,

Mis mõjutab ehitustööde kvaliteeti?

Ehitamine peab olema kvaliteetne ja seda ehitustööde igas etapis. Mis mõjutab ehituse kvaliteeti? Vaatame lähemalt tüüpilisi probleeme, mis ehitustööde kvaliteeti mõjutab.

1) Ehitatakse aegunud versiooniga projekti jooniste järgi

Ehitamise perioodil on väga oluline tagada, et kõigil osapooltel oleks kättesaadav õige projekti versioon. Selle töö jaoks peaks olema üks vastav isik, näiteks ehitaja poolne töödejuhataja, kuid see võib olla ka tellija ise. Oluline on tagada, et kogu ehitusperioodi jooksul oleks õige versioon kõigil osapooltel kohe kättesaadav. Ehitusplatsil kasutatakse paberil joonised ja kõige parem oleks selline töökorraldus, kus uue versiooni joonisest ehitusplatsile viimisel võetakse vana versioon objektilt ära.

Aegunud jooniste järgi ehitamisel märgatakse viga sageli alles siis kui tehtud töö parandamine ei ole enam majanduslik mõistlik ning nii tuleb vale lahendust, kas tellijal aktsepteerida või teha taas projekti muudatus, et olukorda paremaks saada.

2) Kiirustatakse ehitustöödega ja ei arvestata tehnoloogiliste piirangutega

Ehitamise protsessis on mitmed ehitustööd seotud tehnoloogiliste piirangutega. Näiteks betoonivalu kivistumine, pahtlikihtide ja värvikihi väljakuivamine, plaatimistöödega seotud kuivamisajad hüdroisolatsiooni, plaatimise, vuukimise etappides. Teatud määral saab vajalikku tehnoloogilist kuivamisaega mõjutada, kasutades kiirkivinevaid segusid ja mörte, kuid seda kõike teatud piirides.

Eriti ehitustööde lõpufaasis, kus objekti üleandmise tähtaeg on lähenemas, kiputakse ehitajate poolt kiirustama ja rikutakse toodete tehnoloogilisi nõudeid. Tulemuseks olukord, kus aluspind koorub, tekivad viimistluspraod ehk kokkuvõttes puudused, mis võivad tähendada tööde uuest tegemise vajadust.

3) Varasemad eksimused ehituses, mis avastatakse liiga hilja

Üks salakaval probleem on eksimused, mis tekivad tööde algusfaasis, näiteks siseseinte mahamärkimistel. Ootamatult sageli esineb selliseid eksimusi, mida visuaalsel kontrollil esmapilgul ei märka. Sellised vead, kus mõni seinaosa on näiteks 5-10 cm valesti maha märgitud ja valmis ehitatud, avastatakse enamasti alles viimistluse faasis.

Tulemuseks jällegi olukorda, kus ümberehitamine pole enam mõistlik ja üldjuhul lepitakse olukorraga, kuigi see võib tähendada ruumi kasutamisel piiranguid. Näiteks seintega piiratud garderoobikapid, mille sügavus ehitamise vea tõttu muutub, võib see tähendada probleeme riidekapi kasutamisel soovitud viisil.

4) Projektivälised lahendused

Ehitajatel võib tekkida ehitusprotsessis vajadus või soov muuta konstruktiivset lahendust enda jaoks lihtsamaks või mugavamaks. Muudatus selgitatakse tellijale lahti ja see viiakse tellija nõusolekul ka ellu. Samas sellised muudatused, mis nn. „põlve otsas“ tehakse on sageli korralikult läbi mõtlemata.

Alles hilisemas ehitusprojekti faasis selgub põhjus, mis projektis näidatud lahendus oleks õige olnud. Muidugi mõista ei ole mitte alati kogemustega ehitajate poolt projekti käigus tehtud muudatused halvad, kuid iga muudatus tuleb väga detailselt läbi töötada ja hinnata muudatuse mõju järgnevates tööetappides.

Projekti muudatuste soovi korral on õige kaasata muudatuse väljatöötamisse ka projekteerija ja koostöös leida sobilik lahendus.

Kokkuvõttes on oluline igal ehitusetapis pöörata piisavat tähelepanu kvaliteedile ning kvaliteedi tagamisega seotud protsessidele. Ehitustööde kvaliteet ei ole ainult korralikult paigaldatud parkettpõrand või plaaditud pind. Samaväärne on õigel ajal ehitajale antud õige versioon ehitusjoonisest, projekti muudatuse detailne ja läbimõeldud väljatöötamine, mahamärkimiste kohta mõõtmisprotokolli koostamine ja palju muud.

