske kivikonstruktsiooniga maja vajab suurema kandevõimega vundamenti, mis tähendab teisiti öeldes massiivsemat ja suuremate mõõtmetega ning paremini armeeritud vundamenditaldmikku või näiteks plaatvundamenti. Lisaks on kivimaja puhul vajalik üldjuhul suuremate mõõtmetega vundament, kuna kivimaja välisseina konstruktsioon tänapäevase energiasäästliku maja puhul kipub olema u. 40 cm või paksemgi, mis vajab toetuspinda ning samal ajal vähendab ka maja kasulikku pinda.

Ehitusaeg

Kivikonstruktsioonide ehitustööd võtavad tehnoloogilistel põhjustel rohkem aega ja on töömahukamad. Keskmise kivimaja karbi ehitus võtab aega minimaalselt 2 – 3 kuud.

Kivimaja puhul nõuab ka majasiseste kommunikatsioonide ja kaablite/juhtmete vedamine seintesse suuremat vagude freesimist ja aukude puurimist ning seejärel vajavad pinnad uuesti tasandamist.

Kokkuvõttes tähendab pikem ehitusaeg suuremaid ehituskulusid ja kõrvalkulusid ning ka suuremat ilmastikutingimustest sõltumist.

Konstruktsioonide valik

Kui vaadata lähemalt võimalusi, kuidas kivikonstruktsioonis maju tänasel päeval ehitatakse, siis kõige levinumad lahendused on erinevad plokitooted, erinevate kiviplokkide tootjad pakuvad, kas osalisi või pea terviklahendusi, mis võimaldavad pea kogu maja ühest põhimaterjalist ehitada. Teine võimalus on erinevad komposiitplokid või soojustusplokid, mis armeeritakse ning betoneeritakse teatud plokiridade järel. Sellised lahendused võimaldavad veidi suuremat ehituskiirust, kuid need lahendused veel eramuehituses väga levinud ei ole.

Kolmas võimalus on valmis nn. sandwich-välisseina paneelid, mis tehases vastavalt kliendi tellimusele valmis tehakse ning objektil kokku monteeritakse, mis võimaldab ehitamise kiirust veelgi parandada.

Kivimaja väärtus

Kui otsida põhjendust, miks näiteks puitkarkassmajast u. 15% kallima kivimaja kasuks otsustada siis üheks põhjuseks võib olla see, et järelturul hoiab kivimaja paremini ajas oma hinda. Teiste sõnadega peaks juhul, kui näiteks aastakümne pärast peaks olema vajadus maja müü, saab selle eest paremat hinda küsida, kuid see sõltub ka üldisest olukorrast kinnisvaraturul.

Kindel on aga see, et kivimajas tunneb, olgu siis kasvõi petlikult, inimene ennast turvaliselt.
Minu kodu on minu kindlus – nii mõtleb iga koduomanik aga eriti kivimaja omanik!

, ,

Kui palju investeerida maja ostul ehitus– ja parandustöödesse?

Viimastel kuudel olen osaline olnud paljude majade ja ridaelamute ostuprotsessis ehk olen aidanud teha inimestel kinnisvara ostueelset ülevaatust.

Kõige levinum küsimus peale kinnisvara ülevaatuse tegemist on ostja poolt see, et kas tasub sellise hinnaga antud maja osta? Palju tasub maja kordategemiseks raha sisse panna?

Vaatame veidi lähemalt kui palju investeerida kinnisvara ostul?

Esimese asjana tuleks kinnisvara puhul otsustada, kas osta turuväärtust ehk proovida hoida investeering tervikuna koos remonttöödega antud piirkonna keskmise turuväärtuse lähedal. Turuväärtus on ennekõike seotud kinnisvara puhul asukohaga ja kujuneb reaalsete tehingute käigus nõudluse –pakkumise järgi.

Veidi teistsugune kinnisvara ostule lähenemine kipub olema selline, et arvestatakse müüja poolt soovitava maja hinnaga, kuid keskendutakse ennekõike remonttööde kuludele ja nende hindamisele. Siinkohal on mõeldud seda, et maja ise meeldib ostjale väga ja ollakse valmis ka turuväärtusest mõnevõrra rohkem maksma.