Tee oma ehitusprotsess kvaliteetseks!

,

Hinnaküsimisel peab olema põhjalik

Iga ehitus algab hinnaküsimisest. Kõik tellijad tahavad teada, palju tellitavad ehitustööd maksma lähevad ja seda võimalikult usaldusväärselt ja täpselt. Kuid paljude tellijate jaoks selgub hinnaküsimise käigus, et terviklikku hinnaküsimist saada on sageli päris keeruline saada. Miks esitatakse ehitusfirmade poolt hinnapakkumised poolikult?

Hinnapakkumine põhineb projektil

Eratellijate puhul on sageli üheks suuremaks probleemiks see, et hinnaküsimise alusdokument – ehitusprojekt on eelprojekti tasemel. Kuna eelprojektis ei ole täpselt lahendatud konstruktiivseid sõlmi ja valitud lahendusi nii tehnosüsteemide kui ka teatud materjalide osas siis ehitaja jätabki hinnapakkumise umbmääraseks.

Selliselt saab tellija moonutatud hinnapakkumise, kus lõppsumma teadasaamiseks tuleb tellijal esitatud pakkumine rida realt koos ehitajaga üle vaadata ja välja selgitada, mis täpselt pakkumises sisaldub ja mis mitte.

Praktikas on probleemiks ka see, et isegi kui tellija saab teada, et midagi on pakkumisest välja jäetud siis puudub tellijal endal teadmine, millist lahendust või süsteemi peaks valima. Seetõttu sageli teeb tellija oma otsuse ehitaja poolt toodud välja pakutud võimaliku lahenduse poolt- ja vastuargumente kuulates. Sellisel juhul muutub sageli sisuliseks otsustajaks ehitaja, mitte tellija, kuna ehitaja saab tellijat oluliselt mõjutada valikute tegemisel. Enamasti ei ole ehitaja poolt väljapakutud lahendused kaugeltki mitte halvad, kuid sageli ehitaja jaoks mugavamad valikud, mis võivad tähendada tellijale näiteks teatud lisakulusid või muudatusi maja sise- või välisilmes.

Millised on peamised hinnapakkumise read/tööd, mille osas jäetakse hinnapakkumine lahtiseks?

Viimistlusmaterjalid

Enamasti ei ole maja algse hinnaküsimise staadiumis paika pandud täpsed viimistlusmaterjalid ega ka sisekujunduse nüansid. Seetõttu sageli suur hulk siseviimistluse materjale jäetakse hinnapakkumises lahtiseks või pannakse pakkumisse fikseeritud m2 hind.
Kõige sagedamini tuleb tellijal viimistlusmaterjalide osas teha täiendav valik ja otsus järgmiste materjalide osas: parkett, keraamilised või looduskivist plaadid, liistud, aknalauad, siseuksed, sisetrepp ja erinevad dekoratiivkrohvid.

Elekterpistikud, -lülitid ja valgustid

Elektritööde osas puudub sageli projektis täpsem ülevaade, millist pistikute või lülitite tootesarja tuleks kasutada. Jällegi kas jäetakse see pakkumisest välja või tehakse ehitaja poolne valik, konkreetse tootesarja osas.

Valgustite puhul enamasti ehitaja pakkumist ei tee, erandiks võivad olla osad süvistatud valgustid, kuid ka see lepitakse eraldi kokku.

Sanitaartehnika ja tehnosüsteemide seadmed

Projektis on küll sageli viited mõnele konkreetsele sanitaartehnika tootesarjale, kuid sageli eelprojekti staadiumis ei pöörata sellele tähelepanu ning selle teema juurde tuleb tellija tagasi sageli vahetult enne kui vaja sanitaartehnika paika panna. Siis võib selguda, et pakkumises olev toode ei sobi kuidagi ning tuleb valida mõnevõrra kallim toode.

Enamasti katab tüüpiline hinnapakkumine sanitaartehnika osas ära WC-potid, heal juhul ka vanni, osad kraanikausid ja segistid, kuid see valik sageli väga individuaalne.

Tehnosüsteemide seadmed samuti eelprojektis tavaliselt konkreetse mudelina ei kajastu ning seetõttu võib vajalik olla tellijal hinnapakkumises pakutud seadmete ja lahenduste mudelid kriitiliselt üle vaadata ning vajadusel ümber vahetada.

Samuti ei hõlma enamik maja hinnapakkumisi ka kaminad või ahjusid ning näiteks ka sauna kerist.

Kokkuvõttes on igal tellijal vaja hinnapakkumise küsimise etapis (või projekteerimise etapis) teha ära suur eeltöö ja teha valikuid ja otsuseid ning niimoodi jõuda välja olukorrani, kus kõik olulisemad positsioonid hinnapakkumises oleksid läbi räägitud ja hind võimalikult üheselt fikseeritud.

Kui see töö hinnapakkumiste küsimise etapis tegemata jätta siis kipub hilisemas ehitustööde etapis hind kontrollimatult suurenema ja see ei meeldi ühelegi tellijale!

Panusta oma aega usaldusväärse hinnapakkumise teada saamiseks! Anna omapoolne sisend hinnapakkumise tegemiseks võimalikult täpne!

 

, ,

Tahan endale maja ehitada, palju üks maja maksab?!

“Tere! Mul on krunt olemas ja ma tahan omale maja ehitama hakata! Palun tehke pakkumine ühele viilkatusega keskmise suurusega majale?” Selliseid kirju või telefonikõnesid saavad majatootjad ja ehitusfirmad küllaltki sageli.

Paremal juhul antakse natuke rohkem infot, määrates ära maja suuruse ja võimaliku energiaklassi või vajalike ruumide nimekirja. Iga täpsustav info on teretulnud, kuid ilmselgelt on see ebapiisav info, et teha korrektset hinnapakkumist maja ehitamiseks.

Koos tüüpprojektide ning elementmajadega võidukäiguga on kujunenud olukord, kus inimesed ei keskendu maja tellides projekti koostamisele, mis täpsustab enamik valikuid, vaid eeldavad, et kui küsida hinnapakkumist nn. keskmisele majale, siis küll seal kõik vajalik sisaldub. See aga pole paraku päris õige arusaam. Vaatame allpool seda teemat natuke lähemalt.

Majaehitus on teenus, mitte kaup
Kuigi mõni üksik moodulmajade tootja on võtnud suuna sinnapoole, et müüa oma moodulmaju standardkaubana, jääb siiski praegu ja ka tõenäoliselt järgnevatel aastakümnetel selgelt peale individuaalne lähenemine oma maja ehitamisele. Ja põhjus on samuti ilmselge, kõik inimesed on erinevad, oma erinevate võimaluste, soovide ja vajadustega.

Majaehitus on teenus, kus tuleb valida paljude võimaluste hulgast enda jaoks sobilik arhitektuurne ja konstruktiivne lahendus, leida majale optimaalne ruumiplaan, otsustada ära maja tehnosüsteemid ning teha maja välis- ja siseviimistluse materjali- ja värvivalik. Seda sisendit saab kokkuvõttes anda ainult tellija ise.

Iga tellija saab kasutada majaehituseks ideede ja mõtete kogumiseks erinevate majaprojektide katalooge ja tüüplahendusi, kuid selleks, et küsida esmast hinnapakkumist, tuleb teha eeltööd ja fikseerida kõik see, mida oma majalt soovitakse.

Sellist eeltööd on vaja teha ennekõike kahel põhjusel:

  1. Oma majaga seotud valikute ja lahenduste läbimõtlemine aitab aru saada, millist maja tegelikult sina ja su pere vajab. Teadlik tellija on hiljem rohkem oma majaga rahul ning oskab oma maja rohkem väärtustada.
  2. Võimaldab saada täpsema hinnapakkumise. Detailsem info hinnaküsimise staadiumis vähendab riske oluliseks hinnatõusuks ehitusfaasis. Kui küsida hinnapakkumist minimaalse info põhjal siis pakutakse tavaliselt ka kõige minimaalsema ja odavama hinnaga lõpptulemust. See aga, et pakutud lahendus on nuditud ja sellest ka soodsam hind, selgub sageli alles ehitusfaasis, kus tellija on sageli sunnitud lisakulusid tegema asuma, et maja valmis saaks.