Mõlemal juhul on mõistlik ostetavas piirkonnas analoogsete majade turuväärtust hinnata ja üheks lihtsaks võimaluseks on hinnata kinnisvara väärtust kinnisvaraportaalide abil. Kuidas? Kui ostetakse mõnda vanemat remonttöid vajavat maja siis tuleks otsida samas piirkonnas mõni samasugune, kuid kordatehtud maja. Seejärel tuleks võrrelda kordatehtud maja m2 hinda võrreldes ostetava maja m2 hinnaga. Kõige jämedamalt võetuna ongi nende m2 maksumuste vahe see mõistlik investeerimise summa, mille puhul ei investeerita ehitustöödesse üle turuhinna.

Kindluse mõttes võiks võrdluseks võtta mitme samas piirkonnas müügis oleva maja hinnad ja nii kujundada keskmine m2 hind.

Näiteks, kui maja mille suurus on 100 m2 ja mille turuväärtus remontimata majal on 1100 eurot/m2 siis remonditud majal on see näiteks 1500 eurot/m2. Ehk siis vahe oleks 400 eurot/m2 kohta ning võimalik investeering maja kordategemisse võiks olla suurusjärgus 40 000 eurot.

Eelkirjeldatud skeemi puhul on vahest kõige keerulisem hinnata ja välja valida need majad, mis remonditud kujul võrdluseks sobiksid. Ainult piltide järgi maja seisukorda ei ole mõistlik hinnata ning seetõttu tasuks käia vaatamas ka kordatehtud maju, et saada ettekujutus majadest, millega ostetavat maja võrrelda ja hinnata, kas need on võrreldavad.

Lisaks tuleks arvestada, et enamasti on kinnisvaraportaalides kinnisvarakuulutuse pakkumishinnad jätkuvalt u. 10-20% suuremad, kui tegelikud tehinguhinnad ehk eeltoodud näitesse see üle viiduna tähendaks see seda, et 40 000 euro asemel oleks korrektsem arvestada umbes 35 000 eurose ehituskuluga.

Samuti tasub juhul kui orienteeruv ehituskulu summa leitud (nagu eespool näites toodud 35 000 eurot), hinnata, kas selle summa eest saab vajalikud remonttööd teostatud. Selleks näiteks saab kasutada ehitusfirmade orienteeruvaid m2 hindasid, mida leiab internetis ehitusfirmade kodulehtedelt või paluda ehitajatelt umbkaudset hinnapakkumist konkreetsetele töödele. Mõnikord saadavad inimesed enne kinnisvara ostuotsuse tegemist kuskil kinnisvaraportaalis üleval oleva kuulutuse lingi ehitajatele ja kirjutavad ainult juurde millised tööde osas hinnapakkumist soovitakse. Selliseid hinnapakkumisi ehitajad küll väga hea meelega ei tee, sest pole ju veel selgegi, kas objekt ostetakse ja ehitaja tööd saab, kuid vast alati leidub ka mõni firma, kes suurusjärgu hinna annab ning inimesel lihtsam oma otsust kinnisvara ostul teha.

Kuigi kinnisvara ost on alati ka emotsionaalne ost, sest endale elamist otsides, peaks asukoht või kinnisvara endale meeldima, siis tegelikult on vähemalt sama oluline  hinnata ka turuväärtust ja ehituskulusid. Tee kinnisvara ostul kaalutletud otsus!

,

Prognoos majaehitajale lähemateks aastateks

kruntNii nagu elu nii on ka majandus on tsükliline. On oma tõusud ja mõõnad ning need korduvad teatud perioodilisusega. Hinnanguliselt on ühe majandustsükli perioodiks 7-8 aastat.  Kui nüüd ajalugu meelde tuletada siis 2007 aastal tipu saavutanud kinnisvarahinnad kukkusid järgmistel aastatel tugevasti, mõnel juhul lausa poole võrra või enamgi.