Kokkuvõttes on soovitav juba majaprojekti algfaasis koostada nimekiri kõigest, mis on oluline ja mis abistab majatootjat või ehitusfirmat konkreetsema esmase hinnapakkumise tegemisel. Väike näide, mis antud nimekirjas võiks olla:

  • Maja arhitektuur. Kas aluseks võetakse mõni tüüpprojekt või kaasatakse arhitekt individuaalprojekti tegemiseks? Individuaalprojekti käigus aitab arhitekt ka kaasa mõelda ja pakub lahendusi, kuid ka seal peab olema põhisisend tellijalt.
  • Maja suurus / elanike arv.
  • Korruste arv.
  • Maja paiknemine krundil.
  • Ruumiprogramm ehk majas olevate ruumide nimekiri ja nende suurused.
  • Maja energiaklass.
  • Põhimõtteline konstruktiivne lahendus. Põhimaterjalid, katusekatte materjal jne.
  • Kütteallikas ja küttelahendus (näiteks õhk-vesisoojuspump ja põrandaküte)
  • Ventilatsioonilahendus ja jahutussüsteem (loomulik või soojustagastuse sundventilatsioon, ventilatsioonitorustiku materjal)
  • Välisuksed ja aknad (akende avanemine, aknaraami materjal, soojusjuhtivus U väärtus)
  • Majasisesed muud kommunikatsioonid (kanalisatsioon, tarbevesi – konkreetne tootesari või lahendus)
  • Korstnalahendus (kui majale on korsten vajalik)
  • Maja siseviimistlus (põrand, seinad, laed, niisked ruumid – materjalide valikul võib ette anda ka m2 hinna suurusjärgu, siseuste hinnaklass, aknalaua materjal)
  • Elektritööd (kasutuspunktide orienteeruv arv, kus oleks ka maja välisvalguse punktid ja õueala valgustuspunktid, majas kasutatavate pistikute ja lülitite tootesari)
  • Nõrkvool (valvelahendus, andmeside kaabelduse lahendus, targa maja funktsionaalsus)
  • Santehnika tootesari
  • Kesktolmuimeja lahendus
  • Valgustid (sealhulgas süvistatud valgustid, valgustite tootesari)
    jne.

Nagunii tuleb tellijal kõigi nende teemade osas oma seisukoht kujundada, kuid pigem tasub seda teha kohe projekti algusfaasis.

Häid valikuid ja head majaehitamist!

,

Majaehitaja.ee on 8 aastane

Majaehitaja.ee sünnipäev

Täna on see päev, kui majaehitaja.ee veebileht on saanud 8 aastaseks. Majaehitaja.ee veebileht on koht, kus enne ehitamise alustamist või ka ehitamise ajal saab konkreetseid ja selgeid nõuandeid, mis majaehitamist abistavad. Samal viisil ka jätkame ning püüame veel rohkem teemasid kaardistada ning kõige olulisema välja sõeluda.

Täname kõiki majaehitaja veebilehe lugejaid ja huvilisi ja kutsume ka edaspidi veebilehte lugema.

Praegu on Eestis korralik eramajade ehitamise hoog sees, kas seda nüüd buumiks nimetada, on iseküsimus, kuid uusi maju kerkib tõesti arvestatavalt palju. Majaehitaja.ee soovibki siinkohal olla see osapool, kes annab nõu, et suure hoo pealt ei ununeks vajalikud ehitustööd või tegevused, mis kvaliteetse maja saamiseks on vajalikud.

Kui vaadata eramuehitamisel tekkivad peamisi probleeme siis on need seotud sageli just kiirustamisest, nii tellijate kui ka ehitajate poolt. Seetõttu ettevalmistamine ja tegevuste planeerimine on vajalik ning oluline. Keegi ei ole eksimatu ja väiksemaid probleeme on iga majaga, kuid suuremate probleemide ennetamine võiks olla iga majaehitaja üks eesmärke.

Läbimõeldud ehitamist kõigile!

,

Projekteerimise vead ja kuidas need tekivad?

Kõikides töölõikudes, kus inimene oma panuse annab, võib esineda eksimusi. Inimene on paratamatult ekslik ja teeb vigu! Seetõttu ei ole ka projekteerimine mingi erand. Ei ole tõenäoliselt ühtegi projekti, kus ei ole mingeid vasturääkivusi joonistes, seletuskirjas ning väiksemaid või suuremaid eksimusi projekti detailides.

Selleks, et paremini aru saada, miks tekivad projekteerimisel eksimused, tuleb mõista projekteerimise töökorraldust ning võimalikke olukorda, mis toovad kaasa riske eksimusteks ning vigadeks.

Projekt koostatakse analoogse projekti alusel

Enamik projekte, ennekõike seletuskirja osa aga ka näiteks sõlmede joonised, võetakse alguses aluspõhjana kasutusele mõne analoogse projekti näidisest, mida hakatakse siis täiendama. See vähendab oluliselt projekteerija aega seletuskirja ja sõlmede vormistamisel ja kiirendab tööd. Samas toob see kaasa ka riske, sest kuigi projektid võivad olla suures osas analoogsed, siis ikkagi on alati erinevusi ning nii unustatakse teatud erinevused projekti sisse kanda. Ja nii saabki mõnikord lugeda seletuskirju, kus mõni seletuskirja osa ei vasta tegelikult projektile, kuna see on jäänud projekteerijal tegeliku projektiga vastavusse viimata.