Nüüd on kinnisvarahinnad juba mitu head aastat järjest ülespoole liikunud. Korterite hinnatõus suuremates linnades on eriti viimase poolaastaga märgatav olnud. Vähegi odavama hinnaga korterid ostetakse kiiresti ja mingit hinnatingimist  ostja poolt enam suurt teha ei anna.

Kinnisvarahindade järgi võib kindlalt väita, et tegemist on tõusufaasiga ja kardetakse ka juba liiga kiiret hinnatõusu, mis majanduse jälle kiiremini rööpast välja viiks.  Kaua tõusufaas kestab, sõltub hinnatõusu kiirusest. Julgen arvata, et kinnisvarahindade tõus kestab veel vähemalt 2 aastat, loodetavasti kauem.

Mida selles olukorras eramajast huvitatud inimene silmas peaks pidama?

Kuna hinnatõus kinnisvarasektoris on seni olnud korterite suunal, siis on aja küsimus, kui see hakkab ühel hetkel laienema ka kruntidele ja eramuturule. Miks see nii läheb on mitmeid põhjuseid, näiteks kallinenud korterid annavad võimaluse osadel peredel mõelda oma maja ehitamisele ja selle läbi parandada pere elamistingimusi. Suurem korterite turuväärtus lubab võtta jälle rohkem laenu ja on võimalik investeerida. Inimesed on hakanud väärtustama optimaalse suurusega energiasäästlikke elamuid ning tänu minimaalsetele  ülalpidamiskuludele ollakse sellistes majades elamisest rohkem huvitatud kui kallite kommunaalkuludega kortermajades. Kui kinnisvara turuväärtus suureneb on inimestel suurem tagatisväärtus ja kindlus tuleviku suhtes.

Oma maja ehitamise otsuste ei tehta kunagi kergekäeliselt, kuid eeltoodud tingimuste ja võimaluste tekkimisel on julgem ja lihtsam seda otsust teha.

Põhiraskus langeb sobiliku krundi leidmisele

Krundid on piiratud kaup ja seetõttu pea kõikidele krundi ostjatele tundub, et huvipakkuvas piirkonnas on paremad krundid juba ära võetud või siis liiga kalli hinnaga. Seejärel jääbki järgi peamiselt võimalus oma krundi otsimise piirkonda järjest laiendada, mida kaugemale keskustest, seda soodsamaks muutub maa hinnatase.

Ideaalis võiks olla krundi maksumus u. 1/3 kogu majaprojekti investeeringu maksumusest, kuid kuna asukoht määrab suuresti maja/kinnisvara turuväärtuse siis seetõttu kannataks välja ka mõttekäik, et krundi maksumus võiks olla kuni pool kogu investeeringust.

Kui krundi ja ennekõike sobiva hinna ja asukohaga krundi leidmine on õnnestunud siis on hea start tehtud. Projekteerimine ja ehitamine on suur töö, kuid mõnevõrra korrastunud ehitussektor aitab klienti kindlasti palju rohkem kui näiteks 5 -6 aastat tagasi.

Kokkuvõttes on minu arvates suhteliselt hea aeg alustada oma maja ehitamisega, kuna vaikselt kasvavad kinnisvarahinnad teevad laenu saamise mõnevõrra lihtsamaks ja see annab  julgema tunde sellise suure investeeringu, nagu maja ehitus, ettevõtmiseks.

,

Statistika – ühepereelamud

Kui vaadata Ehitisregistri viimaste aastate statistikat siis on näha, et madalseis on läbitud ja vaikselt on suurenemas ka uute ühepereelamute ehitamine.  Tõenäoliselt 2013 aastas tuleb samuti kasvavas tempos. Samas eramute ehitamise puhul peab arvestama, et kasutusloa hankimine kipub eramajade puhul sageli venima ja seetõttu ei ole statistika kõige täpsem. Kuid suunda näitab statistika kindlasti ja see näitab, et aina rohkem inimesi julgeb oma maja ehitamise ette võtta.

stat

Millise aasta statistikasse jõuab Sinu maja?