Jah, iga projekteerija loeb ja vaatab oma töö üle, kuid töö sees ise olles ei märka tavaliselt kõiki puudusi.

Projekti joonistes on erinevusi

Kui sama projekti erinevates joonistes on vasturääkivusi siis tekitab see segadust ning võib kaasa tuua ka lisatööd. Näiteks oli ühel objektil asendiplaanile kantud kõik hoonest väljuvad trassid ning selle alusel teostati ka trasside ehitustööd. Samas tööde edenedes, kui alustati hoonesisese kanalisatsiooniga ja võeti ette seda töölõiku käsitlev joonis, selgus korraga, et seal oli üks täiendav õueala kanalisatsioonitrass, mida asendiplaani ja trasside joonisel ei olnud. Olukorra lahendamiseks tuli teha täiendava kanalisatsioonitrassi paigaldus, mida oleks saanud odavamalt ja lihtsamalt teha, kui see oleks ka asendiplaani joonisel olnud.

Seetõttu ongi sageli probleem just selles, et projekti mahus loodud joonised vajaksid enne ehitustööde alustamist võrdlemist ning kontrollimist ka järgnevate töölõikude joonistega, et nii võimalikke riske maandada. See on aga suur töö ja sageli ei märka selliseid vigu ja jooniseid mitu korda erinevate osapoolte poolt üle kontrollides.

Projektis toodud lahendus ei võimalda ehitamist või see on ilmselgelt tehniliselt vale lahendus

Projektis, ennekõike eelprojektides, on päris sageli olukord, kus polegi päris võimalik aru saada, kuidas tuleks ehitada või on pakutud lahendus vale. Näiteks võib olla projektis selline ava, mis vajaks kindlasti täiendavalt posti või on pakutud lahenduses puudu mõni kiht või projektis toodud lahendust kasutades tekiks piirdekonstruktsioonis külmasild.

Projekti muudatustest tekkivad vead

Päris sagedasti tekivad projekti vead ka projekti muudatustega. Sageli tekivad uued lahendused tellija uute soovide tõttu ja tihti tehakse muudatusi viimasel hetkel, vahetult enne töölõigu ehitustöid või ehitustööde ajal, nendega on alati kiire ning seetõttu ei jõuta läbi analüüsida nende muudatuste mõjusid. Selliselt tekivad vead, millega hiljem tuleb tegelema hakata ning mis võivad siis taas omakorda nõuavad uute muudatuste sisseviimist.

Suuremates projekteerimisfirmades on kasutusel küll vägagi kaasaegne tarkvara, mis võimaldab näiteks automaatselt kontrollida, kas tekib vastuolusid muudatuste korral teiste projekti osadega, kuid kiire töötempo tõttu ja tarkvara keeruka seadistamise tõttu, jääb selline kontroll nii mõnigi kord ebapiisavaks. Nii taandub siiski olulisem kontroll projekteerijapoolsele visuaalsele ülevaatusele ning keerukamata ja mahukamate projekti puhul esineb paratamatult vigu.

Kuidas saaks paremini?

Kui aga laiemalt vaadata siis üheks läbikumavaks probleemiks on see, et projekteerijat ei väärtustata piisavalt ei tellija ega kohati ka ehitaja. Projekteerija on pidevalt “tule all” ja temalt oodatakse väga kiiret ja läbimõeldud projekti, samas aga ei taheta selle töö eest vääriliselt maksta, info soovide osas jõuab temani viimasel minutil ja muudatuste koostamise eest ei taheta sageli tasu maksta.

Projekteerimisel tuleb lähtuda väga põhjalikest normide ja nõuete kogumistest, mis sageli on suurem töö, kui arhitektuurse joonise koostamine. See taustatöö jääb sageli tellijate ja ehitajate eest varju ning seetõttu ka seda ei märgata.

Arhitekte ja projekteerijaid tuleks võtta igas projektis kui täieõiguslikku liiget ja koostööpartnerit. Koostöö tähendab seda, et tööprotsessis tuleb ka projekteerijale anda aega oma tööd teha, arvestada projekteerimisega varakult ning mitte võtta projekteerimist kui sundkulu vaid kui investeeringut, mis aitab tagada kogu projekti kvaliteeti!